本报见习记者 吴海华

　　中国成功地加入世贸组织，不少从事房地产中介代理服务的业内人士都充满希望，因为加入WTO有利于刺激房地产市场的需求。特别是北京作为全国政治文化中心，“入世”以后，必将引发新一轮外商投资浪潮，形成对房地产的强劲需求，房地产市场的交易量将会进一步扩大，因此，相关的房屋中介代理服务机构被开发商日益看好。目前，北京二手房中介市场怎么样？房屋中介机构代理开发商的新楼盘情况如何呢？记者带着这些问题走访了相关部门。

　　开发商：新房市场健康发展依靠旧房市场

　　北京首创金丰易居的邵亮经理介绍说，北京申奥成功，住房的需求量将大大增加，城市化加强，个人买房市场相当大。把楼盘交给房屋中介代理销售，是为了减少投入成本。尤其是对于一些尾楼，若用自己的销售人员，需付给员工工资等。而房屋中介的营业定位于积极开展“房屋租赁”、“房屋置换”，以及“房地产代理”等消费流通服务内容，不仅为北京住房一、二级市场的开拓带来了先进的理念，成熟的服务体系，更为北京市住房一、二、三级市场的联动带来新的发展思路。

　　目前我国大多数城市的住房二级市场才刚刚启动，租赁市场大多处于隐形运作中。只有住房二级市场的发展和租赁市场的正规与完善，一级市场才能健康发展，并逐步解决大量的空置房积压问题。

　　房屋中介：代理楼盘销售喜忧参半

　　在和平门附近的一家房屋中介公司，一个已搞了十多年房屋出租的郑女士向记者介绍，代理开发商的楼盘，对于我们房屋中介来说喜忧参半。喜的是开发商把尾楼由我们来代理，现在我们手里的房源多了，新房旧房都有，城北城南的房子都有，顾客的选择余地大，我们的买卖相对来说好做得多；忧的是有些开发商手里的尾楼本来就不好卖，存在一些不利的因素：有五证不全的，有地理位置不好的，有交通不便的，有因楼盘价位太高的，而一些房产商把这些不好卖的楼盘由房屋中介来代理销售，又不降价让利，这给房屋中介公司销售新楼盘带来很大困难，按着国家规定的中介费用为2.8%，中介从中拿到的费用并不多。

　　主管部门：住宅市场应呈现多元化

　　北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如认为，房屋置换作为房地产行业的延伸，“住房一、二级市场联动，梯级消费，逐级改善”，是房地产发展商扩大销售能力，为提高消费者购买力提供了新思路。消费者摒弃以往的一步到位的思想，通过旧房的置换、出租，增加了购房的资金实力，直接地使消费者能够买得起房，间接地减少了发展商楼盘的积压，加快资金周转，降低了发展商不必要的成本支出。为楼盘的价格留有弹性空间，这又为消费者购买低价的楼房提供了可能，形成了房地产发展商与消费者的互动，新房市场和旧房市场的互动。

　　中国房地产协会的副秘书长王瑞生说，自从1996年，我国把住宅建设作为一个新的经济增长点，每年新竣工住宅面积4亿平方米左右。我国城市现在住宅存量按建设部的估计在66亿平方米左右，当年出售新竣工的住房约1.2亿平方米，比较我国新增量住宅市场面积和存量房面积，如果能将一部分存量住房在市场上交换起来，所产生的交易额将大大高于新增量。

　　从市场需求来看，住宅市场应该是一级市场(新房市场)和二级市场(旧房市场)完善的统一，包括二级存量房交易和房屋出租，也包括新房的出售，所以这样的市场是适应我国在经济转轨时期住房需要多样化，面对多元化的消费群体，住宅市场要有一个多元化的结构，房屋租赁及二级市场的置换实际上是完善我国住宅市场结构不合理的部分，有着非常巨大的发展潜力。

　　目前北京的房产二、三级市场尚处于发展的初期阶段。有数据表明，北京去年二手房总交易量为2100套，仅占同期全市房地产交易的1%。而在二级市场发育比较成熟的上海，去年二手房交易占到整个房地产交易的50%强。由此可见，随着广大市民对多层次房产品的需求逐步放大，未来北京二手房产市场的走势是乐观的，交易量也会越来越大，价格也将日趋合理。同时，也说明了北京的房屋置换及租赁市场孕育着大量的潜在机会，北京的住宅消费流通服务还刚刚起步，整个市场拥有巨大的资源储备和可持续发展空间，规范化、规模化、专业化、市场化的服务供应体系将成未来市场主流。

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