如今不少想买房的人都有些犯愁:买现房吧,价格高不说,好的楼层、朝向、户型可能都没了;买期房吧,谁知道楼书上写得天花乱坠的那些楼盘最后能兑现的会有多少呢?我就有几个朋友,买了期房交了钱,等拿钥匙时发现,原来是绿地的地方变成了锅炉房,原来宽敞的柏油路还尘土飞扬,原来是100平米的面积却只剩下了90,当然,原来准备乔迁新居的喜悦也化成了无尽的烦恼。而且,这并不是个别现象,从消协的投诉统计情况来看,房地产投诉一直呈上升趋势,其中,虚假广告占的比重越来越大。而许多买房者在遭遇欺诈之后,却
往往无可奈何,因为广告内容没有写进合同,不具备法律效用。那么,对这些虚假的房地产广告就真的没有办法了吗?
日前,上海市卢湾区人民法院审理了一起特别的房屋预售案,一家房地产开发商因为广告做过了头,被业主告上法庭,不仅购房者白住三年,还被判退给业主120%的所付房款。在卢湾区法院,我们找到了承办法官李菁。
李菁告诉记者,这起房屋预售案子的特别地方,是当初房产商在销售过程中,他把他的宣传资料即对客户的特别承诺订进了合同条款。
1997年,上海市徐家汇路上的一家房地产开发商,在当地的报刊上刊登售楼广告,宣称其开发的公寓是:“可买可退的无风险房”,而且发展商特别承诺,若三年后想退房,无须任何理由发展商保证退还所缴房款的120%。原告林女士,在看了发展商的售楼广告后,被吸引,遂与发展商订立了商品房预售合同,并将特别承诺写入合同的补充条款,同时约定,三年后若退房,房子的装潢费用折旧后,归还业主。2000年,林女士购房已满三年,于是按合同要求退房,要求发展商退还已付房款的120%,并支付房屋的装潢费用。但发展商违背当初的承诺,不同意退房。在多次协商未果的情况下,林女士将发展商告上了法庭。
法庭经过审理认为合同是双方自愿签订的,认定这个合同是有效的,应该完全按照合同的条款,不管你是宣传资料也好,你订进合同就是合同的条款,就要严格按照合同履行。所以法官就支持原告的第一项和第二项诉讼请求,按照她已付房款的60%的1.2倍退还,并请有关部门对房屋的装潢进行了评估后,费用由开发商承担。
最后,法院判决,发展商退还林女士所缴房款564000元的120%,即676800元,并付给林女士装潢费用14680元。目前,已经过了上诉期,当事人双方都没有提出上诉。上海的林女士是幸运的,至少它还打赢了这场官司。但是对于那些没有把广告内容写进合同的消费者来说,买到与广告不符的房子也只好自认倒霉了。北京一位姓李的消费者轻信开发商的广告,在买房后才发现与实际有很大的出入,最后官司却是李先生败诉,原因是广告内容没有写进购房合同。这种情况在全国时有发生。
为此,广东省高院在刚刚通过的房地产《合同法》效力问题的通知中,明确规定:售楼广告内容尽管没有写进商品房合同,但符合下列情形之一的,广告内容就要承担法律责任:
1、 对购房者提供优惠或公用部分装修标准。
2、 对商品房组成部分或共用部分使用功能的承诺
3、 对商品房周围环境作出明确的指标
这个法案意味着,如果开发商在做广告的时候,承诺小区内的各种设施如何齐备,环境如何宜人,即使这些承诺没有写进购房合同,消费者在受骗后也可以依据广告提出索赔或者退房,开发商就要为自己的虚假广告买单。北京的李先生如果现在在广东打官司的话就不会输了。
在广州市,该市房地局市场处副处长刘志伟对记者说,对于有虚假广告的又不纠正的,他们会提醒工商部门责令他停止发布,而且根据有关法律法规对他进行处罚。
这个法案的出台使广东的房产开发商们都有了广告责任意识,因为自己的广告一不留神就会成为消费者退房和索赔的法律依据。
在采访中,有开发商表示,肯定是要保障消费者的利益了,同时开发商在市场上的竞争也更加公平,有些开发商不能够做虚假的广告。目前这个法案仅仅在广东开始实施,但北京、上海等地也在根据本地实际情况制定相关的法规,今后的房产广告因为有了法律制约就不敢再乱吹了。看多了虚假广告的买房人,这回算是有了主心骨了。不过,要是你买房的话,建议你还是多留个心眼,把广告中开发商的承诺写进合同里,立字为据,一旦出了问题才有个凭证,因为,很多地方都还没有公布相关的规定,即使是在广东,这个规定也才刚刚推行,很多细则可能得经过一段时间的考验才能最后完善。不管怎样,给自己留一手总是好的。
经济半小时记者/康敬峰、吴刚
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