陆昀／文

　　今年下半年，北京房地产市场较上半年出现了明显的回落，据伟业指数显示，北京房地产综合价格指数三季度比二季度下跌了3.3%，市场处于高位盘整阶段。楼市的价格走势、供需状况、产品变化无不使广大购房者所关心。

　　最近，伟业顾问公司在广泛收集相关数据与资料的基础上，对明年的楼市进行了系统、专业的预测。根据该机构的预测，明年北京即将开发的潜在供应量目前已知的已达1063万平方米以上，市场供应量将超过今年，楼价将整体趋降，但特定区域内的产品仍有上涨空间。明年的产品将在价格上向高低两端发展，市场上总价在30万—50万元，单价为5000元／平方米以下的房子会增加，同时，单价在9000元／平方米以上，总价为200万元的高端产品仍有较好市场。购买居住类物业的购房人应该着眼于以下几点：

　　投资首选重点新建区

　　伟业公司认为，虽然明年北京房地产市场价格整体表现趋降，但对于一些特定区域内的差异化产品而言，还存在较大的价格上涨空间。

　　从目前看，高价位的市场缺乏差异化的产品，一些高档项目在产品附加值的设计和服务配套等方面已不太适应市场的需要，而某些地段上高价位项目可观的高利润回报将吸引许多发展商涉足高档物业的开发，与今年相比，其产品会在产品设计的差异化和附加值上进一步完善，预计明年在CBD地区、京密路和温榆河相交地区会出现一些物有所值的高档房。

　　从地段上看，高价位及具有投资空间的居住类物业将集中在CBD地区和京开路沿线迅速崛起的新建低密度住宅。

　　对于外销公寓市场来说，CBD地区是北京市公认的外销公寓聚集区，目前该区域内的公寓产品品质差别较大。我国成功加入W TO后，为北京带来巨大的商机，今年第二届朝阳国际商务节上就已吸纳了意向和合同投资773.49亿元，而且这些项目大多由香港地产大鳄领军，加上CBD地区的外销公寓市场是全北京最成熟的市场，预计入世后客户对于外销高档公寓的需求较大，该区域内的高档外销公寓存在较大的价格上涨空间。

　　买中低价房看郊区

　　由于今年郊区化的快速启动，北京现阶段的住宅郊区化趋势已越来越明显。根据伟业公司的预测，明年楼市总体价格的下降，很大程度上将是由于郊区化的发展和边缘集团的深入开发。

　　由于城区土地开发成本和用地条件的限制，致使城区内几乎没有增加低价住宅供应的可能，低价位住宅只能向城郊地区发展。预计，明年五环一带将会有大量5000元／平方米以下，总价为30万—50万元的低总价项目进入市场。但据伟业公司的调查显示，明年随着银行按揭贷款政策的进一步放开，以及一些新型行业的兴起，会使得一些具有较高经济收入的年轻人有望通过贷款，进行首次置业，成为购房的新兴力量。随着政府加大对南城的改造力度，拆迁量将大幅增长，拆迁户将随之大量增加。60%以上的拆迁户在得到拆迁补偿款后都将用于购房。明年购房群体中，拆迁户的比例将有所增加。新生低龄客户和拆迁户两部分客户进入市场后将使低价位住宅市场自住型的客户比例上升。低总价项目的开发速度在一定时间内还难于满足市场的需求。因此，明年在交通条件及配套设施较好的地区，或近期已计划推进市政配套的地区，如东坝、通州和京开路沿线地区、北京经济技术开发区都将成为中低价位住宅的热点区域。

　　买中价房不妨多比较

　　目前北京中档价位的商品住房已明显呈现供大于求，明年6000元／平方米至8000元／平方米的居住类物业将面临较大的市场压力。为争取买家，发展商会选择直接降低房价的方式刺激销售，同时，面对越来越成熟的买家，商家会更加偏爱以提高产品性价比的方式销售，如采用更人性化的设计、为项目注入新技术、使用新型建材及送装修、送家具、卖现房等促销方式，这实际上是一种价格暗降的形式，估计明年在中高价同质产品集中的三、四环之间，以性价比为卖点占有市场的项目会大量增加，购房人在选房时不妨多方比较一下。

　　经济适用房二手房发展不大

　　据伟业公司分析，由于经济适用住房是非市场化的产品，随着明年北京楼市市场化程度的进一步提高，经济适用住房的价格将提升并逐步向低价商品房同化。

　　北京的经济适用房在2000年推出19个项目，当时作为一种过渡产品，经济适用住房为激活楼市、平抑房价起了一定作用，但同时，它也带来了市场的不公平竞争，出现经济适用房16%为中高收入者购买等负面问题。2001年，随着市场逐步走向成熟，全年只推出了长安新城1个新盘，推量明显下降。从今年和明年的市场发展看，经济适用住房附近区域的中低价商品房供应上升，其品质不断提高，这使经济适用住房的市场竞争优势越来越不突出，预计2002年政府将不会再大量推出经济适用住房。

　　今年，北京的二手房成交量虽然有所上升，但伟业公司认为，二手房市场的真正活跃主要取决于北京市相关职能部门对二手房市场交易手续的简化及政策的放宽，但以上这些条件目前还处于概念阶段。而且由于政策全面推行一般存在半年的滞后期，即使政府明年有利好政策出台，二手房市场也不会全面启动。因此预计明年二手房市场总体发展不大。

　　明年买房要看性价比

　　业内人士分析，由于目前楼市供需落差较大，购房者已逐渐成熟，明年发展商将会在产品的性价比上迎合消费者。明年的商品房小户型和大户型都将有更加合理的功能设计，表现为更为经济有效；另外，低密度住宅项目将明显增多，购房者可以在拥挤的城市高层住宅与远郊区高价别墅之间获得对中间产品的选择空间。据伟业公司调查，明年的低密度住宅将不仅限于TOW NH OUSE，而是在低层数的前提下，在满足日照、卫生间距的条件下，设计出尽可能多样的平面和空间，行列式的模式会更多地被突破，有可能上市院落式的住宅组团；再有，明年大量带有新鲜感的“洋”设计会成为吸引购房人的亮点。随着低密度住宅的增多，国外一些低密度住宅会直接进入市场，产品的多元化最终将体现在综合性价比上，购房者还需根据自身的需求仔细掂量选择。

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