本报记者杨晓立北京报道

　　居高不下的北京房价一直颇为各界瞩目。日前，深圳万科董事长王石放言，2002年全国房价将稳中有升，但是北京价格还有下降的空间，中间档位的价格下降空间最大，九千块钱左右的在销楼盘，当有15%到20%的下降空间。

　　供大于求

　　房价要下跌，供应量增长必须超过需求量的增长。据悉，北京目前空置的商品房已接近1200万平方米，从1999年三天一个楼盘，到2000年两天一个楼盘，再到2001年一天一个楼盘，新盘增长速度明显加快。据业内人士预测，北京房地产还有2600万平方米的市场空间。根据北京市人均18平方米居住面积的规划，5年内，北京要完成900多万平方米旧房改造、6000万平方米的住宅开发，也就是说，北京平均每人可以增加6平方米的住宅面积。目前北京人均住房面积已达到15平方米，6000多万平方米供应量的增长明显大于需求量增长，这将从根本上遏制房价的上涨。

　　随着房地产市场体系的逐步完善，个人购房已成为京城住宅消费市场的主体。今年前10个月，北京个人购房的比重占到了购房群体的95%以上。在相当长的一段时间内，危改户、拆迁户、无房户将构成北京住房市场的主流消费群体，他们大多是原有住房条件比较差的普通居民，中低收入，积蓄有限。开发商综合分析中低收入阶层的经济能力、住房需求、文化品位等因素后，针对这一消费群体定制了自己的市场目标，有针对性地调整自己的发展定位、供应定位和产品定位，就要为主流消费群体提供中低价位的住宅产品。

　　政策成本下降

　　北京市政府有关官员证实，北京市从2002年开始将适当在供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等市政建设方面加大投入，提供市政基础设施配套，这将在另一方面降低房地产开发商的开发成本。同时，针对项目审批手续多的现象，2002年北京将减少住宅建设项目的审批环节，进一步清理住宅开发过程中的乱收费现象，降低收费标准，降低住宅开发过程中的费用支出。同时，针对房地产开发企业将加强以下措施：严格新注册开发企业的资质标准审查，适度提高注册资本金标准；严肃注册企业年检制度；鼓励联合开发和企业兼并重组；在开发项目审批时，严格规定最低投资额、最低开发面积，以期达到规模经济和生态环境效益；加强对土地一级市场的调控力度，加大土地一级市场的执法力度来保持市场稳定，成立相应的土地储备、招商机构；逐步完善面向普通居民居住的经济适用房供应体系。

　　外资进入竞争加剧

　　2001年北京房地产市场吸引了不少外地企业，外地企业进京是因为北京房地产还有相当大的利润空间，目前运作的项目已渐露端倪，如上海开发商上市公司世茂股份开发的总建筑面积118.5万平方米的北京呼家楼商务居住综合区、北京嘉利置地投资约33亿元发展的北京东三环九龙花园第三期的房地产项目等。

　　在北京做房地产最主要的是土地储备和项目运作资金。此前，外地企业进京虽然拥有相应的资金实力，但由于他们普遍拿地成本过高，开发时所要交的各项费用也相对较高，利润空间上无法和长时间在北京本土作战的开发商进行竞争，所以他们会选择开发一些“短、平、快”的项目，对北京房价冲击不大。但从目前看，规范土地市场与国际惯例接轨将是大势所趋，北京成立的土地中心显示出了政府意图，平抑房价使土地走向市场，从政策上外地开发商也可以公平竞争获得土地，拿地成本差异消失。随着港、深、沪等地资金的涉入，他们将带来更新的管理模式、更低的成本、更精的楼盘和更激烈的竞争，随着2002年一些外来项目的开盘销售，价格战已经不可避免，这是“外来户”抢占北京市场的最有力的杀手锏。

　　入世之后，外资企业的大量进入，将会加剧房地产企业间的竞争，京城房地产业一直追求的高利润也将会向国际的一般标准靠拢。另外，外资银行的进入，也将改变国内商业银行说了算的局面，房地产企业的融资渠道将更为广阔，这也为房价的降低提供了空间。

　　建设成本降低

　　北京市近年来实行的土地有偿使用公开投标拍卖，土地的竞价被一再追高，标价明显高于底价，这更加大了住宅土地开发成本。但中国加入WTO后，国外资本的注入和企业的直接参与，将会使土地竞争更加透明化，地价上涨趋缓。

