本报记者刘树铎

　　又到年终岁尾时，回顾2001年,这一年的房地产业可谓是“不平凡的一年”。

　　从政府到开发商，从专家学者到老百姓，可以说都不平静。

　　政策接二连三地出台,楼市利好不断。北京申奥成功,中国加入WTO,这一切都像催化剂一样使得原本就不平静的房地产业更加热闹空前，加上专家们的指指点点，大腕们的高谈阔论，使得本来就有几分神秘的房地产业更加“高深莫测”起来。

　　因为神秘而让人猜测，因为热闹而引人注目，因为变数多而让人看不懂，而当业内人士都看不懂的时候，房地产也就因此变得有意思起来。

　　房价是涨还是降?

　　有关房价的问题,业内业外,争论得非常热闹,尤其是北京申奥成功,成了房价问题的导火索。

　　7月13日,北京申奥成功,举国沸腾。房地产业被认为是最直接收益的产业，房地产业的老板们的情绪也高昂到了顶峰，各种论坛热火朝天，媒体上充斥着房地产业“大腕”们的声音，万通董事局主席冯伦预测，北京的房价可以涨到每平方米2万元,果然不出所料，此后北京的房价一路飚升，第三季度，北京房价同比上涨了25%，第四季度，虽然北京的房地产有一点小幅的回落，但是，中国入世仿佛又给房地产业打了一阵强心剂，可这针强心剂却使房地产业内业外出现了不同的声音，有人认为，奥运肯定刺激房价上涨，加之入世后，各种需求的拉动将更加促进房价一路上涨；有人认为，房地产业在入世的大环境下，随着供给量的加大，房价势必要下降,深圳万科董事长王石是房价下降的坚定支持者,他甚至预测,房价在不久的将来将会下降15%-20%，王石认为，房价太高并不是地价的原因，而是由于市场供不应求，当市场供过于求时，房价会因此下降；但是更多的说法是，虽然有申奥成功的因素，但综合整个宏观经济因素，供给和需求将会同比加大，所以房价不会有太大的起落。

　　房地产咋搭入世的车？

　　从下半年以来,有关中国入世后对房地产业的影响成了各方面议论的焦点,人们在肯定中国入世有利房地产业的发展的同时,房地产业的走向却成了公说公有理,婆说婆有理的话题。

　　有一部分业内人士认为，中国加入WTO，不会对房地产业有什么太大的影响，北京太合房地产开发公司总经理林少洲认为，房地产业属于不动产，而且，房地产属于本土化非常强的产业，“水土不服”会让国外的房地产商“望而却步”。

　　但是，有一些专家学者认为，中国加入WTO肯定要给房地产业带来很大的变化，北京亚豪房地产咨询公司总经理王佩民认为，入世后，外国的公司将纷纷涌入中国，外国人对中国房地产的需求会刺激房地产业的发展，不过更多的业内人士普遍认为，资金进入房地产将是入世给房地产业带来的最大变化。北京北辰置地副总经理曾劲认为，入世后，外资将长驱直入，各种基金在看好中国房地产巨额利润的情况下，会以各种不同的方式进入中国房地产，另外，曾劲认为，最大的变化就是服务领域，尤其是房地产中介服务业，以及设计、管理等很多方面。北京天则经济研究所张曙光先生比较赞成这种说法，他说，房地产业不同于其他的贸易领域，房子是搬不动的，也是搬不走的，那么，资金可以大规模进来。不过，中国房地产业协会副会长顾云昌先生却认为，资金不可能大规模进入房地产，因为，在此之前，已经有大量的国外资金投资于中国房地产了，入世后，从资金的角度上看，这方面的变化不大。

　　但是，中房集团总裁孟晓苏先生却认为，在中国大陆许多行业正在研究如何面对国际竞争的时候，中国大陆房地产业面对的是境外投资似乎要全面退出，这一现象很让人费解，他认为，目前中国大陆并不缺乏房地产开发投资资金，特别是房地产开发资金中的定金和预售房款的比例越来越大，使得房地产开发企业用小资金就可以做大项目。但中国大陆房地产业中的中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发育较差，为了产业的健康发展，房地产业是需要引进外资的。

