因为是华人世界的首富，香港商人李嘉诚的一举一动，都会成为媒体争相报道的新闻。就拿其旗下和记黄埔与北京朝阳区政府前不久签订的投资100亿元，开发朝阳区东坝约350公顷的土地合同意向来说，情况就是这样。

　　虽然签订的仅是合同意向，但有媒体在报道时仍认为，这是港资投资内地房地产的又一轮高潮的象征。

　　11月初，来自香港的一则消息更为媒体的这一分析提供了印证。

　　这则消息说，日前香港五大商会罕见地联手向香港特区政府表态，促请特区政府早日实现与内地24小时通关，其中，香港地产建设商会更是一反常态高调表示支持。消息同时说，香港地产商会态度的转变说明，港资大举北上进军房地产业已成趋势。

　　地产巨头纷纷进内地

　　如果说，上世纪90年代港资投资内地房地产业仅是探路的话，那么，此次新一轮大房地产商投资内地房地产业的高潮其实早在去年就已出现了，无非是今年下半年随着中国加入WTO日子的临近，“9.11”事件的发生，投资速度有了更进一步加快而已。

　　据报道，随着港资进军内地房地产市场速度的加快，目前，香港十大房地产巨头中已有和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产和嘉里建设等六大巨头进入内地房地产市场。其中，和黄已持有400多万平方米土地储备；新世界中国土地储备已超过2000万平方米；恒基中国在北京、上海、广东等地拥有20多个发展项目；新鸿基地产开发项目主要集中在北京、上海、广州和深圳；嘉里建设投资则主要集中在深圳、北京和上海。与上世纪90年代投资内地相比，这次不仅资金投入大，而且投资的方向也大多是住宅。

　　新一轮港资大举进军内地房地产市场，从宏观上说，固然有受目前我国经济发展在世界上一枝独秀前景所吸引的原因，有“9.11”事件后对投资中国内地资金安全的考虑；而从微观上讲，则与香港房地产在上世纪90年代后期“泡沫”破裂后的情况有关，更与香港房地产商在“泡沫”破灭后的痛苦反思有关。

　　房地产业之所以长期成为香港经济的支柱，并为世人所羡慕，有其历史原因。作为世界上最自由的经济体系，香港土地面积并不大，可说是弹丸之地。人多地少，以及作为长期封闭的中国内地经济与世界经济交流的唯一桥梁、通道和枢纽，尽管居民和外来企业置业需求旺盛，抬高了地价、房价，但由于钱相对好赚，居民置业后大部分仍能确保生活无虞，企业在支付了置业成本后也仍有丰厚的利润可赚，再加上世界范围内流动的巨额游资介入炒作，香港房地产商的日子可以说一直十分红火好过。但是，随着内地对外开放步伐的加快，与世界联系的渠道增多，昔日香港房地产的独特优势正在一点点失去。

　　李嘉诚的新地产宣言

　　尽管随着内地的开放，香港昔日的房地产业优势正在失去，可当时的港英当局并未抓住机会对香港的产业结构进行调整，相反仍在采用各种手段有意无意抬高房价。在上世纪90年代后期特别是在香港“九七”回归前，为了让以怡和洋行为代表的一批英资企业拥有的物业在撤走时卖得一个好价钱，港英当局更是利用世人看好香港回归祖国的心理，严格限制批地，抬高地价，增加卖地收入，使楼价在短期内的年增幅达到了15%—30%。同时，又按年均10%的幅度提升公务员工资。所有这些推波助澜抬高地价、楼价的措施，加大了企业的成本，拉大了楼价与居民实际支付能力的差距，也使香港经济与周边地区相比慢慢丧失了昔日的竞争力。

