主持人:本报记者余美英
嘉宾:购房人代表——刘宏诚、舒可心、王宏业、刘奎红、范敏、马小威、梁小屹
准购房人代表——王昀、郑敏
时间:2001年11月19日
地点:北京青年报22层2214会议室
本期对话背景:进入9月后,北京楼市在大势平稳的情况下,出现了销售没有去年火的局面。本报分别在10月18日、10月25日、11月8日特邀北京楼市销售一线的专业人员、各大房地产公司老总就此现象做了《房子为什么卖不动了》、《地产老总解析房子为何卖不动》、《现在买房是不是时候》三期探讨。那么,针对北京楼市目前这种现状,购房人是怎么看的?怎么想的?购房人想买什么样的房?目前需要得到政府、开发商或其他方面什么样的支持?如何避免买房纠纷?买房出了问题,该如何应对?11月19日,本报请来了高档外销公寓、普通住宅、经济适用住房等楼盘购房人代表和准购房人代表就这些问题进行对话。本期我们先刊发《现阶段北京人想买什么样的房》,下期我们将继续刊发《购房人如何应对买房问题》
本期嘉宾精彩观点
1.房子卖得没有以往好,对没有买房的人有好处——因为这会让房地产商更好地盖楼,盖更有特色的楼。对已经买房子的人没有好处,但这没办法,必须有第一批甚至第二批买房人为楼市做牺牲、做贡献。
2.北京房价从来没有牛过,为什么?大家要明白,什么是牛市?必须买了东西,扔到市场上有人要那才叫牛市。我早期买的房现在连同价位出手都出不去,怎么可能是涨?所以,北京的房价从来没有牛过。
3.在股票市场上,凡是被斩死的、跳楼的全是超过自己投资能力的人。而让人担心的是,现在北京楼市上也出现了这种现象:很多买房人在冒这种风险——不管买低价房还是高价房,很多买房人超过了实际支付能力,投机心理大于投资心理。
4.买得起是一方面,更重要的是要买物有所值的房子。
5.很多年轻人买房实际上是分两步考虑。工作起步阶段,希望买价位适中、便宜、交通一定要好的房子;二次置业时,会考虑买大的房子,住得要宽敞,环境要舒适,会考虑宽带、纯净水等设施。
6.先用收入框定我要买的房子,总价定下来后还要考虑全成本——同样的总价在北京市内和通州都能买到房子,这就是除了一次性支付的房款外,还要考虑居住成本的问题。
-话题一:现阶段,北京楼市正面和负面消息参半,买房人如何看待楼市现状和前景
主持人:目前,北京楼市一方面有申奥成功、入世、政府相继出台法规规范市场、契税降低等利好因素,一方面,与往年相比,北京楼市在大势平稳的势头下,各个销售项目都面临了一些以往不曾面对的压力。这种市场环境对买房影响有多大?大家又是如何看待北京楼市的现状和前景的?
王宏业:我是搞IT的,我的一些朋友已经买了很好位置的房子,月付很高,他们当时的工资收入非常高,承担起来没有问题,但现在却面临了一个问题,入世后,特别是工作情况不会像以前那样好了。大家面临的是现在的工资调整和变化。我想说的意思是,我觉得现在IT等行业受入世的影响比较大,大家的收入可能会不如以前了,大家对前途不是充满信心,这些会使得那些已经买房和没有买房的人不得不考虑这个问题。
但对投资的人来讲,房子的投资比股票、比存款都要稳定,所以现在还是看好买房,但得是比较便宜、价位在3000元左右、品质也不错的房子。如果是单价在四五千元的房子,我不会买,因为我感觉升值的空间太小了。
主持人:自用也有这种考虑吗?
