杨哲彬 文

　　伟业指数显示：三季度综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7924元／平方米，跌了3.3％；其中城八区内销住宅综合价格为5838元／平方米，涨了2.8％；远郊区县内销住宅综合价格为2725元／平方米；外销公寓综合价格为11794元／平方米，跌了0.7％；城近郊区别墅综合价格为12666元／平方米，跌了7.3％；远郊区别墅综合价格为7725元／平方米，跌了 1.3％；写字楼综合价格为14391元／平方米，跌了1.3％；而写字楼综合租金为152元／月／平方米，微涨0.7％，继续维持微涨之势。

　　本季度包括了远郊区县内销住宅样本的全市房地产综合价格为7544元／平方米。

　　内销住宅： 崇文高涨 宣武微降

　　本季度城八区内销住宅综合价格为5838元／平方米，与上季度相比上涨了2.8％，且除了宣武区价格微跌0.63％以外，其他各区皆有不同程度的涨势。考虑到上季度诸多利好消息的驱动，房价上涨不足为奇，但是仔细分析，就会发现情况也许没有想象的那么简单。

　　兼有申奥成功、CBD规划以及即将入世三大利好的朝阳区有2.88％的涨幅，但是涨幅最大的却是崇文、丰台等向来被人看低的南城地区，分别上涨6.63％和5.21％。这个现象其实与各区住宅市场的成熟程度有关。众所周知南城的住宅市场相对北城不太成熟，近期的开发热潮是伴随着政府对南城基础设施的改造而兴起的。相对而言，不成熟的市场对政策、经济等宏观层面的变化更为敏感，兼之基数较低，所以对利好消息的反应较大也是正常的；北城的市场比较成熟，消费者已经学会了挑剔而不太受概念的左右，内销住宅一般只用于自住，奥运村和CBD地区虽然升值潜力大，但目前的房价已高高在上，而且这里在今后几年可能会变成一个大工厂，外来的干扰也多，因此北城内销住宅价格难有大幅度的上涨。

　　具体分析可以看出，崇文区虽然缺乏高价位新项目推出，但由于新景家园等原有项目的涨价以及一些低价位项目退出市场，造成了该区的价格指数涨幅较大；而丰台区则随着政府开发力度的加大与基础设施的日渐完善，吸引力加强，区域内的众多项目普遍调高了售价，拉动了该区价格指数的整体上扬。其他几个区的走势比较正常。

　　城八区住宅价格在中长期内应以稳定为主，因为最近几个房展会的冷清局面已经隐约让我们感到了这种苗头。

　　远郊区县： 顺义区价高 通州区价平

　　远郊区县内销住宅包括了门头沟、通州、昌平、顺义、大兴、怀柔、密云、延庆八个区县的样本，但门头沟、怀柔、密云、延庆四区县样本量较少，不具有统计学上的普遍意义，所以没有单列出来。本季度远郊区县内销住宅综合价格为2725元／平方米，不及城近郊八区的一半，但仍高于全国的商品房平均销售价格2410元／平方米。也从另一个方面说明了北京的房价偏高。

　　顺义在远郊区县中的房价最高，其次是昌平。虽然通州区一向声称自己是CBD的“后花园”，近期的开发也很火热，但历史的原因使北京市的居民更愿意买“上风上水”的北城项目，所以昌平、顺义两区的平均价格仍远高于其他区县。

　　外销公寓： 新项目缺乏 老项目涨价

　　本季度外销公寓平均价格为11794元／平方米，相比上季度小跌了0.71％，走势比较平稳。但在上季度诸多利好消息的吹捧之下竟然走出了跌势，还是有点出乎人们的意料。其实，诸多公寓项目中降价的并不多见，反倒是涨声一片。只是因为低价项目在整体市场中所占比例上升(包括低价项目入市和高价项目退出两方面)从而拉低了总体的加权平均价格。

　　海淀、东城、宣武三区的外销公寓价格降幅最大，分别下降7.73％、5.65％和3.01％，主要是由于原有的高价项目逐渐退出市场，同时又缺乏新项目的进入，从而造成了指数的下跌。而朝阳区与西城区的价格指数分别上扬4.52％和3.62％。朝阳区是由于旺座中心、京达国际公寓等新盘的高价入市，以及区域内许多项目普遍调高售价，从而造成了指数的上扬；西城区虽缺乏新盘入市的刺激，但华展国际公寓等原有项目售价的上涨造成了指数的上扬。

　　朝阳、西城两区项目抬升价格毫无疑问是受了申奥成功、即将入世等利好消息的影响，相比较内销住宅而言，外销公寓的投资性质更浓，因此受这种政策性的影响也更大。

　　别墅：近郊高价别墅走旺 远郊低价别墅受宠

　　本季度别墅市场指数也有比较剧烈的动荡，城近郊区别墅和远郊区别墅指数双双下跌，其中城近郊区别墅平均价格为12666元／平方米，跌4.87％，而远郊区别墅平均价格为7725元／平方米，跌1.76％。城近郊区别墅市场诸多项目中降价的只是少数，引发指数下降的原因是高价项目的售完退出。这是别墅市场转好的一种迹象，因为正是市场的活跃，才会把高价项目消化掉。

　　远郊区别墅市场则情况不一，通州区是因为天润别墅等项目的低价入市拉低了平均价格，而顺义、大兴两区县则因一些低价项目退出市场以及翡翠城等新盘的入市，拉升了区域内的整体价格。这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主，短期内这种情况难于改变。

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