　　90年代初，随着中国建立市场经济体制总体目标的确立，房地产业从复苏走向迅猛发展，到90年代后期，香港居民受内地低楼价优势的吸引，纷纷到深圳、珠海等地置业。与此同时，英资套现离开，在接踵而来的亚洲金融风暴中，巨额游资为寻求更高的回报也流走他方。所有这些，都使得昔日香港过高的楼价相对于其高峰期已跌落了60%。也就是说，原来值1000万元的物业，现在只值400万元左右了。其恶果是，购楼者高价买进时，靠的是银行按揭，而现在每月供款，大部分却是用来偿还其缩水的那部分价值。目前，香港个人拥有物业的小主业约有120万，人称他们是推动香港经济发展的中坚力量。言及这些因在房价高昂时买楼人伙现今面临的困境，特区政务司司长曾荫权说：“私人物业价格的大幅度下滑，会使过半数拥有物业的家庭蒙受财富损失，打击他们的消费意欲和整体经济。最后不论贫富，均感到要勒紧裤带。”资料显示，在1998年香港房地产价格暴跌时，当年年底香港的商品价格就比最高峰时下跌了70个百分点。在香港证券交易所中，约有55%的上市公司直接或间接与房地产业有关，在全香港诸多产业中也约有30多个行业是靠房地产业维持生计。房地产业的萧条，进入“寒冬”，也必然导致股票下跌和更多的人失业。

　　面对香港房地产业“泡沫”的破灭，香港房地产业“老大”李嘉诚就此发表了一番，被一位长期定居香港的西方媒体记者称作是“毫无惊人之处”，但却又无疑是“革命性宣言”的讲话。李嘉诚说，房地产业拥有丰厚利润的好日子已经一去不复返了。新游戏规则是以量取胜。尽管利润减少了一些，但其损失将由更大的销售量来补偿。

　　从李嘉诚的这番宣言，再来看港资新一轮进军内地房地产业举动，就会发现这是房地产业游戏规则改变后的必然选择。在香港目前的经济结构调整中，追逐利润的本性，使得大量投资需要寻求新的、更广阔的投资领域，或者说，投资需要寻求更安全、更可靠回报的领域。而相对于香港的弹丸之地，经济发展、社会安定、地域广阔、日益成熟、规模世界第一的内地房地产业市场无疑是诸多香港房地产商实现他们这一理想的首选之地。

　　教训引出三点启示

　　随着港资大举北上，众多专家认为，可以肯定也必然会带来内地房地产游戏规则的转变。不过专家们同时指出，“以史为鉴，可以知兴亡。”对一直以香港房地产是非为是非的内地房地产来说，香港房地产“泡沫”破灭的教训也是深刻的。

　　从中我们至少可以得到三点启示：

　　————仅靠拥有一块地皮，企求通过抬高房价，获得高利润，实现发财梦是越来越不可能了。在我国加入WTO，世界经济一体化，资本在世界各地快速流动的今天，房地产虽然是不动产，但是资金是流动的，要在房地产市场拥有一席之地，生存下去，就得靠实打实的埋头苦干，靠做大规模，提高效率，做大、做响品牌。

　　————随着房地产规模的做大，仅靠做广告，炒作概念的时代过去了。要想在激烈的竞争中站稳脚跟并取胜，就得围绕“以人为本”，从规划、设计到销售服务进行一系列创新。要创新，就需要企业领导人加强经济、技术以及思维方式等方面的理论知识学习，提高自身素质，同时，也需要提高企业人才的整合水平，做到善于用人。因为，创新活动是一项群体活动，而房地产业又是一个综合性很强的产业，创新活动涉及到不同的专业学科和领域，更需要不同专业、不同特长的人才共同合作。此外，在目前科学技术突飞猛进的时代，企业要创新，还需在用好用活企业内部的人力资源的同时，用好“外脑”。即，社会上一切对企业创新有用的人力资源。

　　————防止经济“空壳化”，确保地价增幅低于工资增幅，工资增幅低于GDP增幅。在我国土地、劳动力和资本三项资源中，目前相对优势仅在土地和劳动力两项。地方政府可以为了“拥有”更大财力，换取“政绩”，搞“以地生财”，抬高地价，猛提工资。这样做，虽痛快一时，也可以换取一个当地眼前GDP的高速增长，但最终必然会使房价、工资涨到竞争力尽失，内外资金都撤离的程度，导致经济的“空壳化”。当然，此时政府可以采取紧缩房价、工资手段，直到让市场自己找到平衡点为止。但那时，政府也同时会面临“负资产”、失业增多、市场萧条、金融危机和经济负增长等压力。因此，政府在宏观调控上，应着眼于经济的持续健康快速增长，要确保我国经济持续发展的竞争力。

　　作者:谢然浩

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