汪建荣 张浩辉

　　老高4个月前按揭购买了杭州康恒房产的一套期房，谁知最近遇到特殊情况，急需花钱，无奈中只好询问康恒房产：“我按揭贷款买的期房可以退吗？”

　　只有期房可以退

　　笔者为此咨询了浙江大学法学院教授陈信勇。陈教授指出，我国《合同法》第94条规定：“有下列情况之一的，当事人就可以解除合同：(一)因不可抗拒力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；(五)法律规定的其他情形。”因此，只要符合上述情况，买家就可以依法解除购房合同。

　　杭州房地产交易所有关人员也明确表示，按揭贷款购买的期房是可以退的，但必须经过开发商同意。如果房产证已经办好，或者购买的是现房，那就只能到房产市场上进行交易，而不能退房。

　　委托开发商还款

　　购房者想退期房，首先必须征得开发商同意协商退房，然后再到银行付清按揭款项，取得银行的还款证明，才能办理解除合同的一切手续。因此，归还按揭款，首先是开发商把从购房者和银行取得的所有购房款项均返还给购房者。然后，购房者再将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

　　但是，这种做法在实践中很难操作。因为购房者已经向银行作了抵押。假设购房者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已抵押的房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处理该房屋就损害了开发商的利益。

　　目前，杭州市提供住房按揭业务的农行、工行等银行和康恒、绿城、浙经等开发商往往采取的是由开发商、银行和购房者三方共同协商解决的方法。也就是说由购房者向开发商出具委托书，委托开发商代为还清银行的按揭款。这时，开发商就需要将应退的购房款分为两部分，分别付给银行和购房者。而购房者或者开发商的违约金是另外核算的。

　　那付给银行和购房者的这两部分又是怎么算的呢？来看看老高委托康恒房产向银行还款的例子：

　　买房时老高首付10万元，向银行贷款40万元，按揭20年，每个月连同本金和利息应付给银行2728元。4个月下来，老高总共向银行支付了10912元，其中本金3275元，利息7637元。4个月后，老高委托康恒提前还款，为此康恒还给银行396725元(400000元-3275元)，还给老高103275元(100000元＋3275元)。也就是说老高付出的本金是可退的，而利息不能退。

　　购房者在还清银行的按揭款后，银行还会退回办理按揭时支付给银行的代收代缴交易手续费(总房价的万分之五)。

　　别忘解除保险合同

　　购房者以按揭贷款购买房屋，一般都会办理房屋保险。中国人民保险公司杭州市分公司财产保险营业部有关人士对解除保险合同的回答是：如果购房者签订的保险合同中没有不许退保的字样，购房者在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。不过，按照有关保险法的规定，保险公司要收取自保险责任开始之日到合同解除之日止期间的保险费，其余保费退还给购房者。

　　保险费是这样结算的：总房款×年数×年份比例(如按揭20年的比例是万分之五)，其中年数以一年为单位，不足一年的以一年计算。再来看看老高的例子：老高的保险期虽然只4个月，但仍然要以一年计算。这样，老高支付的保险总费是5000元(500000万×20年×0.0005／年)，最后退回到老高手里的保费是4750元(5000元-5000元／20)。

　　《人民日报.华东新闻》(2001年11月05日第三版)

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