同样面对“9.11”事件后的全球经济衰退冲击和股市的缩水，北京楼市趋于萧条，而上海的房地产却红红火火，许多国际大公司开始将其驻华机构由北京迁到上海

　　北京楼市骤然降温　上海楼市花样年华

　　秋天的北京楼市照例应该是最为热火的时候，今年的情况却和以往有了很大的不同。

　　仿佛约好了似的，进入8、9月份后，北京的楼盘一下子卖不动了，市场冷了下来。无论是展会上还是售楼处成交量明显地不如上半年，某些热销楼盘月成交量由上百套降至几十套，到访人数也少了许多。楼市猛然间降温，使为数不少的开发商一时回不过神来。和北京不同的是，上海楼市的这个秋天却是一片欣欣向荣的景象。

　　上海市统计局日前提供的资料显示，今年第三季度，上海房地产价格水平全面上扬。与去年同期相比，三季度房地产销售价格总水平上涨7.8%，租赁价格总水平上涨5.3%。上海写字楼市场行情也一路高歌猛进，租售价格不断上扬，证券大厦、瑞安广场、嘉里中心、世界贸易中心等顶级写字楼的出租率均达到了95%以上，且有进一步攀升的势头。当北京楼市不知不觉地开始它的悠长假期的时候，上海楼市却从从容容步入了自己的花样年华。

　　提升购房有效需求　解决入住信任危机

　　北京楼市提前进入了“冬眠”期，北京的发展商开始忙着为北京的地产市场会诊。

　　朗琴园的销售总监卢明告诉记者，楼市不景气主要是因为全球经济形势的变化使消费心理趋于谨慎，“我们很多客户是从事金融和外贸工作的，‘9.11’事件使人们对未来经济形势和自己的收入缺乏信心，纷纷取消了购房这种大金额投资计划。”开发商给出的第二个理由是因为股市的暴跌。万科集团董事长王石在不久前接受记者采访时说：“今年到目前为止，股市已经缩水5000个亿，这对购房人的影响是非常大的。”

　　可是现在的问题是，上海人也要面对眼下大的经济形势，上海人的资金也在股市上被深度套牢，为什么反映在楼市上却有着和北京完全不一样的结果呢？

　　首先要从需求来看，调查显示，在北京过半的白领们的住房需求是100—120平方米，总价在40—60万元的房子，而目前大部分在售的房子都远远高于这一标准。这就意味着北京楼市目前大部分在售项目都存在有效需求不足的问题。而上海商品房交易成交情况是一个呈金字塔形的分布状况，40万元以下的楼盘成交量最大，可以说这是一个相当合理的结构。

　　从两个城市的对比可以很清楚地感觉到，北京市场上出现一种放大实际住房购买需求的倾向。据伟业顾问研究中心统计，今年上半年北京共推出新商品房项目近130个，而去年同期的新盘数量是85个，同比增长53%，北京楼市的供给大大增加而有效的需求却并没有增长，这是北京楼市萧条的重要原因。上海市房产经济学会会长桑荣林认为，上海楼市走强的原因在于有效需求得到了实实在在的提高。其理由是：上海的城市基础设施和投资环境有了很大的改善；房改深化，已明确宣布停止实物分配，与此相关的一系列配套政策出台，都很大程度上刺激了上海的住房消费。

　　其次再从供给来讲，刚刚过去的这个秋天也是北京楼市的多事之秋。

　　进入8月份以来，北京市的许多项目，甚至是一些“明星楼盘”都爆发了消费者与发展商之间的矛盾，打官司甚至是在房展会上大打出手，各种从市场上传来的故事层出不穷。北京老百姓之所以不满，主要的原因当然是房屋的品质出了问题。北京楼市的开发商开始面临老百姓的信任危机。

　　上海的情况就完全不一样了，房屋品质提升恰恰是近来推动上海房价上升的主要原因。戴德梁行——泛城(中国)综合住宅服务部总经理陈基强指出，上海物业价格上涨的原因主要是物业素质提升。新建商品住宅楼盘的整体品质提升，导致开发成本上升而带动房价合理走高，可以说过硬房屋品质是推动上海楼市一路走高的基础，只有买的放心，买房人才会愿意花比较高的价钱来买自己想要的房子。

　　对此，现代城总经理潘石屹给出的处方是“消费者是市场的衣食父母，必须先培养消费者，树立购房人的信心。市场的游戏规则是一样的，北京楼市要做的也必须是先培养消费者，让他们对市场充满信心”。开发商开始意识到问题的严重固然是一件好事，可是从对问题有认识到自觉地去遵守游戏的规则，北京楼市还有很长的路要走。

　　“孔雀东南飞”的无奈

　　一个令北京人不安的事实是：许多国际大公司开始将其驻华机构由北京迁到了上海。

　　万科董事长王石认为，上海和北京房地产市场的竞争是存在的，北京楼市这段时间的萧条的重要原因是上海分流了北京相当一部分的购买力。

　　在写字楼市场上，北京楼市的萧条让越来越多的业内人士开始对北京CBD及金融街的未来充满担忧，因为相比上海，北京的金融环境还比较稚嫩，因此，在吸引外资金融机构方面不如上海。来自人民银行上海分行的数据显示，今年1—9月，上海53家营业性外资金融机构已占有在华外资银行总资产的半壁江山。

　　在商品房市场上，商品房契税问题是一个非常敏感的话题。上海人不管买多大面积的商品房，所交的契税一律是总价的0.75%，而北京是120平米下2%，120平米上4%。北京大学经济学博士戴德余对记者说：“这个问题是一个现实的尖锐的问题。同在五星红旗下，为什么在税收这么大的事情上，竟然出现了‘双城记’？上海市政府采取的一系列政策是重商利民的，有利于市民包括居住在内的生活水平的提高。”上海政策的内容趋向与国际接轨，这对于北京楼市来说，应该是一个很好的启示。

　　另外，在户籍制度上，上海为了吸引各地优秀人才，出台了相关政策，在郊区购买一套价值十几万或在市区购买一套三十万左右的房子，即可拥有上海蓝印户口。而在北京，除了在郊区买房，还得额外投资五十万元。最近北京又出台了私企老板可申请北京户口的政策，可仔细一打听，门槛之高令人咋舌，一个北京户口对有这样资金实力的人士来说已经没有什么吸引力了。

　　上海在分流北京的投资和购买力，可是“孔雀东南飞”的事实好像并没有引起有关部门的重视，在北京市场的内部，中关村、CBD、金融街正在你死我活相互争夺市场。西南证券的首席地产分析师王德勇这样评价北京楼市的这种内部竞争：“如果不想着把北京楼市这块蛋糕做的更大，而把心思都花在怎么样为自己抢到更多的份额，这样下去只会让这个市场的竞争越来越残酷。”曹海涛

订短信头条新闻 天下大事尽在掌握！