刘春

　　“房地产热”是2001年经济运行中的亮点，1至10月，我国房地产开发投资增长31.2%。当中国股市一波三折、直线下跌之际，中国楼市却全线飘红。假设我们现在来问任何一个手里有余钱的深圳人，“你投资股市了吗”，他的回答十有八九可能是“是”；“你投资房地产了吗”，他的回答十有八九可能就是“否”。为什么从长远来看风险相对较小、收益较为稳定的楼市反而没有风险较大的股市更有吸引力？在房企开发热的背后，又有多少个人投资者关注房地产呢？房地产个人投资市场形成了吗？目前的投资者有什么特点？房地产投资的方式有什么？深圳有哪些物业值得投资？

　　日前，在本报与斯立信市场调查公司联合进行的“百万市民置业大调查”中，仅有约4%的潜在购房者表示购房目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即中国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资客较少，一个投资房地产的阶层却正在形成，那么房地产投资市场到底有哪些特点呢？

　　局部投资市场形成

　　当前到底存不存在房地产投资市场？世联地产董事长陈劲松认为，一个局部的房地产投资市场已经形成，对于深圳市场来说，目前只有小户型、商铺、二手楼市场可供选择。

　　从1996年开始，深圳的小户型市场大热，从安佳置业代理的紫薇阁热销开始，以旭飞集团开发的系列产品为标志，深圳的小户型市场始终是不少房地产投资客关注的焦点。据旭飞华达园的代理公司———本土行的杜勋宇先生介绍，目前购买旭飞华达园的客户80%都是投资客，而且有不少买家都是旭飞的老客户。其中最特别的例子是一位客户一下购买了51套房子。

　　深圳的小户型市场持续热销，与深圳作为一个移民城市的特点紧密相关———工薪阶层居多，市场需求量大，小户型以其相对完备的居住功能、相对较好的居住环境而将不少白领阶层从农民房里吸引过来，这也是小户型市场持续热销的根本原因，正是因为有庞大的需求，才有了庞大的市场供应。

　　陈劲松认为除了小户型之外，另外一个投资者热衷的市场则是商铺。以华强北最热的商城为例，有的租金价位已经升至每平方米1000元左右。早几年独具慧眼的商铺投资客这几年应赚了个盆满钵满。还有个投资客较为集中的市场为二手楼市场，不少人通过出租房屋获利。

　　投机客多投资者少

　　目前深圳房地产投资市场上多的是炒家，少的是有长期发展计划的投资者。这些投机者多为短期获利，有可靠的内部消息，以炒楼花的形式来获利，属于赚一笔就走的类型。一般来说，非业内的普通投资者少有这样的机会。

　　除了炒家较多之外，在目前的投资市场上，还有个特点就是被动投资者较多，而主动投资者较少，这也与中国房地产市场的发展历史紧密相关。杨生在深圳工作了十来年，早先花了2万多元钱买下了单位的福利房，几年之后，随着职位的上升和收入的增多，杨生在中心区附近又买了一套大房子，将原来位置不错的房子租出以后，杨生正好“以租养供”，恰好达到了房地产投资的理想境界———“如果你想买新房子，要确保有人替你买单”。但是杨生在当初买下单位的那套房子时，并没有刻意地去投资房地产。大部分深圳市场上有能力投资房地产的人就是这样一步步地走上房地产投资之路的。而鲜有前文里提到的买了51套小户型的投资客，即积极主动地在房地产业寻找投资机会，并且获利。

　　在投资者中首次投资者多，多次投资者少。这主要表现在投资品种、资金运用方式上前者没有后者经验丰富。比如成熟的投资者一般都选择楼层较低、面积较小的房子来投资，因为一幢楼如果全部用来出租的话，一般高层和低层的价格相差不是太大；而且租房者一般都非常在意租金价格，因此低层的楼房要比高层的楼房好租。但是投资者在购买楼层的高低时所投入的资金却大大不同。张小姐就吃了这样的亏。她第一次投资时买了某高层的18楼、面积为60多平方米。将房子租出去以后她才发现自己房子的租价与同一幢楼6楼的房租仅高了100元，而当初两者的房价差了每平方米1000元左右。

　　首次投资者与多次投资者之间的差别，还在于资金的运用上。据杜勋宇介绍，首次投资者一般都喜欢一次性地将房款付清，而且相对来说比较保守；而多次投资者因为经验丰富，同时投资信心也增强，因此在付款方式、经营方式上都要成熟得得多，他们一般都会“借钱生钱”———即自己只拿出数额极少的首期款，其它的再用银行的钱来支付。杜以一个例子来说明两者之间的差别。

　　首次投资者多次投资者购买套数15付款方式一次性首付二成付款金额20万20万月供无1100×5租金15001500×5月供期内收益1500400×5月供结束收益1套房5套房

　　(注1：本表房价面积为30平方米、总价20万来计算，忽略总体经济环境、利率及房租价格变动因素，不构成投资建议，仅供参考；注2：本表中数据单位为“元”)

　　投资及融资渠道太少

　　房地产投资作为专业性较强的投资方式，在国外是一种较成熟的投资方式。但是并不是每一个普通投资者都对房地产投资熟悉，因此，国外的房地产市场上出现了专门在房地产市场上运作的投资基金。普通投资者将钱放在信誉较好的房地产投资基金里，收取稳定的回报及收益。

　　《财经时报·新地产》上吴日才撰文介绍，一般来说，美国房地产基金可以分为以下四种形式：第一种为消费型基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金(REIT)为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。

　　而据戴德梁行投资部经理赵柠介绍，国内缺乏上述的房地产投资基金来供普通投资者选择。戴德梁行曾接待过来自新加坡、欧洲的专业房地产投资基金，但是因为房地产本土化、游戏规则待各方面的原因，国外专业的基金还没有进入到中国市场。其原因也是多方面的，但这不属于本文探讨的范围。

　　另一个导致房地产投资市场难以火爆的原因则和融资渠道太单一有关，比如借款方式上只有按揭贷款一种形式。要想推动更多的个人投资者进入房地场市场，银行与开发商恐怕都得多动点脑筋，多推些房地产金融产品才行。

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