【编者按】从今天开始，《新地产》将要陆续推出关于回顾2001年北京楼市的年终专稿——“突破与困顿”系列。

　　每一年的市场注定都会有影响市场进程的重要事情发生，回过头来看，2001年北京楼市发生的一些重要事件，有的对楼市进程有重大的突破，也有的使之陷入困顿，还有的则是突破与困顿并存。

　　我们想说的是，回顾不是最终的目的，回顾只是为了明天可以更好地发展。

　　作为一个典型的资金密集型行业，房地产业的发展与金融业的支持力度息息相关。

　　过去的几年，银行较为宽松的融资贷款环境，促成房地产市场的迅猛发展；今年年初，房企进入资本市场的禁令解除，房地产企业终于可以在证券市场上市融资，直接得到资金支持，大大加快了优质地产公司的发展速度；另一方面，顺应新形势的要求，中央银行于今年又连续出台规定，严格限定对房地产企业信贷，维护市场健康发展，这些举措都对地产市场造成极为重要的影响。

　　房地产企业解禁上市

　　国内证券市场对房地产企业的禁令由来已久，20世纪90年代初期，房地产市场处于高潮期，大量游资进入地产业，虽然带来了地产行业的迅猛发展和快速繁荣，也埋下了市场过热的隐患。1993年，为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，国务院禁止房地产企业上市融资。1998年后，随着宏观经济的好转，国家将住房产业确定为新的经济增长点，并陆续出台多项扶持政策，极大地刺激房地产的投资热情，证券市场向房地产企业重新敞开大门顺应趋势，只有借助资本市场的筹资功能，开发商才能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度将是企业上市以前无法比拟的。1999年4月，中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯。建设部选择了金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业。2001年深圳房地产企业——金地(集团)股份有限公司和北京天鸿宝业房地产股份有限公司分别公开发行9000万和4000万A股，意味着在长达6年的房企上市禁令已经解冻，房地产企业迎来了新一轮发展契机。

　　因为房地产行业是规模型、资金密集型行业，资金是制约行业发展的瓶颈。近年来房地产业成为国民经济新的增长点和支柱产业。市场转暖使房地产公司从证券市场上筹资的可能性大大加强。今后的房地产行业政府对开发用地的供给更加市场化，开发商更加致力于追求规模化和专业化经营，更加重视企业保持适当的土地储备，都要求开发商们必须具备更强的资金实力，才能应对随之而来的同行业竞争和市场考验，不断地扩大经营地域，提高市场占有率。进入中国的资本市场至关重要。

　　清华大学房地产研究所专家认为，房地产公司上市，对未来经济增长和住房消费的拉动是显而易见的，标志着房地产业在持续几年低迷后进入了新一轮发展期。

　　银行拧紧贷款龙头

　　房企解禁上市，并不意味着国家鼓励地产行业发展而放松银根——资金的管理有所放开。相反，今年以来，银行控制房贷风险的呼声渐高，日渐严格的企业贷款和个人房贷控制，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。

　　央行先在今年5月17日发布公告，要求各商业银行立即停止发放零首付居民住房贷款和不指定用途的综合消费贷款。6月26日，中国人民银行再次发布《关于规范住房金融业务的通知》，明确表示要进一步整顿中国住房金融市场秩序、规范住房金融业务、防范住房贷款风险。对于开发商贷款《通知》作了严格限定，要求中国各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”。商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80％，严禁对借款人发放″零首付″个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3。

　　这些都直接加强了资金的控制，银行的政策变动必然会对需要大量借助贷款的、高速发展的房地产开发业造成影响。推动一批有实力、有信誉的企业快速成长，对一些中小房地产企业的运转带来冲击，甚至淘汰一批既无经验又无资金实力的小企业。

　　银行政策调整从长远来看，避免了重复20世纪90年代初期房地产行业过热的发生，及时挤压了可能出现房地产泡沫，对行业的发展应是利大于弊。但是在一定程度上，也对今年市场的发展形成压力。一些项目销售经理认为银行此举增加了审批环节，增大了开发商的资金压力，对一些实力较弱的开发商影响更大。开发商很大精力放在与银行协调关系，促进回款上，已经签约的客户，按揭不能及时到位，也给开发商运作带来不小的困难。事实上也对今年项目销售造成一定影响，成为下半年销售放缓的重要原因。

