本报记者白继良 李霄峰

　　新世纪头一年对于京城楼市来说确实不一般：投资热，外资、外埠等企业大举进军京城投资房地产；开发热，房产项目接踵亮相，几乎一天一个的新盘在京城四面开花；房展热，你方唱罢我登场，唱“热”的、唱“黄”的热热闹闹，纷纷扰扰……

　　透过这一幕幕火爆景象，人们不难得出结论：2001年北京房地产业在大步向前迈进。临近岁末，回眸一年，聚焦热点，我们可以更清楚地看到京城楼市发展的大势走向。

　　普通居民已成购房消费主力群体

　　随着房地产市场体系的逐步完善，个人购房已成为京城住宅消费市场的主体。据有关资料显示，今年头10个月，北京个人购房的比重占到了购房群体的95%以上。这说明，商品住宅已从面向少数群体的高层消费转向普通人的大众消费。特别是随着京城危改的加速，目前迫切需要解决住房问题的主要是危改户、拆迁户和无房户，京城几十万户居民需要在旧房改造中外迁购房。据保守估计，这类购房每年需要200万平方米的供应量。因此，建设更多档次的商品住宅，适应广大中低收入者的消费需求，已成为大家的共识。

　　房产政策连连出台促楼市健康发展

　　有人说，今年是房地产的政策年。确实，为了促进房地产市场的发展，今年国家和本市陆续出台了《商品房销售管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《关于加强国有土地资产管理的通知》、《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》、《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《关于规范住房金融业务的通知》、《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》、《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》、《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》、《北京市闲置土地处理办法》等10多个与房地产相关的政策法规。这些政策法规涉及到房地产业的销售、质量、价格、贷款、经济适用住房准入标准、拆迁、装修等一系列问题，对本市房地产业朝着稳定、规范、健全的方向健康发展起到了极大的推动作用。

　　利好消息接踵而至三大区域成热点

　　今年京城房地产市场利好消息接连不断，国家对房地产业各项优惠政策不断出台，激发了百姓购房的热情，使不同收入、不同经济状况的人都有机会根据自己的能力在房地产市场挑选房源，改善居住环境。而中关村区域、亚运村区域、CBD区域及望京、燕莎等地区仍旧是今年房地产开发的热点。据有关数据统计，自今年1月至今开盘的254个项目中，有70%都集中在这些区域内。特别是今年申奥成功，加入WTO等多个重大利好，更加集聚了这几个区域的人气。据一项调查显示，在京城购房者中，首选中关村及其辐射区的占27%，首选亚运村区域的占20%，选择CBD及其辐射区的占18%。购房者的热情，开发商的投入，利好消息的推动，使中关村、亚运村、CBD三大区域依旧占据了京城楼市热点地区的头三把交椅。

　　城市建设发展催动新楼盘四面开花

　　房地产的开发是和周边地区的环境改善密不可分的。在今年北京的60项重点建设工程中与楼市有关的多达19项，这19项工程完成后，将彻底改变这些项目周边的市政、交通环境，并有效地带动周边房地产项目的开发、建设。如城市铁路、地铁5号线、地铁八通线工程将使回龙观地区、北苑地区、通州地区楼盘项目的交通状况有极大改善，也刺激了新盘的不断涌现。而德外大街、西外大街、学院路、莲花池西路等地的改扩建工程及西直门、东直门公共交通枢纽的建设更使今年京城楼市新盘呈现四面开花的盛景。特别值得一提的是，由于今年城市建设步伐的加快，南城相继开通了不少新路，如南四环路、京开路、南中轴路、广安大街等。这些道路的全面开通，拽动了城南楼市的整体升级，城南优势日趋突出。有统计显示，在今年开盘的房地产项目中，城南项目就占据了28%，成为京城房地产项目集中涌现的区域之一。

