本报记者 黄抗生

　　木槌落地，掌声响起，随着中国加入世贸组织，走进WTO的大门，各行各业都在紧张筹划如何应对入世后面临的机遇与挑战。房地产业虽然不是最受冲击的产业，但也无法置身“世”外。近些时，业内人士纷纷聚会，探讨中国房地产的走势。尽管问题多多，但前景看好，是大家的共识。

　　房地产市场将进一步开放

　　据有关方面透露，中国在加入WTO后，将在建设领域进一步扩大对外开放。

　　在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在3年内开始享受国民待遇；3年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。

　　在房地产业，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。

　　另外，在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外商成立独资企业。

　　由于世界建筑业普遍低迷，而中国房地产市场一枝独秀，随着中国在建设领域进一步扩大开放，外商进入中国房地产市场指日可待。近期，香港地产巨头已开始捷足先登，大举进军内地房地产市场。据悉，香港上市公司瀚洋科技与新鸿基地产计划在上海合作开发占地面积达10平方公里的房地产；和黄地产则在重庆获得投资开发建筑面积达30万平方米的高档住宅项目；而早先在香港推广的深圳华侨城南2.9平方公里土地开发项目，也引起了众多房地产商的关注和兴趣。出于对中国房地市场的长期看好，港资还在内地大规模储备土地。据估计，和黄在内地的土地储备有500万平方米，新世界中国、恒基中国、新鸿基地产3家上市公司在内地持有土地储备更高达2500万平方米。

　　住宅产业化水平将进一步提高

　　实现住宅产业化，是国际房地产市场发展的必然趋势。中国加入WTO，必将大大促进这一过程的实现。

　　所谓住宅产业化，就是让住宅建设融入社会化大生产的模式来进行发展，将开发、设计等各个环节组合起来、集成起来，进行规模化生产。有人将其归纳为“六化”，即连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化。

　　国家住宅与居住环境工程中心总建筑师开彦认为，中国入世后，随着国外先进技术和优良产品的进入，将在四个方面提升中国住宅产业化的水平：一是国际标准规范的引入将促进中国住宅规范标准的编制体系和编制方法向国际化靠拢；二是先进的工业化和集成化生产技术的引入必然带动中国生产技术的提高；三是住宅部品的生产管理体制的引入将带动中国部品生产状况的变革；四是大量建筑师、设计人员的涌入，不仅带来了先进的规划设计理念和先进的社会化专业设计分工，而且会对前期的项目策划工作、中介工作、保险银行业的投入产生重大的影响。

　　在分析中国住宅产业化现状时，建设部中国住宅产业化促进中心主任沈建忠认为，存在的问题主要为：一是产业化水平差距比较大，没有形成完整的产品体系，缺乏领导产品发展的技术标准、模数协调和市场运行的机制，从而品种数量标准达不到要求；二是产业化程度低，各地没有形成住宅发展的主导体系，没有办法围绕这样一个体系去做；三是条块分割，至今没有形成一个完整的产业链条。

　　针对这一现状，沈建忠提出，要提高中国住宅产业化的水平，首先要加强标准和模数协调基础性工作，使之与国际接轨。其中包括企业标准、产品标准应该按照绿色、生态、环保、安全、节能这样一些标准与国际接轨；其次是加快产业政策配套，而中国现在在这方面基本是空白。从国际发展趋势来看，国外很多产业发展到今天规模和水平，最大的工程应该是产业政策的引导；再次要加强民族品牌的发展，一方面扶持和发展我们自己的品牌产品，特别是那些具有高附加值的住宅部品部件，而它们现在基本都被洋品牌占着；一方面扶持和发展我们自己的品牌企业，造就一些现代化的大型企业集团；同时，还要加快推进和改造产业化的物流环境，走强强联合、资本运作、连锁加盟的路子，以应对国外跨国企业的冲击和竞争。

　　房地产走势将长期看好

　　据统计，最近20多年，全国建成住宅57亿平方米，相当于前30年的近10倍，中国城市住房状况有了很大改善。

　　加入WTO后，中国未来房地产业的走势如何？中国房地产业协会会长杨慎认为，尽管住房建设面临新的变化和新的挑战，但今后10年中国房地产业仍将继续保持增长态势。他在日前大连举办的中国房地产前程论坛上从五个方面阐述了自己的看法：一是住房正在从生存型向舒适型转变，房地产的生产方式正在从速度、规模型向质量效益型转变，讲品牌、重环境、重质量成为住宅发展关键；二是住房建设的动力机制发生了变化，过去靠政府的政策支持，今后主要靠个人购房。人口增加、城市化进程加快和人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力；三是房地产市场日趋规范，现在全国2.5万多家房地产开发企业，一级、二级企业不到1／5，一半多经营不规范，国家通过强化市场的宏观调控和整顿规范建筑市场，实现优胜劣汰，将使房地产业得到健康发展；四是加入WTO后，虽然国外企业可能不会首先直接参与房地产开发，但是会大量介入金融、评估、代理、咨询等与房地产有关的业务，这无疑会促进国内的房地产运作按国际规范和标准进行。五是科技含量提高，产品更新加快。21世纪的住房将具备4个基本特征：节水、节能、环保和智能化。开发商也从追求利润、质量到追求科技和人才，这也必将促进住宅的更新换代和开发质量的进一步提高。

　　海外业内人士也纷纭看好中国未来的房地产市场，他们认为中国大陆的房地产行业正处在一个6年左右的高速增长期中，目前需求旺盛是重要原因。以上海为例，今年上半年居民按揭增长创新高，达到30%，这使房地产业成为今年众多行业中的亮点。有分析师认为，中国大陆房地产行业增长率今年将达到30%，未来3年内也将快速增长。另据和黄地产拓展及市务董事介绍，内地住宅项目的边际利润率不但比香港高，能够达到25%，而且销售快，这也使中国的房地产业成为外商、外资的关注热点。

　　《人民日报海外版》(2001年12月07日第九版)

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