　　虽然银行在拧紧资金龙头，但是国家仍然加强对地产行业的政策扶持，对涉及住房建设的各种收费项目进行全面清理，以切实减轻房地产企业负担，降低住房建设成本。财政部发出《关于进一步做好行政事业性收费和政府性基金管理工作的通知》，要求从四个方面减轻房地产企业负担。一是公布取消一批涉及住房建设的不合法、不合理收费项目；二是对各种城市基础设施配套费进行整顿；三是重新核定一些收费项目的收费标准；四是近期内不再出台新的涉及住房建设的行政事业性收费项目。可谓煞费苦心，一打一拉，以保证事关百姓生活的房地产行业发展能够正常进行。

　　房地产投资基金锋芒初

　　现银行控制信贷规模后，由于对项目加强审查和严格选择，有限的资金将进一步流向优良项目，形成良好的资金流的循环，能够更加有效的利用资源。而控制贷款的另一个结果，将促使房地产开发商加紧寻求新的融资渠道。银行贷款门槛提高后，房地产公司融资难度增加，要求地产企业必须进一步拓展融资渠道，此时建立在国外已经较为成熟而国内尚属少有的房地产投资基金终于提到日程上，同时一些先知先觉者已经开始有所动作。

　　目前房地产企业直接融资最行之有效的手段是上市和寻找机构投资，而上市的门槛较高，只有少数房地产开发企业能够取得上市资格，所以机构投资将是大部分房地产开发企业的首选。而由于房地产行业的专业性和地域性极强，不是以房地产投资为主要投资方向的投资机构在房地产投资上都会非常谨慎，所以市场上有无房地产产业投资基金对于需要寻求融资的开发企业尤其重要，相当大程度上决定了其寻求机构投资的可行性。

　　投资房地产产业不但可以满足开发企业对资金的渴求，也符合投资者均衡投资风险的需求。房地产的特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响，房地产投资基金的出现丰富了投资品种，为广大投资者提供了一条新的投资渠道，并可以吸引社会上的分散资金，发挥基金的规模优势，推进相关产业的快速发展。同时，基金管理人由于是高水平投资专家，可以通过项目选择与最优的投资组合确保基金在最大程度上保值增值，使广大投资者受益。发起房地产产业投资基金不但符合投资者和房地产企业的需求，在政策上也具备了一定的可行性。《产业投资基金管理暂行办法(第五稿)》在今年5月就已经由国家发展计划委员会报国务院司法部审批，预计将会得以批准通过，从而房地产投资基金的建立变得有法可依，同时，房地产基金还可以采用公司型等变通方式规避政策壁垒。

　　在这些成熟条件的引导下，房地产投资基金的出现已经成为趋势。长期从事房地产投资顾问与销售代理的伟业顾问公司已经成立了伟业资产管理公司进行融资服务，并成功为某项目开发商协助融资，提供了2500万元人民币的贷款，作为该项目前期过桥资金，是北京市场上首次房地产中介机构为开发商提供资金支持的尝试。

　　无独有偶，不止伟业一家，由中国五矿集团房地产公司、北京首钢集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团公司共同发起成立、定位于房地产金融业界的行业技术服务顾问和资产管理的北京世纪华夏资产管理有限公司也已开始运作。

　　可以预料，随着市场竞争的进一步加强和公司规模的扩大，地产公司融资渠道会向多元化发展，房地产领域的投资银行业务将很快发展成熟起来，为开发企业提供巨大支持，成为房地产行业发展的新趋势。

　　2001年，政府运用金融杠杆对房地产市场进行重大调节，使支撑房地产业最为重要的资金面出现了一松一紧两方面变化。资本的力量对地产市场的影响显得前所未有的强大，形成了今年房地产市场又一大突破。特约记者郑晨光／文

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