　　房地产正从高峰走向低谷？

　　房地产业是正在走向高峰，还是已经开始从高峰向低谷下滑？这个问题的提出，始于北京第四季度的房地产不景气，由此引发了房地产业对房地产周期的大讨论，在这个问题上可以分为乐观派、悲观派和中间派。乐观派认为，不管怎么样，2008年奥运会将是房地产业持续不断的动力，房地产业的好时光至少要持续6到7年，北京亚豪房地产咨询公司总经理王佩民就是属于此类；中间派认为，房地产业已经处于高峰期，而且至少还有2-3年的好日子过，中房集团总裁孟晓苏先生对此有清醒的认识，他把房地产划分为几个周期，1989年-1992年，是中国房地产业改革开放以来的第一个好机遇，1992年-1997年处于低谷期，1998年开始，房地产业迎来了第二个大好的机遇，四川新希望集团总裁刘永好也是这么认为的。悲观派是以万通集团董事局主席冯伦为代表的，冯伦先生认为，房地产业有周期性，这是很正常的，从1999年房地产市场重新回过头以来，经历了几年的发展，中国房地产市场正在面临一个下滑的趋势，从现在开始，要做好过几年苦日子的准备。

　　房地产到底有没有泡沫？

　　今年以来，房地产投资高速增长，在固定资产投资中所占的比重也越来越大，房价更是一路攀升，上半年包括北京在内的许多地方商品房价格同比增幅超过了25%，一时之间，房地产业出现了许多疑问，房地产业是否出现了泡沫？奥运、WTO等利好因素是否成为地产泡沫催化剂等问题成为业界争论的焦点，在投资高涨的情况下，这一争论自然引起了各界人士的警惕。

　　对此，搜房总裁莫天全指出，一般来说，房地产泡沫是指价格泡沫，主要是由于投机导致价格超过由市场基础决定的合理价格而非正常上涨，泡沫存在与地价之中。判断中国房地产市场是否存在泡沫，主要在于了解目前商品房价格上涨是由市场基础决定的，还是由于投机导致，他分析，据估计，2001年房地产投资增长速度将达到30%，固定资产投资将达到12%，与1992年、1993年房地产投资增长超过100%以上、1996年在固定资产投资增长率降低的情况下房地产投资增长78%相比，2001年房地产投资增长速度尚处于正常周期变动范围之内，而且与固定资产投资增长协调较好，从全国来看，房地产投资虽热，但仍然属于正常范围。

　　国家信息中心经济预测部周景彤分析认为，今年我国房地产开发投资增长幅度较快，达到31.2%，因此有人担心是否会出现房地产“泡沫”现象，从销售、房屋成本等因素考虑，我国房地产业泡沫成分并不大，房地产开发投资增速较高，在有效供给不足的条件下属于正常现象。只要商品房是以市场决定的价格销售给消费者，其价值得到实现，在这种情况下，即使房价上升也不应视为泡沫现象。

　　但是，北京天则经济研究所所长张曙光先生认为，房地产已经出现了泡沫，这从房价的快速增长就能看得出来，而且，现在，房地产投资还有继续扩大的趋势，许多开发商还在大规模的圈地，许多不是搞房地产的公司也纷纷挤进房地产，这在很大程度上加大了房地产业的危机，到一定程度，危机爆发的时候，是没有人能从中得到好处的。

　　经济适用房能走出“困境”吗

　　在中国的房地产市场上有一道独具特色的风景，那就是，政府推出的经济适用房工程。本来，经济适用房是政府为解决低收入者的住房问题而作的“赔本生意”，但就是这样的好心工程，却屡屡遭到非议。

　　最直接遭受质疑的是，大量富裕阶层购买了经济适用房，这让人们大喊，经济适用房是“劫贫济富”，因此，政府几次三番制定政策，目的在于力争把经济适用房卖给年收入在6万元以下的工薪阶层，但是，情况似乎没有像政府想象的那么好，就目前来说，要想准确地统计出职工的收入是很难的。

　　把经济适用房卖给富人，老百姓当然不满意，但问题恰恰在于，政府给以相当优惠的开发商也不满意，他们一致认为，政府把利润定在3%，这显然是不能让人满意的，他们不甘心自己的房子卖得那么便宜，因此，出现了奇怪的一幕，本应该70平方米以下的面积，开发商却盖成了100平方米以上的豪宅；开发商盖房子，政府却成了卖房子的。

　　北京中鸿天房地产开发公司总经理潘石屹说,政府提倡大家去建经济适用房,限定利润是3%,3%的利润政府如何去管理?发展商为了确保利润或者不超出限价范围,只好在建材的质量上精打细算,甚至偷工减料,结果给社会造成了危害.

