随着人们生活水平的不断提高，随着“入世”和依法治国方针的确立，人们对居住及其环境的要求也随之提高，那种只要有房住而不讲究居住环境与品质的时代已经一去不复返了。为规范房地产市场，尤其是商品房中的住宅市场，为更好地保护购房者的合法权益，北京英岛律师事务所邓泽敏律师等开展了调研。

　　调查人主要走访了6个住宅商品房小区的部分业主，并从北京市工商局、《北京青年报 》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解，提出了当前市场面临的难点热点，供市场及相关各方参考。

　　一万元敢玩房地产

　　开发公司面临管理黑洞

　　在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92%，股东基本未投入注册资金的占15%；而注册资金投入量在一半以上的才占50%左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50%以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资金，买受人也只能认倒霉。难怪有人说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。

　　作为律师，本人曾亲历一个房地产公司的设立：一家民营企业作为股东约定投资2400万元，占注册资金的80%；一家国营企业作为股东约定投资600万元，占注册资金的20%。但事实上，这两家股东一分钱没投，却堂而皇之地注册了一个注册资金达3000万元的房地产公司。这当中不但包括房地产公司设立、审批过程的混乱，还涉及公司登记中存在的大量问题。这其中往往涉及1、2个核心人物(或叫幕后人物)，主要是他们在操纵、谋划房地产公司的设立及项目的审批。且公司成立后，原股东往往退出历史舞台，部分法人股转让给个人(或转让给幕后人物可以操纵的法人)，但无论转让给谁，注册资金还是事实上不到位。

　　说到这里可能有人会说，注册资金不到位，工商行政管理部门根本不会批，但这个问题业内人士或代为办理工商登记的某些人会很清楚……

　　而在资金不足的情况下，为了运作项目，就只能靠施工企业垫资施工、内部认购、用地作抵押向银行贷款、采取无证销售等方式运作。一旦后续资金不到位，要么烂尾，要么偷工减料草率交房，从而导致业主要么得不到房、要么房屋质量得不到保证。

　　商品房违法销售百分比

　　内部认购仍有6%至10%

　　国家已三令五申，明确“内部认购”属违法销售，但无论在房展会上，还是在房地产广告上，均不同程度地存在一定数量的内部认购，目前内部认购在商品房买卖中占6%至10%左右。

　　无证销售(或此证代替彼证)占31%

　　《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”其他房地产的相关法规也有类似规定。但目前有的房地产项目在预售时，没有预售许可证31%(当然有一部分在后期补办了预售许可证)，有的项目甚至连预售许可证都没有申办就公开预售。笔者在8月份开工的一个商品房项目中，售楼小姐称“预售许可证”10月份可以办下来，但销售部经理却拿出另外一个“预售许可证”称已办下业主拟预购房屋的“预售许可证”，后经笔者调查，业主预购房屋的“预售许可证”尚未申办。由此可见，商品房销售中不但存在无证销售，甚至在“预售许可证”尚未申办的情况下，当着律师的面(笔者已亮明身份)，就明目张胆地用此证代替彼证。

　　三分之一没有开发资质

　　目前，房地产开发企业的设立是先进行工商登记，而后由房地产管理部门进行资质认定。因为工商登记已确立了企业的法人地位，房地产管理部门的任何行为既不能否定也不能制约企业的法人地位和经营行为。

　　建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第3条明确规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”但目前，在市场上销售商品房的房地产商，有1／4至1／3或者更多没有资质，有的甚至是成立了4、5年的房地产商。但目前也存在一种见怪不怪的情况——没有资质的企业，楼盘可能销售的很好；有资质的企业有时倒出现后续资金不到位、或因为涉及诉讼等情况从而导致烂尾的情况发生。所以，目前商品房市场很大的问题是楼盘是否好销或后续资金是否能及时到位。

　　不交纳教育配套费

　　由于部分出卖人未按有关规定向当地教育部门交纳“教育配套费”，导致买受人买了房，其子女却有可能失学。

　　虚假广告占30%

　　《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”但现实中，房地产开发企业的某些广告，不但谈不上真实、合法，科学，准确也是无从谈起。目前的商品房销售中所涉及的广告内容，100%真实、合法、科学、准确的几乎没有，一般都包含30%以上的虚假成分。

　　承诺不能全部兑现占95%

　　目前大量的房地产广告中，包含大量的承诺性内容，《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”但现实中，38%的出卖人拒绝约定楼书中的承诺，95%左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，68%的出卖人只能约定楼书中的50%左右的内容。

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