近年来，全世界的经济都不甚景气，而中国的经济却在强劲地增长，特别是房地产市场更是以高速度迅猛发展。高速发展的经济急需外资的滋养，同时也最有条件吸引到外资。从这个意义上说，中国与外资就是水与鱼的关系，两者理应一拍即合，如鱼得水，但实际上中国吸引外资的速度并不像想象中那么快，房地产市场表现得尤为缓慢，这是为什么？

　　回顾一下历史，我们兴许可以从历史中找到答案。中国大陆房地产自上世纪80年代末发展至今，在所吸引的外资中有95%是港资，当时在内地做房地产的回报是投资的1倍—2倍，于是大量港资流入内地。但是这些进入内地的港资，最终都一败涂地。香港1997年前的一个统计数字显示，那时投向内地的港资95%以上都铩羽而归，大批资金回流香港，这直接导致了1996年至1997年间香港的房地产泡沫。

　　这次失败给予外资特别是港资一个重创。失败的原因不外乎是：投资人本身被丰厚的账面利润所迷惑，没有对投资对象及环境作详细的研究和风险评估，投资行为近乎盲目；中国的发展步伐是全球最快的，投资人没有考虑到整个市场变化那么快；外资在利益受损时，投诉无门。这对于时间就是商机也是金钱的投资人来说，时间的风险有时是致命的；与外资合作的企业素质极差，不按游戏规则办事，不尊重合同的严肃性，外资再也不敢轻易涉足中国大陆房地产市场。所以1995年到1999年，外资尤其是港资对内地几乎都是谈“地”色变。

　　既然是资本，就必然要寻找机会，寻找出路。所以到2000年，港资又把目光投向了内地的房地产业。特别是在中国加入WTO后，外资也将会对中国本土的房地产企业构成威胁，因此国内的企业应该看清形势，扎扎实实地做好基础工作。

　　那么，如何吸引外资则需要做好几项工作：一、退出机制。让外资赔钱可以，但赔了钱必须让他能够退出，不要令外资血本无归。中国内地以前没有退出机制，现在仍然没有，香港是通过上市退出，这是一条最好的出路，内地也正在朝着这方面发展；二、外资需要执行资金的工具。需要合乎规范的、切实可行的、有相当深度而不肤浅的项目可行性研究报告、市场调研报告，需要成熟的专业化运作的顾问行来帮助执行，需要有效的法律保护。我认为中国大陆房地产业将来除了一两家庞大的房地产企业维持全面开发以外，其他的都会通过顾问行来执行；三、外资需要明确的法律及税务政策的指引。很多外商对中国内地有不同的执法标准颇有微词，这一点令外商无所适从。税务问题则是另一个令外商头痛的问题，尤其是增值税可以说是各有各的说法。再有就是政府的批文过程缺乏统一的标准。这就令某些企业自以为可以拥有某种特权。实际上，假如某企业说他们在税务、批文、法律上有特权，只会弄巧成拙，因为在外商尤其是基金经理看来，这不是光荣而是腐败。他们会担心万一与此企业合作后产生了纠纷，恐怕有冤无处诉。

　　中国房地产市场如果能建立上述三项机制，外资的进入将会重新掀起一个新的高潮。(作者系北京环宇信达行房地产顾问公司总裁)

　　作者:邓智仁

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