近日,南京市城调队对南京房地产市场需求情况及南京20多家房地产开发商进行了调查,基本揭示了南京房地产价格何以坚挺的原因。
首先,需求放大支持了高价房市场。调查显示,南京市民有强烈的改善住房的需求。去年南京GDP突破千亿元,居民人均可支配收入达8233元,满足了衣食需求的居民,对今后的消费需求,住房消费与教育投资并列前列。二是人口增加扩大了需求。据统计,南京市区人
口去年达到289.5万人,比1995年增长23.7万人,放大了市场。
其次,建房成本的上涨带动了住房价格上涨。一是土地成本。据对20家开发企业调查,南京市土地开发费用占住房价格的比例,有45%的企业认为在30%以上,55%的企业认为在20%—30%之间。从实际地价看,南京的土地价格指数近年来逐年上涨,尤其是近年来实行土地有偿使用公开投标拍卖后,在开发商激烈竞争下,土地的竞价被一再追高,加大了开发成本。加入WTO后,随着外资注入,土地开发成本可能更高。二是建筑成本。近年来,住房的质量、环保、安全、套型、外观以及智能化等,成为人们对住房的新要求,使得各种高科技新型建材被广泛应用到商品住宅项目开发之中,加大了住宅的建筑成本。对建筑成本占住房的价格比,被调查的20家企业中,有50%认为在30%以上,50%认为在20%—30%之间。三是各种费用成本。尽管国家三令五申,要求取消各种不合理收费,但目前涉及到开发企业的收费仍有数十项之多。对20家企业的问卷调查显示,在住房开发项目从征地到立项到审批全过程中,需涉及南京市行政事业单位和部门40多家,需加盖近百个公章,一个项目跑下来,少则数月,长的超过一年,增加了企业的费用支出。关于南京目前各种收费占住房价格的比例,被调查的20家企业中,65%认为占10%—15%,35%认为占15%以上。
最后,就是企业的高利润。据对20家开发企业的调查,关于企业的利润率,有55%认为在20%以上,35%认为在10%—20%之间,仅有10%认为在10%以下。
有关人士认为,南京房地产市场虽然仍呈价涨量增态势,但目前的消费热很大程度是还历史欠账,从长远看,随着高收入群住房消费的基本满足,住房消费主体更多的将是占70%左右的中低收入家庭,他们要求降低房价的呼声会越来越高。对此,60%的被调查企业也认为,只有将过高的房价降下来,才能全面启动住房市场,也才能更好实现企业自身的发展。住房价格的理性回归,将是完成住宅产业从重要产业到支柱产业过渡的重要因素之一。刘延胜顾燕
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