陈耘

　　李先生与房地产公司签订了一份商品房购销合同，约定交房时间为今年2月。合同约定逾期超过3个月，开发商按购房者累计已付款的10%向购房者支付违约金。如果实际损失超过违约金时，应再予补足。该房价总价为80万元，李先生首付为30万元。到6月底，开发商还是无法交房。李先生要求按总房价的10%，支付违约金8万元，而开发商认为首付款只有30万 元，其中50万元是银行按揭款，不能算已付款，双方难以达成共识。

　　已付款应当包括银行按揭到位的贷款，也就是说，只要开发商收到了银行的按揭款50万元，已付款就是80万元。首先，向银行按揭供款人是购房者，而不是开发商；第二，每月向银行还贷款的也是购房者，而不是开发商；第三，按揭贷款必须把购房子作为抵押物登记担保，虽然开发商也作为保证人，但实际上开发商的风险几乎是零。因为万一购房者无法支付房款，银行首先可以通过拍卖的方式来弥补损失；第四，开发商进行担保都是为了商业目的，而不是为了公益事业。再说，万一有点风险，也完全可以向购房者追偿。根据上述法律特点，该开发商应该一次支付违约金8万元。

　　如果上例李先生与开发商在合同中约定，逾期超过三个月可以解除退房，那么，在退房前他是否可以停止向银行还款？从法律上看，房产买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与银行之间是一种借贷关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系。因此，只要出现了合同约定的解除条件，购房者就可以解除房地产买卖合同，不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解除合同权利的行使。根据李先生与房地产公司所签订的商品房买卖合同的约定，房地产公司已逾期90天不能交付房产，他有权依法解除合同，要求房地产公司返还已交付的全部房款，并要求其承担违约责任。

　　但解除购房合同，并不同时解除按揭贷款合同，退房后按揭贷款合同仍然有效，购房者与银行之间的债权债务关系仍然存在，购房者仍应履行还款义务。因此，开发商逾期不能交房，购房者解除房产买卖合同前，购房者应根据按揭贷款合同的约定按期向银行还款，不能因开发商没有交房而停止向银行还款，否则银行将追究购房者的违约责任。在购房者解除房产买卖合同，取得开发商返还的购房款后，购房者应及时与银行联系，协商提前还款事宜，将剩余贷款本息提前偿还给银行，终止按揭贷款合同。

　　可见，在商品房预售买卖中采取按揭贷款方式付款，购房者存在较大风险，如果开发商不能按期交房，一方面，购房者不能及时取得房产的使用权；另一方面，购房者还得按期偿还银行贷款。因此，当出现开发商不能按期交房的情况时，购房者应积极通过法律途径维持自己的利益。

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