　　危改力度加大助推楼市格局新变化

　　为确保5年内拆除改造303万平方米的危房，基本完成城区危旧房改造任务，本市今年采取了多种措施推进危改速度。截至目前，本市拆除危房85.9万平方米，动迁居民5.9万户，是北京危旧房改造历史上发展最快的时期，从已启动的项目看，今年危改外迁居民对商品房的总需求量约350万平方米，这一数量大约占据了北京市场全年住宅销售总面积的三分之一，已成为市场中重要而且稳定的有效需求量。这一现象已促使京城楼市格局悄然发生变化。由于拆迁居民大多属于中低收入者，因此，低总价房子遭到追捧，三四十万元的住宅最受欢迎。有针对性地调整自己的发展定位、供应定位和产品定位，为主流消费群体提供中低价位的住宅产品，让更多的百姓买得起，住得起，已成为许多开发商今年的新共识。

　　“三外”抢滩京城地产开发热不断升温

　　伴随着今年京城房地产业的多个利好消息，外埠企业、外资企业、外行企业纷纷进军京城楼市，掀起一股“三外”抢滩京城地产的浪潮。应当说，能够闯入京城楼市的“三外”企业都不是等闲之辈，他们进京，不仅带来资金，也带来了新的观念，新的活力，带动了京城楼市整体水平的提高，推动了京城楼市的快速发展，有资料统计，今年上半年北京楼市以一天一个新盘的速度出现在人们的眼前。但是对于开发商来说，必须以现实的有效需求为依据进行开发和投资，否则的话，就有可能导致过分的盲目乐观，导致开发与销售比例失调。据北京市统计局的统计报告显示，今年1至10月，本市商品住宅供应增幅远高于销售增长。许多业内人士已开始议论“房产泡沫”问题，认为京城楼市已进入“盘整期”。这种情况表明，如何在市场调整中站稳脚跟，调整自己的产品结构定位已成为开发商面临的重要问题。

　　住宅郊区化已逐步被市场接受

　　今年郊区住宅已得到众多购房者的认可，从各房展会传出的信息，郊区住宅大多有良好的市场表现。随着市政府近几年对郊区不断加大基础设施建设的力度，几条高速路的陆续通车使人们对距离不再那么敏感，基础设施的不断完善，增强了开发商与购房人的信心，郊区的住宅正逐步被市场所接受。据了解，今年推出的郊区住宅有这样几个特点：(1)以多层、低层板楼和联排别墅(TOWNHOUSE)为主，还包括一些其它类型的低密度住宅；(2)项目多靠近高速路分布，特别是离城较近的高速路段沿线更为集中；(3)随着品质的提高项目价位也较上年有所提高；(4)项目价位大体上随着离开城市的距离而逐步降低。由于郊区具有明显的地价优势，因此有兴建大型低密度居住社区的便利条件，而大型低密度社区在基础设施配套、社区环境、价格等方面都具有城区社区所不可比拟的优势，因此在今年市场上具有较强的竞争力。

　　概念时代结束楼市开始走向理性

　　过多的概念炒作，已经使购房者对楼盘项目产生信任危机。像过去房子开盘时大轰大嗡，爆炒概念，指望购房者一哄而上，房子一抢而光的情形今年不会再有了。今年越来越多的开发商开始静下心来踏踏实实做产品。北京房地产市场今年出现的这种变化的根本原因是竞争加快了市场的成熟，这其中包括开发商和消费者的成熟。开发商通过做产品、讲产品，更多地体现产品的自身价值，在房屋质量、交用标准上下功夫以赢得购房人的眼球和信任。而消费者则越来越注重品牌，越来越重视售后服务，购房者的法律意识、维权意识日趋加强，在这双重的作用下，京城楼市开始走向理性，随着市场的进一步成熟，这种产品至上的倾向还会越来越明显。

　　商品房纠纷增多业主维权意识增强

　　2001年有关房地产的投诉多，官司多，也是人们议论的热门话题。据市消协的有关资料显示，截至10月底，全市消协系统已接到商品房投诉317起。有关房地产方面的投诉占据消费投诉热点的前列。投诉的主要内容仍然是房屋质量差、房屋面积“缩水”及无证销售等重大问题。购房者集体投诉、上访事件呈增多趋势。有些业主甚至在情急之中，无奈之下采用到售楼处示威，到房展会打横幅占据开发商展台的手法，以期引起关注。应该说，闹展会、售楼处示威等方式都是法律不支持的，但有关部门应进一步建立健全商品房市场的法律、法规，进一步规范房地产经营者的行为。同时各有关行政执法部门也应继续加大对商品房市场的监管力度，切实地保护消费者的合法权益。

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