前不久，赵先生订购了一套商品房，由于是期房，双方签订了一份认购书，约定赵先生交付订金一万元认购某号房屋，如果交付后反悔放弃认购，则订金不退。但很快，赵先生通过调查发现自己订购的商品房还没有取得销售许可证，于是找到开发商要求退款，双方由此发生纠纷，赵先生将该开发商起诉到法院。在人民法院主持下，双方进行了调解，最后开发商退给赵先生订金一万元，赵先生撤回了起诉。

　　目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，所以一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。北京汇源律师事务所魏晓东律师解释说，针对这一问题，现行的《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。依照此规定，具备销售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。本案中，该开发商由于不具备销售许可证，此时和赵先生签订认购书和收取订金应认定为无效，对于无效合同，自签订的时候就不具备法律约束力，由此导致该开发商收取赵先生订金没有任何依据，现在赵先生提出退还订金是正当要求，即便开发商不同意退款，人民法院也应当判决开发商败诉。

　　魏律师提醒消费者，在买房之前，必要的调查不可少，不过尽快签订正式的商品房买卖合同更重要。现在北京市使用的商品房买卖合同文本中要求明确商品房销售依据。合同中都含有如下字样：“买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。”签订合同的时候此项目如果空缺，就有可能是无证销售，消费者要加以注意。

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