梁小屹:我买房子就是为了住。从我切身体会来讲,现在买房子为时尚早——太多的陷阱在等着你,如果不是因为天通苑的房子我能承受这个价位,我又没有地方住,我肯定不会买。在今后一段时间以内,我感觉房地产政策会逐步完善,国家会越来越保护买房人,市场会越来越规范。如果不是因为特别迫切需要房子,我会攒着钱等一个好时机买房。
至于入世和申奥,对我们来说这将促使我们在买房的时候更理性——因为入世后,有外资、外籍开发商会进入,那对北京住宅的品质、价格等都肯定是好事。我们在观望,不会像有些人说的“入世了,房子要涨了”而轻易买房。
主持人:现阶段,北京楼市没有往年那么热了,这对买房人有影响吗?
王昀:当然。茶杯在降价,你还会现在买吗?肯定会等等。
舒可心:现在的老百姓眼睛比过去亮了——买房不是为国家做贡献,是解决个人的投资问题、居住问题,大家都在关心自己。问题是要看政府怎么样引导消费者,在每个人都关心自己的情况下,使得他们的行为最后向着好的方向发展。另外一个方面,房子卖不出去对我们买房人有好影响——因为这会让房地产商更好地盖楼,盖更有特色的楼。
主持人:您的意思是说,这种现状对买房人有好处?
舒可心:对。对已经买房子的人没有好处,但对没有买房的人绝对有好处。但这没办法,必须有第一批甚至第二批买房人为无序的市场做牺牲、做贡献。老刘是北京买房人中的前辈,在房地产绝对是先驱者。北京现阶段单价八千元以上的房基本上都是先富起来的那批人托着的。逐渐的,这些人的购买力差不多了——该买的都买了,该“死”的也“死”了。今天的购房人慢慢降到普通、真正的白领水平。
刘宏诚:让房地产市场冷静一段,让发展商把配套建一段时间,对买房人有好处。实际有没有影响,说的是大家有没有关心房价降不降的问题。我认为,第一,北京房价从来没有牛过,说房价高了纯粹是胡说。为什么?大家要明白,什么是牛市?必须买了东西,扔到市场上有人要,那才叫牛市。北京楼市上,大家买了期房到现房,涨没涨?要说涨,我早期买的房现在连同价位出手都出不去,怎么可能是涨?所以,北京的房价从来没有牛过。
至于还买不买房?北京市有一个官员曾说过,房地产有关部门现在是“摸着石头过河”,我说我们已经让你扔河里,又被浪冲到岸上去了,还想把我扔进去,没门!
-话题二:现阶段,购房人想买什么样的房
刘奎红:我是1998年开始看房子的,我看了三年,从一万多元一平方米的到三千多元一平米的都看过。开始经济适用房我没有看,觉得肯定不好。后来听很多朋友说,其实不错,我一看,确实跟商品房没有什么区别,我就买天通苑。
为什么?因为现在没有有效的需求,市场对需求的细分还不够——我倒是不想沾政府的光买经济适用住房,想买贵的房子,但北京的贵房子并不是物有所值。我买贵的,但这个东西不值这么多钱,我何必赔钱呢?另外,从北京小区居住情况看,居住群体也没什么划分,贵房子的社区里很有可能住着的是暴发户或一些钱来路不明的人,钱多素质并不高,我还不如买经济适用住房,因为北京人多,我住着放心。
王昀:居住和投资是相对的。买房子最好买适合的居住,又能够租出去的房子。
刘宏诚:想买什么样的房子?这个问题最简单,关键就是买得起的。现在北京楼市上不正常的是:买房人的投机心理大于实际的承受能力。在股票市场上,凡是被斩死的、跳楼的全是超过自己投资能力的人。而让人担心的是,现在北京楼市上也出现了这种现象。现在,很多买房人在冒这种风险,很多报纸也在登,有的签了合同,最后贷款下不来,定金也退不回来。为什么贷不下来款呢?本身一个问题是,他超过了实际支付能力。不管买低价房还是高价房,买房人投机心理似乎越来越大,已经不是投资行为。
刘奎红:买得起是一方面,更重要的是要买物有所值的房子。
