近日，南京市城调队对南京房地产市场需求情况及南京20多家房地产开发商进行了调查，基本揭示了南京房地产价格何以坚挺的原因。

　　首先，需求放大支持了高价房市场。调查显示，南京市民有强烈的改善住房的需求。去年南京GDP突破千亿元，居民人均可支配收入达8233元，满足了衣食需求的居民，对今后的消费需求，住房消费与教育投资并列前列。二是人口增加扩大了需求。据统计，南京市区人 口去年达到289.5万人，比1995年增长23.7万人，放大了市场。

　　其次，建房成本的上涨带动了住房价格上涨。一是土地成本。据对20家开发企业调查，南京市土地开发费用占住房价格的比例，有45%的企业认为在30%以上，55%的企业认为在20%—30%之间。从实际地价看，南京的土地价格指数近年来逐年上涨，尤其是近年来实行土地有偿使用公开投标拍卖后，在开发商激烈竞争下，土地的竞价被一再追高，加大了开发成本。加入WTO后，随着外资注入，土地开发成本可能更高。二是建筑成本。近年来，住房的质量、环保、安全、套型、外观以及智能化等，成为人们对住房的新要求，使得各种高科技新型建材被广泛应用到商品住宅项目开发之中，加大了住宅的建筑成本。对建筑成本占住房的价格比，被调查的20家企业中，有50%认为在30%以上，50%认为在20%—30%之间。三是各种费用成本。尽管国家三令五申，要求取消各种不合理收费，但目前涉及到开发企业的收费仍有数十项之多。对20家企业的问卷调查显示，在住房开发项目从征地到立项到审批全过程中，需涉及南京市行政事业单位和部门40多家，需加盖近百个公章，一个项目跑下来，少则数月，长的超过一年，增加了企业的费用支出。关于南京目前各种收费占住房价格的比例，被调查的20家企业中，65%认为占10%—15%，35%认为占15%以上。

　　最后，就是企业的高利润。据对20家开发企业的调查，关于企业的利润率，有55%认为在20%以上，35%认为在10%—20%之间，仅有10%认为在10%以下。

　　有关人士认为，南京房地产市场虽然仍呈价涨量增态势，但目前的消费热很大程度是还历史欠账，从长远看，随着高收入群住房消费的基本满足，住房消费主体更多的将是占70%左右的中低收入家庭，他们要求降低房价的呼声会越来越高。对此，60%的被调查企业也认为，只有将过高的房价降下来，才能全面启动住房市场，也才能更好实现企业自身的发展。住房价格的理性回归，将是完成住宅产业从重要产业到支柱产业过渡的重要因素之一。刘延胜顾燕

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