“9-11”事件发生以后，美国和世界经济的走弱趋势已经明朗化。未来两年，中国和上海也将受此消极影响，发展速度可能有所降低。在此大背景下的房地产走势，自然分外受人关注。

　　笔者认为，上海经济的长期增长趋势不会改变。这是因为上海具有沟通国内国际市场的独特优势，新兴产业的发展势头良好，加上日益完善的基础设施、较高的行政管理水准、 良好的社会治安等，都决定了上海有很强的竞争力和吸引力，上海经济的长期增长和繁荣是完全可以期待的。

　　因此，尽管世界经济趋缓，但上海房地产业未来仍有良好的发展空间。

　　首先，从住宅方面看，上海新住宅的竣工量和销售量，多年来居中国各城市之首。发展速度之快、绝对量之高，即便从世界城市发展史上看，也是比较罕见的。旧住宅的交易量，同样独占鳌头。可以说，上海的住宅发展已经到达了高位运行。在一个不太短的时期内(少则3-4年)，对新旧住宅的市场需求，可能在高位上继续增长，至少保持高位稳定。

　　其中，对新住宅的需求，有许多有利的因素：

　　——市区居民有一部分家庭住宅，在20世纪90年代还未来得及改善，他们改善的愿望相当强烈，只要经济条件稍具，会立即付诸购买行为。

　　——有不少家庭的住宅，虽在90年代已经得到了改善，但随着质量更高的住宅楼盘不断出现，又激发了他们再次改善居住水平的欲望，而上海抵押贷款制度的宽松和二手房交易制度的灵活性为这种改善提供了市场方便。

　　——上海机关事业乃至企业单位的住房货币化政策，应在不太长的时间中全面推出，构成一股改善住房消费的新潮。

　　——在小城镇战略的推动下，农民的城市化意识大为增强，成为新住宅的有力消费者。

　　——在一个不短的时期中，上海旧房改造空间仍很大，必须以更好更大的新住房来补偿。

　　——从前几年开始的海内外资金、人才和企业向上海的流动和集聚趋势，构成上海住宅发展长期的有利因素。

　　——近年来，海外、境外华人返土归乡、购买住宅，出现了一股新的热潮，相信在当今的世界政治经济形势下，这一热潮还要升温。

　　至于旧住宅的交易，肯定继续增长，会在几年之内同新住宅的交易量并驾齐驱，并在不太长的时间内超过之。同时，由于上海经济的发展和开放度的进一步提高，对办公楼、商铺、厂房的需求，也将保持较长的增长期。

　　需求的稳定增长将使房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但是，涨幅将相当有限。其原因是，需求虽然稳定增长但不会出现排浪式现象；供给绝对充分，房地产品的竞争在加剧；政府和社会各界的监控力度也相当充分。

　　根据以上对走势的简要分析，未来上海房地产业的对策应该是：一求发展、二求稳定。稳定的含义是，避免大起大落。在“9.11”事件之前，是防止大起，而“9.11”之后，主要是防止大落。虽然综合各方面因素来看，大落的可能性很小，但仍然要有所警惕和防范。(本文作者：上海社科院房地产业研究中心副理事长)

订短信头条新闻 天下大事尽在掌握！
    新浪企业广场诚征全国代理