舒可心:刚才说到,现在的买房人已经是实实在在需要买房的普通老百姓了。这部分人先要解决的是面积扩大的问题,他们不希望过五年房子又落后了,又要拆迁。所以选择房子时,第一面积要大,第二环境要稍微好些,第三,物业管理费低。北京目前的购房人相当多数是这一类人,政府和媒体应该关注他们到底需要什么样的房子。
第二类买房人是很多白领阶层,他们大多是第一次置业,首先要解决的就是环境要好些,房子大小可能不重要,但交通要方便,豪华装修,大堂多漂亮等,对他们没有意义。这一群人富起来以后,可能会买高品质的住宅。这一块将是北京的主力市场。
王昀:北京购房人要比广州和上海差太多了。如果买单价3000元的房子,广州的买房人一定会把三千块钱以内的报纸全拿来,然后打一通电话,认准四五家去看;上海人是单价3200元以内都拿过来,然后列出数百个问题,让开发商一个一个回答,甚至拿着放大镜看房子;而北京人很多却是看广告做得漂亮与否,只要看上了广告,不管单价是4000元的还是5000元的,甚至7000元、8000元的,都去看看。第二点,北京人对买房政策不熟悉,明知道按规定,任何项目没有拿到销售许可证以前,不得以任何形式收任何现金,但很多北京人都会乖乖地交排号费。没有人去抵制这些东西。
范敏:从目前北京楼市的法制建设和房市环境来说,对购房人来讲不是一个好时候。你不可能在现在这种情况下,对北京的市场、对北京的房子要求有多么高。只要需要,买适合自己的房子就行,适合自己的房子是最好的房子。我也看过很多房子,房子确实很漂亮,但考虑到交通问题、位置的问题,我还是选择东边的一个项目——本来我在北边的一个经济适用住房项目能买一百多平米的房子,但东边的房价高,我在东边只能买八九十平米的房子,虽然面积小了,但是交通问题解决了,离城里近了,对我来讲是合适的房子。
主持人:刚才讲大环境多一点,具体到品质问题,考虑最多的是什么?
马小威:目前,很多年轻人买房实际上是分两步考虑。现阶段,小两口儿,工作在起步阶段,希望买的是价位比较适中、便宜,配套稍微好些,交通一定要好的房子,社区环境可能不是很关注,但交通一定是要能跟得上的。二次置业时,我会考虑买一个大的房子,我希望住得越宽敞越好,环境越舒适越好,我会考虑小区设施、环境、宽带、纯净水的设施。
刘奎红:买房和找对象一样,每个人看重的东西不同,你可能看重的是身高、长相,她可能看重的是学历,关键要看你不能妥协的是哪方面。如果你不能妥协的是户型,那你就不要过多地考虑其他。
郑敏:我正在买房,跑了六七个月了,我还没有签合同。总体感觉是战战兢兢,如履薄冰。从选房来讲,首先考虑的是承受能力——包括今后的还贷、可能遇到的风险我都要考虑。第二个问题是买的房子所在的位置对我学习、生活、工作的影响问题。有些房子总价低,一次性投资很少,但是住的成本很高,也是一个问题。第三个才会考虑选什么样的户型。在两者都保证的情况下,我才选我感觉比较满意的房子。第四个才是生活质量。小区环境、配套——现在的市场情况下,把生活质量提到很高的标准不现实,我们是应该实事求是地考虑买房问题,期望值不能太高。第五个问题,要考虑签合同以后,不希望出现太多的麻烦。
舒可心:郑先生想的比较实际。第一是总价,然后是户型,然后是环境,然后不出麻烦。先用收入框定我要买的房子。总价定下来了,还要考虑全成本,同样的总价在北京市内和通州都能买到房子,这就要考虑居住成本的问题,即这二十年我为这个房子要花物业管理费、交通费。第三就是户型,然后是环境,包括邻居、衣食住行方便不方便的问题。最后是不出麻烦。他选房子的思路是对的,我要的条件都选了,再挑一个最过硬的发展商。
刘宏诚:很多人买了房子以后,都不交物业费,这就是原因,没有考虑到以后的生活成本。
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