　　在建筑成本上，北京市居民对住房的质量、环保、安全、套型、外观以及智能化等方面提出了更高的要求，新型节能、保温、环保、安全以及美观的建筑材料被广泛地应用到商品房项目的开发中去，这些因素曾经一度加大住宅开发成本。但在近两年的房地产住宅项目的技术投入上，房地产开发商也同时总结出了一套针对北京市住宅消费的项目规划经验，通过推广应用新技术、新材料、新工艺来提高工效，降低商品住宅的生产成本，一些华而不实的附加成本会逐渐减少，在一定程度上会降低建筑成本。从地产开发的供应看，前期的钢筋、水泥等建筑装潢原材料方面，无论是在国内市场还是国际市场上均呈降价趋势，原材料价格的降低，预示着成本将降低，这也将导致房地产价格下降。从用工上看，随着企业科技含量的提高，将一改过去用工多、成本高的格局，机械化作业已成为发展必然，不仅可提高工程质量、提高工作效率，入世后，建材的关税将从目前的30%降至10%，也会使一些使用进口建材的住宅项目建筑成本降低。

　　消费者盼降

　　据搜房典型指数系统的“花少钱买好房.楼市关注普通人”大型市场调研活动结果显示，总价在30-50万元的住宅市场需求量极大，占到整个市场的四成多。在被调查有购房需求的人群中，44.7%的人选择总价在30万元左右的住宅；33%的人选择在50万元左右的住宅。从最畅销的住宅面积(80-120平方米)推算，每平方米价格应在3000-4000元左右。另据北京市统计局去年下半年对1500户城镇居民购房意向的调查显示，在1500户居民家庭中，90%以上的购房者选择购买房价在4000元／平方米以下的住宅。

　　这一结果表明，京城主流商品住宅市场需求的特点已经逐渐明晰。现在已有种种迹象表明，京城楼市中普通商品住宅的房价重心已有了较大幅度下降，普通住宅项目正逐渐向消费“金字塔”的中下部移动。

　　从消费心理上看，广大中低收入的消费者，即使是收入较丰的白领阶层，都更希望在房子越造越好的同时，房价能稳中有降。虽然今后居民收入会相应增加，但要看到，北京房价与市民收入比仍然居高。如，北京是22：1，上海是9.5：1，深圳是10.5：1，广州是11：1，可以看出北京房价比不合理。在个人购房逐步成为购买主体的今天，问题将日益突出。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者，特别是中低收入者买房还是相当困难，住宅消费的全面启动难以实现。

　　朗琴园的销售总监卢明告诉记者：“我们很多客户是从事金融和外贸工作的，全球经济形势，尤其是‘9.11’事件后，他们对未来经济形势和自己的收入缺乏信心，纷纷取消了购房这种大金额投资计划。”同时，2001年以来愈演愈烈的入住纠纷也使准备买房的人产生怀疑。面对这样的市场消费心理，一些楼盘在2001年第四季度已经开始采用降价的方式“自救”，而且幅度都不小。有的项目现房的价格已经低于期房，有的每平方米单价甚至成千元地跳水，同时表示在2002年上半年将针对市场需求做更大的调整。

　　2001年郊区住宅已得到更多的购房者的认可，从各房展会传出的信息，郊区的住宅正逐步被市场所接受，项目价位大体上随着离开城市的距离而逐步降低。北京现在的城市化过程，实际上就是郊区化发展过程，由于郊区具有明显的地价优势，因此有兴建大型低密度居住社区的便利条件，而大型低密度社区在基础设施配套、社区环境、价格等方面都具有城区社区所不可比拟的优势，因此在今年市场上具有较强的竞争力。由于这些地方的土地价格较低，所以房价也相对较低，故即使原来市中心的房价不下降，但是在城乡结合部建设的大量的比较便宜的房子，也将进一步拉低北京总体房价水平。

　　开发商言降

　　降低过高的房价不是居民的一厢情愿，开发商也有同样的要求，因为只有住房价格的理性回归，才能全面启动住房市场。

　　北京万科企业有限公司销售经理张海民认为，2002年北京房地产将经受新市场阶段的考验，在这个阶段将会出现价格战，同时也会更注重产品品质和强化管理与服务。一些有投机心态的开发商和楼盘将会被淘汰出局。1995年，深圳已经受过如此市场考验，价格战导致房价跌幅达30%，而一些管理有创新、产品有创新的开发企业在经过这一市场洗礼后已经壮大起来。

　　深圳万科董事长王石认为，2002年全国房价将稳中有升，但是北京价格还有下降的空间，中间档位的价格下降空间最大，九千块钱左右的在销楼盘，应该是有15%到20%的下降空间。王石说，导致降价的因素有：一、不久前，国家宣布取消47项房地产税收，使房价每平方米降低了15元至60元；二、政府减少办事环节、公开办事程序和提高办事效率等举措，将大幅减少制度性因素造成的“交易费用”；三、房地产库存目前仍在持续上升；四、入世使房地产企业的融资渠道空前开阔。

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