王震

　　进个人住房按揭贷款制度的建立，对于推进我国住房制度改革起到很大的作用。由于我国社会信用体系尚未完善，银行为规避自身的贷款风险，往往强制性要求购房者购买贷款保险。依据《保险法》第十条的规定：“除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”目前各商业银行要求购房者必须购买保险的依据 是《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房产作为抵押的借款人，需在合同签订前办理房屋保险或者委托贷款人代办有关保险的手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”而该办法只是属于部门规章。所以，对于银行这一强制性规定的合法性是值得商榷的。而购房者为了获得银行贷款，一般会接受购买保险的要求。但不仅如此，目前的住房贷款保险中还存在着很多不完善的地方，在某种程度上侵害了购房者的合法权益。具体表现在以下五个方面：

　　一保险合同生效时间不应该提前

　　有的保险合同约定合同生效时间是购房者购买房屋之日或是银行贷款批准之日，是不合理的。因为有期房的存在，期房尚未验收交付，就要承担保险义务，违背了《民法通则》的公平原则。所以，应该是开发商和购房者办理完房屋交付手续后，保险合同开始生效。

　　二银行指定保险公司的做法不合理

　　保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现，除法律、行政法规的强制性规定外，购房者作为民事主体，可以选择与其签订保险合同的相对人，有权根据自身的比较和判断，来选择有实力、信誉好和履约及时的保险公司作为其保险合同的相对人，而无须经过银行来指定。对于银行的指定行为，既侵犯了购房者的自由选择权，也容易造成金融行业内部的不正当竞争。所以，银行最好是让购房者自己选择或者是推荐保险公司，而不是指定。

　　三保险公司一次性收取全部保险费不合理

　　有的保险公司在合同中规定了保险费是“按年收取，每年结算”，但在实际中却是几十年的保险费一次性收取。其实质是无偿占用了购房者多余保险费的利息收入，并且随着购房者每月还款的增加，保险金额在逐步减小，银行所承担的风险也在减小，而保险公司依然按照当初的保险金额来收取保费，显然是违背了《民法通则》的公平原则，侵犯了购房者的利益，在无形中加重了购房者的经济负担。所以，建议保险公司去掉那些不合理的收费方式，进一步加强自身的竞争能力。

　　四银行作为保险合同中的受益人不合理

　　依据《保险法》规定：受益人应当是由投保人指定的。购房者花钱给自己房屋买保险，而银行是受益人，这和法律精神是相违背的，也是让购房者感到不能理解的。其实，银行的这个强制性规定完全没有必要，因为抵押是担保的一种方式，依据最高人民法院对《担保法》的解释第80条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保证金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保证金、赔偿金或者补偿金采取保全措施。”依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。所以，为了给购房者以合理感和信任感，银行完全可以让购房者作为保险合同的受益人，没有必要做这种看似获利、实则无利的行为。

　　五保险合同约定的保险金额不合理

　　依据《保险法》的第39条规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。”现在的保险合同的保险金额都是以房屋的销售价格来约定的，房屋的销售价格肯定是大于其本身的房屋价值，也就是保险价值。而作为抵押物的房屋，其保险价值应该是房屋的成本价或评估价，并且该成本价或评估价应去掉房屋总价值中的土地使用费，因为总房价款中不仅有房屋的价值，还包括土地使用费，而土地是不存在任何的毁损、灭失的风险，不应该也没必要作为保险标的来投保。此外，对于精装修的房屋，也应该去除装修部分的价款，因为保险的范围只对房屋本身，不包括装修部分。所以，对保险金额的约定，银行和保险公司是需要重新考虑的，否则对购房者是存在着很大侵权因素的。从另一方面说，购买保险是银行强制要求的，而购房者只是向银行贷了部分的房价款，剩余部分房价款是自己支付的，而现在银行要求购房者用全部的房价款来投保，显然是不合理的。目前，上海保监办已经对此做了改革，以购房者的贷款额来确定投保金额，并据此计算保险费。希望北京保监办也尽快做出相应的改革措施，以保护广大购房者的合法权益。

　　此外，有关住房贷款保险的范围狭小，保险费率过高等问题都是急需要保险公司调整和改进的。因为无论是保险公司还是银行，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。

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