多年来，上海二手房市场存在房源质量差、转让价格不高的问题，由于市场面不大，目前已经被3到4家公司占领大半。为什么会形成目前这种格局呢？实际上，二、三级市场本身是联动的，他们之间存在很多内在关系。上海的内销商品房市场1997年开始启动，到1999年才有一批质量较好的商品房开始交房。另一方面，至2000年底，上海的内销房购房者90%以上都是第一次购买商品房自住的。两个因素加在一起，市场上可供交换、出售的新建商品房就很少。同时，由于目前新建商品房的供应量很大，新建的品质又很快超越老房子，所以老一点的商品房出手时折价很多，也使得大家不愿意很快将手上的商品房出手。就算要再买一套新房，老算，这样市场上好房子更少了。真正要使目前的商品房市场转售进一步热闹起来，必须有几个条件：一是有比较好的房源可供转让。从1999年到未来的2004年是上海新建商品房竣工高峰期。理论上说，2004年起会出现很多新建商品房要求转售的需求。二是折价不多。三是某类产品新建房供给少时，转售会开始活跃，比如今年的市区老别墅市场就是在这种条件下热起来。在未来3年里，一次购房会达到一个相对饱和期，增长会减少，甚至回落。届时二次购房的启动就要靠二手房市场的推动才能有力的发展。周小丽

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