　　对此，北京天鸿集团董事长李发增指出，政府制定政策限制购买人群，是难以达到预期目的的，关键是补偿机制不对所造成的，政府应该把房价放开，然后给相应的购买人群以补贴。

　　据说，全国许多地方都计划取消经济适用房，但是，建设部的态度非常坚决，经济适用房不但不能取消，而且要加大建设的力度。

　　二手房市场能火起来吗？

　　据统计，目前我国城市居民人均居住面积已达9.6平方米，人均住房使用面积为13.8平方米，理论上已实现人均一间房。然而，现实却是城市中仍有10%至30%的居民没有实现“居者有其屋”。目前商品房空置已超过8000万平方米，如果加上私租公房、一户多套等，该不少于1亿平方米，相当于全国城市住宅面积的5%以上。由于住房供给结构方面的问题，城市住房似乎难以摆脱这样一个怪圈：总有住房闲置，总有人没房住。

　　北京、广州、南京等一批大中城市的住房二级市场已先期放开，但就目前的情况看，除上海等少数几个城市的交易有活跃表现外，大多数城市的二级市场交易成功率极低，远未达到人们的预期。

　　有关人士指出，住房二级市场难以放量交易的原因是“坎儿”太多。首先，有了产权证，出手也不易。据了解，目前北京市已出售公房100万套，尚有30%没拿到产权证。对于那些已拿到产权证、住着房管部门房子的居民，只要符合卖的条件，相关手续相对好办些，而对于那些住单位房子的人就没有那么容易了。房子的原所有者是单位，单位卖给职工的住房按的是成本价或优惠价，现在房子要卖出去，单位有理由要求房主把房子优先卖给单位，但价格肯定低于市价。其次，供少求多，二手房价并不低。有两种原因导致二手房价格偏高：一是出售房改房的市民对二手房的价格预期偏高；二是二手房的价格评定过程中出现偏颇。其三，公房仍具“过渡”功能。尽管目前的商品房价一降再降，但比起公房的售价还是高得多，普通家庭的收入水平还不足以支付购房贷款的本息，许多人想再住公房“过渡”一段时间，并不急着换购住房。

　　追根究底，导致二手房市场不景气的因素，还有很多，这就要求政府尽快制定相关的政策，近日，北京终于出台了一项政策，那就是，解除住满五年的限制，已购公房可以自由上市，因此业内人士分析，困扰北京已购公房上市出售的障碍得到解决后，已购公房的大量上市将可以满足购买低价为房子的购房人需求，同时由于买方分流，新增商品房将因为销售问题而有望降价。

　　土地交易，开发商和政府都心痛？

　　由于房价的偏高，也导致了人们对土地交易的大讨论,当然,矛头是直指政府的。

　　人们在分析房价为何偏高后发现，土地交易的成本偏高是房价偏高的一个重要因素，业内人士指出，土地市场存在不透明交易，使得土地倒来倒去,结果价格直线上升,最终体现在房价上,让老百姓背上了因为政府运作的不规范而导致的昂贵的交易成本,但是,专家指出,土地的不规范交易,政府并没有得到任何好处,而是进了中间倒卖环节的腰包,开发商也因为不能以较低的价格拿到一手土地而怨声载道,因此,业内业外几乎都在呼吁,尽快出台相关的政策,建立起土地公平交易的机制,培育良好的土地交易环境,这样,追本溯源,不但为房地产业营造了良好的竞争环境,至关重要的,土地交易价格降下去了,房价自然也跟着降下来了。

　　但是，政府部门却并不这样认为。

　　国土资源部副部长李元指出，现在有一种观点，认为房价上涨过快，主要原因是土地供应量过少，土地的招标拍卖抬升了地价。这既不符合经济学原理，也违背了国家关于商业性房地产开发用地要走招标拍卖的规定。他说，据有关统计，今年上半年，北京市房价上涨了25%，但实际上北京市政府并没有提高房地产开发用地的土地出让金，完全是炒作“奥运概念”、“入世概念”的结果。

