最近，业内专家北京协成地产经纪有限责任公司总经理王晓航去上海进行了房地产考察，和北京房地产市场对照比较感慨颇多，希望京城楼市多学习外省市先进经验，能够更加健康、稳步地发展，主要观感如下：

　　市场积极培育

　　上海房地产业在经过1997、1998年的低迷后，现在已经完全走向了成熟，而这种成熟不仅体现在市场的运作上，更体现在政府的宏观管理上。在今年下半年全国房地产特别是京城楼市不振的情况下，上海不仅房屋预售和销售量逐月攀升，而且价格还较去年同期平均每平方米上涨了200元。　京城楼市近期销售不旺，其主要原因表现在有效供应偏离了有效需求的轨道。按照北京与上海的人均年收入水平看，上海应该在北京之上，但北京房地产市场上所提供的主流产品每平方米却远高于上海近2000元。在上海的房展会上，我们看到90%的项目是每平方米3000-4000元，每平方米很少有上6000元的。从供应量上看，由于上海进行了宏观控制，并没有出现像北京这样1-9月份较去年同期增长86%的爆增情况，投资额与开复工面积均处在一个合理的增幅阶段。

　　现在有人说，北京应该尽快加大二手房市场的运作，否则，一级市场仍会继续低迷。我不完全同意这个说法，尽管这里面有其积极的互动因素。因为我认为目前影响北京地产发展的主要原因是有效供需的问题，也就是中低档房供应不足的问题，并不完全是二手房的问题。如果北京目前有效供需的矛盾得到了解决，将有力缓解目前出现的大量产品积压现象。二手房市场全面开放还需要一个过程，不可能一蹴而就，这不能和上海比，上海的市场比北京还要大、很成熟，上海一年可以消耗上千万平方米的二手房，北京很难，但如果北京全面运作二手房的话，将肯定有利于一级市场的发展。这是一主要矛盾和次要矛盾的问题，必须先解决好主要矛盾。

　　学习发达城市的成功经验需要结合本地的实际，但上海的一些好的经验确实应该引起我们的关注，比如上海很早就实行了买房送户口的政策，环线内30万元、环线外10万元就可以得到一个上海户口，这对吸引外地购房市场起到了很大的推动作用，据了解，目前上海每年成交量中有近10%甚至更高是外地人，而且这个数字还在增大。还有就是推出的人才购房计划，不仅为人才购房提供一系列的便利，还发动开发商进行一定幅度的优惠，从政府方面讲，既引进和留住了人才，还促进了地产的快速发展。而在北京，除了在郊区买房，还得额外投资50万元，最近虽然出台了私企老板可申请北京户口的政策，可仔细一打听，门槛高得令人咋舌，一个北京户口对有这样资金实力的人士来说已经没有什么吸引力了。

　　门槛严格准入

　　今年北京市场纠纷不断，我觉得是有原因的。拿上海讲，今年1-11月，上海仅接到房地产方面的投诉10余例，更没有出现像北京这样的闹展会和闹售楼处等恶性事件，一个关键的原因就是上海进行了较为严格的市场准入制度和工程管理验收制度，不仅并轨了内外销市场，而且规定多层住宅必须结构封顶、小高层和高层必须完成投资额的一半方可进行预售，这就卡死了先前拿购房人的钱套牢的现象。另外，上海的房产政策信息是公开和透明的，区县和全市的月度预售、销售排行榜是由政府权威部门发布的，不存在北京这样靠民间研究机构和媒体估算或表面猜测及评选的。

　　房展会确实是一种很好的营销载体，不仅开发商愿意参加，而且老百姓也乐意通过展会集中了解项目。但这里面应该有一个规范的问题，不能太频繁，办展单位也不应因为开发商有参展需求，就无控制地抬高价格，增加参展商的成本，也不能谁想参展就参展，否则就会鱼龙混杂，最后适得其反。2001年，北京已经举办了大大小小的房展会24个，还不算有7个流产的展会，从数量上看，确实有点多了，从现在的布展投入上看，确实有点奢侈了，这很容易让购房人反感，因为没有人不怀疑这羊毛会出在羊身上。而上海，所有的房展会都是按政府的名义举办的，有很大的权威性，一年下来最多也不过10个，不论项目大小，很难看到像北京这样的布展规模和投入水平，这反而受到了人们的认可。

　　城郊差距不显

　　北京人对市区生活一直比较看重，这或许和北京的城市规划有很大的关系，所以地产项目大都是围绕三环或四环呈扩张式分布，越是繁华的地段项目越是集中。但在上海，由于交通的四通八达和商业网点的有针对性建立，项目是按点式进行布局的，没有出现某一个地段大量项目集中扎堆的现象。另外，政府为促进某一区域地产发展，还有针对性加强该区域公建配套，为房地产的发展创造机会。比如地铁二号线，原来这些位置很不值钱，但政府通过地铁设站来提升了这些位置的价值，如今，沿地铁二号线已分布各类项目30余个。在北京，城郊差距较为明显，所以房价差距也很大，但在上海，由于城市规模的不断扩大，城郊差距并不很明显，所以就没有出现北京这样明显的郊区化住宅概念。

　　在建筑形态上，北京市区是以塔楼为主，郊区大都为多层板楼和别墅项目。而上海大都是板楼，并以多层和小高层为绝对主流，就连55层的世贸滨江花园也是按照板楼进行设计的。其板楼的进深一般控制在12-16米，在户型面积上，精明的上海人不会盲目攀比，所以，二居大都为100平方米，三居有的甚至在120平方米左右，卫生间却出现了10平方米的超大设计，这和过去上海人排队上厕所有一些关系。而北京如今二居已经做到了140平方米，三居达到了180平方米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本报记者刘正非

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