日前，北京市消协公开了7家违规操作的房产公司名单，引起了京城百姓的普遍关注。就此，本报与勺海市场研究公司就商品房市场对开发商的满意度访问了75名已购房消费者和100名潜在购房者。

　　-已购房者：三成多满意，近两成不满意

　　从购买住房的过程及入住后的感受看，已购房者对开发商的满意度均值为3.21分，总体满意度“一般”。回归分析表明，四项因素对开发商总体满意度的影响较大，首先是“交付的住房与开发商宣传的一致性”这一因素，其次是“物业管理的服务质量”，再次是“开发商对违约责任的履行”、“办理入住手续时各项证件的齐全性”。

　　-公摊面积：购房者的心伤

　　从购房者对开发商的14项满意度指标测试的结果看，各项指标的得分均值均较低，没有一项指标超过4分(表示比较满意)，包括以上对总体满意度影响最大的四项指标，满意度得分均值也在3.2分左右徘徊，得分最低的是“公摊面积的合理性”，其平均得分只有2.7分，其中三分之一的购房者明确表示了“不满意”的态度。

　　在购房者反映的问题中，52.1%的购房者谈到当遇到有关商品房买卖合同的有关条款不清楚时，开发商不予详细解释；在要求开发商签订补充协议即增加一些条款的已购房者中，62.1%的人遭到过开发商的否决。

　　调查显示，12.5%的已购房者认为签订的房屋买卖合同有“陷阱”，41.7%的已购房者不太清楚合同里是否有“陷阱”。购买现房的被访者认为合同中没有陷阱的比例(50.9%)要远远高于购买期房的被访者(29.4%)。

　　从消费者忠诚度看，有38.9%的被访者明确表示不会考虑再次选择此开发商的项目，37.5%的被访者明确表示不会向亲朋好友推荐此开发商的项目。

　　-房产市场不规范：消费者的共识

　　从被访者的购房经历或对北京商品房市场的了解看，62%的人认为房产市场不规范；所有的被访者中，只有12%的人认为比较规范，而没有一个人认为北京房地产市场的发展很规范。

　　从消费者对有关房产市场某些观点的赞同度看，大多数认为现行的房产法律、法规还不够健全；商品房市场中，与开发商相比购房者还是一个弱势群体；欺诈消费者的开发商并不在少数。这些表明了公众对商品房市场的悲观态度。

　　消费者认为房产市场存在的主要问题是：虚假广告、房屋质量较差、实际面积缩水、物业管理混乱、五证不全、违规操作等。与已购房者相比，潜在购房者对房产市场存在的这些疑义更为严重。

　　-房屋建筑质量：入住者的首要关心

　　无论是已购房者还是潜在购房者，面临入住时最关心的问题是房屋建筑质量这一关乎入住者的居住安全问题，其次是物业管理情况及房屋实测面积。相对来说，潜在购房者对这些问题的疑虑更大。而已购房者比潜在购房者更关注水、电、天然气及有线电视的开通、小区的绿化，这不能不说是已入住者有了切身感受后的选择。

　　在购房交易过程、房屋建筑质量或入住方面出现问题后，已购房者中，59.7%通过找开发商，36.1%用法律武器保护自己(打官司)，25%向房地产主管部门反映情况，22.2%向消费者协会投诉的渠道解决；而在潜在购房者中，60%用法律武器保护自己，这一比例远远高于已购房者，34.3%找开发商或向消费者协会投诉，18.1%向房地产主管部门反映情况。

　　-对违规房产经营者：惩罚势在必行

　　对于最近被消协曝光的七家违规房地产经营者的相关报道，了解这一事件的被访者占到55%左右。潜在购房者对这一事件的关注度比已购房者高出6个百分点。

　　从对这一事件的态度看，66.2%的已购房者认为这件事对解决消费者购房中的问题有一定的帮助，而在潜在购房者中，这一比例为74.8%。

　　所有被访者都认为，应该对侵害购房者合法权益的商品房经营单位进行惩罚。在有效的惩罚措施中，已购房者中有57.1%选择对开发商直接亮“红牌”出局，17.1%选择在媒体曝光，18.6%选择罚款；潜在购房者选择这几种惩罚措施的比例依次为66.3%、11.5%、14.4%。

　　-商品房入住阶段：呼吁管理

　　今年是商品房的“入住年”，当期房变为现房，入住的纠纷也随之而起，没有一个具体部门对投诉进行裁决。在入住阶段，是否应该有专门的机构对此进行管理呢？调查显示：绝大部分的被访者都希望政府部门能够有一个专门的机构来对商品房的入住问题进行管理，这一比例达95.5%。

　　在商品房的建设用地规划、建筑工程规划、国有土地使用、工程开工、商品房销售等阶段，都有相应的许可证。而在入住阶段，只能由开发商和购房者按合同办事，向合格的开发商颁发入住许可证更显得必要。调查中，80.2%的消费者认为在入住阶段，需要有“商品房入住许可证”。据悉，北京市目前正在起草《北京市入住管理办法》，相关管理办法的出台也只是个时间的长短而已。

　　　本次调查技术报告

　　-调查设计/鲍丹禾刘林 于贵红

　　-文章撰稿/蒋琼

　　-调查执行/勺海市场研究公司

　　-执行说明/本月2至3日，勺海公司采用电话号码随机拨号抽样技术，从北京居民家庭中选出175位居民，其中75名为已购房者，100名为潜在购房者。调查结论可以推论到北京拥有家庭住宅电话的已购房和未来三年打算购房的北京居民。

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