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专业人士解答:房地产评估值多少钱?

http://finance.sina.com.cn 2001年11月22日 13:11 四川在线-天府早报

  买房贷款、卖房过户,找中介、进银行、去房管局,人家都会告诉你,这房子要评估,还得交评估费。到底哪些情况要评估?评估费交多少?能自己选择评估机构吗?同样的房地产,为什么会评估出不同的结果?

  带着这些问题,记者近日走访了几位专业人士,请他们就这些问题做了解答。

  哪些情况需要进行房地产评估

  房地产评估有时是必须的。所谓必须评估,是指国家有法律规定的,一般说来,涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况或者向有关机构缴纳税费时,都是要评估的。

  在办理过户,缴纳契税时,有的交易双方为了少交契税,存在不真实申报成交价的情况,这时政府部门会要求评估出一个合理的价格,而且政府规定,当交易价格明显低于市场价时,政府有优先购买权。另外,当出现房产继承诉讼或其他房产纠纷时,法院也要求进行房地产评估以便对房地产进行仲裁。

  当然,在评估业务中,也有很多是与老百姓不直接相关的,比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等,都要进行房地产评估,为其缴纳土地出让金、确定房地产的价值量等提供价格依据。

  房地产评估也有咨询性的。除了办理有关的手续必须评估外,现在也有一些市场咨询性的房地产评估,如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等,双方出于了解房地产市场的需要,会委托评估机构进行房地产评估,而且这种评估越来越多。

  估价师告诉笔者,无论哪种评估都要求房地产的权属清楚,产权资料齐全,否则,评估机构不能接受委托。他们说,在资料齐全的条件下,一般一份完整的评估报告在5—10个工作日能够完成,二手房交易、公积金贷款等房地产评估,时间会更短一些。

  都是专业评估吗

  有购房者反映,在办理个人购房抵押贷款和过户手续时,评估机构出具的报告相对简单,如果是现房,他们会直接套用一个价格,如果是期房,便会在现房价的基础上打一个折,如乘以0.9或者0.85等,很快就完成了,但收评估费的标准却未见不同,这也算专业评估吗?

  有关人士认为,这种做法是被认可的,在国外也类似,“为房管部门、银行、保险公司等提供价格依据的评估报告,有表格式、信函式、叙述式三种,其中叙述式最复杂,表格式是最简单的。如果是大批量的,可以用表格式。”这种情况在新商品房的按揭贷款评估中多一些,因为新商品房的产权关系简单,其市场价格也不难确定,期房则需要将未来的价格折算成现价。问题在于,这种做法对房屋间的细微差别无法体现,精确性差一些,如相邻楼层之间、不同朝向之间等等,但从工作成本、工作效率上考虑,在行业内大家都认可。至于从收费标准上怎么考虑,需要讨论。

  评估师告诉记者,这种评估“虽然时间较短,但毕竟有一定的技术含量、专业素质和估价师多年的经验都含在报告里面,而且评估机构和估价师对这个报告负相关的责任。当然,如果大家对评估机构了解多一点,选择的余地大一些,让他根据意愿去选择,这会更易于被接受。”

  同样的房产缘何会估出不同的价

  在个人房产交易时,双方通过评估得到一个交易的参考价格,但往往不同的评估机构提供的参考价格差异较大,让人无所适从。对此,估价师认为在一定的范围内,有差异是可以的,但差异太大不行。比如,同时评估某房地产项目,可能我做的结果是2500万,你做的是2480万,那应该是正常的,但如果一个做2400多万,一个做5000万,这就有问题。

  对于差异产生的原因,主要在评估方法、估价师的经验判断及社会客观因素三个方面。不同的评估方法会产生不同的结果,不同的估价师用同样的评估方法也会产生不同的结果。

  估价师的经验判断不同也会产生不同的结果,不同的估价师在判断的角度和方法上可能不完全一致,如收益还原法中对未来收益的预测,成本法中对各项成本的测算等等,对一些参数的选取不同,就会产生不同的评估结果。社会客观因素也会造成差异。比如,银行利率调整过于频繁,对评估中不同时点还原利率的选取会带来影响,而还原利率的微小变动就会带来评估结果的差异。

  评估费是多少

  据了解,房地产评估收费实行政府统一定价,其收费标准按照评估价格总额采取差额定率分档累进制。

  1.本标准执行中可下浮,但下浮幅度不得超过20%。

  2.当按以上收费标准不足300元的,按300元收取。


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