协成公司总经理王晓航

　　把脉2001年的北京房地产市场发现，尽管今年的房地产行情不错，但也确实存在着一些问题。这些问题妨碍了京城楼市健康发展，也影响了开发商和买房人的信心。但如果把这些问题了了，北京的楼市仍是晴空一片。那么，目前的京城楼市存在哪些问题呢？

　　一，供需的主流市场偏移了目标靶心。从国民经济发展与住房消费结构来看，北京商品房需求的主流应该是每平方米4000元的中低市场，但实际供应量却集中在每平方米6000元的中高档市场，据业内人士分析，今年北京整体房价较去年不降反升近每平方米400元，这种供应价位远远高于人们承受能力。

　　二，供需结构严重失调。开复工面积和投资额大幅增长，但人们的购买力和需求却因为种种因素并没有实质性增加，尽管各开发商变换着口味引导消费，使出浑身解数，但仍然难以勾起人们的购房欲望，经过数年的购房洗礼和2000年市场火爆后，人们变得越来越理性，越来越成熟，仅凭狂轰滥炸的广告、厚重却不知所云的楼书和富丽堂皇的布展已经不灵了。

　　三，兜里钱紧。今年6月底开始的股市暴跌，使得大批股民财富缩水，消费大额削减；世界经济集体滑坡，特别是“9.11”事件后，北京受到的影响更加敏感与直接。银行对贷款门槛的提高，销售管理办法中以租代售的禁止让消费者买房不再那么自在。

　　四，二级市场发展迟缓。二级市场的发展好坏在很大程度上影响着新建商品房的消化，尽管政府陆续出台了一系列相应的管理办法，但二级市场一直没有火起来：一批闲置房屋租不出去，一批人租房艰难。

　　尽管北京的地产市场还不算成熟与完善，但依靠市场的自行调节，如果开发商重新审视当前的市场环境和开发形式，大胆调整产品战略，顺应市场实际，会很快找到自己的位置，并使产销对路。加之，有入世和奥运的概念支持，北京房地产市场将很快理性回归，走上稳步健康的发展之路，并呈现以下几大趋势。

　　横看：四大区域全看好

　　一，东部地区快速成长，升值潜力大。京通快速路沿线已分布近20个项目，其规模大部分超过30万平方米，且均保持良好的销售业绩。主张轻松、快速、享受的“CBD后花园”概念被越来越多的楼盘运用，目标直指国贸商圈白领。另外，城区最大的一块开发用地常营乡300万平方米地块已由天鸿集团夺得；李嘉诚的项目与奥林匹克花园将在东坝展开激烈的竞争；朝阳路沿线平房三年内将全部拆除，这些利好将使东部地区成为北京最热的地产区域。

　　二，中关村地区将持续走高。中关村地区项目均价目前已超过每平方米7500元，万泉新新家园高达每平方米10800元。由于有中关村概念的强力支撑，加之拥有市区的地段、郊区的生态，该区域价格将继续走高。

　　三，城南项目出现转机。随着政府不断加大城南交通道路改善，加大危改拆迁力度，近年来，城南房地产市场开始得到更多的关注，出现了一批不错的项目，如怡海花园、珠江骏景、天天家园、清芷园、宣颐家园、庄维花园等，城南不再缺好房子，“北贵南贱”的局面正在改变。

　　四，石景山地区稳步发展。石景山地区虽是老城区，但项目一直不温不火，主要原因有两个，一是首钢的环境污染、二是交通的堵塞。但近期首钢将大量减产，到2005年实现整体经济的大转轨，大力发展生态和旅游经济；阜石路也将拓宽，成为一条连接石景山与市区的城市快速线；三是世界上最大的流通企业美国沃尔玛将入驻该地区，成为京城第一家沃尔玛大型超市。四是北京总体规划中已经明确将该区域建设成为未来京城十大人口组团之一和最具人类居住的数字化、生态化城镇。

　　纵看：产品、销售多元化

　　一，郊区化住宅市场将赢得更大关注。市区房的高价位、高容积率、低绿化率已经阻隔了大部分人的购买欲望。郊区住宅市场以多层、小高层、高层、板楼、塔楼、别墅、Townhouse、公寓等多形态、高档次的住宅供应，使其客户群覆盖了各个阶层。

　　二，高档写字楼、外销公寓需求会进一步增强。北京在中国大经济环境影响下，连续多年保持10%以上的高增长率，特别是APCE会议和中国入世后，世界上许多大公司纷纷将中国视为避风港，外资企业大举涌入中国，给北京带来的将是大量写字楼的消化。目前，由于CBD启动放慢，写字楼严重短缺，已经建好的写字楼将成为国外大公司争抢的重要对象。

　　三，营销手段走上多元化。经过90年代初的表面繁荣与2000年的浮躁之后，卖房的与买房的都变得更为理性了，再靠虚无缥缈的概念炒作、厚重得不知道该称呼为楼书还是杂志的宣传册，再靠媒体的狂轰滥炸、稀奇古怪的活动将难以赢得人们的目光，让老百姓掏出几十万元买房将变得越来越难。房展会过去一直是众多发展商十分看好的一种营销形式，但自从禁止未获得预售许可证的项目参展和业主大闹展会后，房展会开始让发展商头疼，展会也就越来越难办了。产品终究是要卖出去的，所以，今后的地产销售推广将异彩纷呈。

　　北京房地产市场的起起落落、涨涨跌跌，都是市场发展过程中自我调节与不断适应的一个正常阶段。理智下来的北京地产将迎来一个成熟健康的市场，有多项利好的刺激，有首都概念的全面支撑以及政府宏观调控手段的介入，市场还将持续繁荣。

订短信头条新闻 天下大事尽在掌握！
订实用短信，获赠超大VIP邮箱、个人主页、网上相册！