　　李元指出，地价对土地资源市场化配置至关重要。地价这个杠杆运用得好，就可促进土地资源的优化配置；运用得不好，不但会造成土地资源的粗放低效利用，造成国有土地资产流失，而且会滋生腐败。必须深入研究房地产开发的经济规律，合理控制房地产开发土地供应量，促进土地市场和房地产市场的协调发展。

　　政府该出手时咋出手？

　　面对房地产市场错综复杂的情况，人们在把希望寄托于政府的同时，多多少少也有一种指责的味道。

　　人们议论得比较多的，首先是房价。面对居高不下的房价，中国社科院的几位学者撰文指出，政府部门应该发挥宏观调控的职能，从而降低房价。其次是经济适用房，在人们对经济适用房颇多微词的氛围中，一位专家指出，在政府不能干预市场的情况下，还要解决中低收入者的住房问题，因此，经济适用房是政府所能控制的唯一的调控手段，应该说是政府为老百姓做的一件好事，同时能够起到安定人心的作用，但是，在经济适用房的建设过程中，政府还是要完善相应的政策。

　　当然，老百姓把希望寄托在政府身上，任凭谁都是可以理解的。

　　但是，开发商却有着不同的看法。他们的的呼声很一致，那就是，政府不应该对市场控制的过紧，应该完全放开，制定游戏规则才是政府的责任。对此，北京华远集团总经理任志强认为，政府和开发商之间其实有一个非常明确的社会分工，政府是给工薪阶层盖房子的，工薪阶层的人虽然数量巨大，但却不是最大购买力，发展商是给高薪阶层盖房子的，当然以盈利为目的，这是两者的不同之处，政府应该让出市场，政府只能作为一个管理者，而不是一个竞争者。

　　老百姓买房还是“无言的痛”

　　据中国消费者协会统计，在所有的商品消费投诉中，房地产所占的比重最高，而且绝大多数是不能得到满意的处理结果的，中国消费者协会的一位工作人员在接受记者的采访时,无奈的摇了摇头,他对此问题表示无能为力。那么，老百姓呢？更是无能为力。

　　北京昌平区平西府温馨公寓的一对老夫妇，三年前住进了温馨公寓，但是，住进去不久，天花板就开始渗水，多次跟开发商交涉，都是没有结果，无奈把开发上告上了法院，但是，到现在也没有结果。

　　就在10月初，北京的一个房展会上，出现了一幕“闹剧”，住户联合起来大闹房展会，为何？因为这些住户与某一开发商发生了质量纠纷，长期交涉未果，无奈住户采取了这样的行动。

　　质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠纷、面积缩水等等问题比比皆是，有些问题甚至令人触目惊心，但是，不管是与开发商交涉也好，还是与开发商打官司也好，很少有消费者能得到满意的结果的。

　　房地产公司大鱼要吃小鱼？

　　6月28日,中国人民银行今天发布了《关于规范住房金融业务的通知》。《通知》要求严把企业房地产开发贷款关，商业银行发放个人住房抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，贷款期限最长仍为30年。个人商业用房抵押贷款，不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

　　央行此举一出,房地产业立即悲哀声一片，当然，最惶惶不可终日的是那些没有实力的小企业，因为靠预收售楼款过惯日子的他们，从此在银行拿不到贷款了也就意味着断了生路。

　　当然，房地产业所要面对的严峻形势决不仅仅在于此。

　　大连万达集团总裁王健林预言，用不了几年，中国的中小开发商将很快烟消云散。新希望集团总裁刘永好在北京的一次新闻发布会上说，房地产业连傻瓜都能挣钱的时代已经过去了，接下来将是资本和品牌的较量，当千军万马都涌向房地产的时候，开发商就要小心了，他同时指出，北京众多的房地产开发商在大浪淘沙中，能剩下十分之一就不错了。

　　北京新华远总经理任志强这样分析，在未来的三到五年内，中国房地产业必然形成垄断，在土地供给方式、现代企业制度、资本市场、消费市场等发生重大转变的背景下，中国地产商面临重大的调整。市场竞争的目的就是拼命把竞争对手吃掉，最后形成垄断，那些不是通过竞争产生的垄断将很快被彻底打破。

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