本报记者 程国慧

　　中国加入WTO后，具体到房地产中介服务方面的承诺是，包括房地产估价、物业管理、中介服务等方面，允许外商成立合资、合作企业，在加入WTO之后，5年内开始允许外商成立独资企业。5年的过渡期能否迅速成长起来，对中国本土房地产中介业来说，是个不小的考验。

　　今年年初，面对外资房地产中介企业以加盟连锁形式争夺市场的势头，“我爱我家”房屋置换有限公司董事长兼总经理陈早春曾表示，中国房地产中介市场尚不成熟，连锁加盟的基础还不具备，管理模式难以直接应用于其连锁经营中。仅过了半年多的时间，在成功经营200多家直营店的基础上，“我爱我家”日前在全国范围内又推出特许加盟连锁系统。陈早春向记者坦言，力争在几年内在全国推出2000家特许加盟店，并将目标锁定在“全国最大的居家综合服务商”上。这对即将加入WTO的中国房地产中介业来说，无疑是发挥了很好的示范和先导作用。

　　从目前来看，我国房地产中介业除了诸如“我爱我家”、“上房置换”等个别的龙头企业外，小、散、乱是普遍现象。由于市场准入门槛低，资金实力薄弱，抗市场风险能力明显不足，市场淘汰率呈上升趋势。相比较而言，外资房地产中介品牌凭借其雄厚的资金实力、完善的市场网络和成熟的管理模式，进入中国市场则如履平地。自称“已经盯了10年中国市场”的美国21世纪不动产公司，是全球最大的房地产中介机构，目前的业务范围遍布全球30个国家和地区。公司于1999年进入中国内地市场，经过近一年的本土化运作以及业务拓展，目前在中国内地的运作体系已日趋成熟。该公司宣称，未来几年中将在中国内地授权30个区域分部，发展2000家加盟店，培养1.4万名经纪人。最早抢滩上海的COLDWELLBANKER(CB)公司，凭借近百年专业历史及服务经验铸就了优秀的房地产服务品牌，其未来10年的发展目标是在我国建立1000家加盟店。

　　我国房地产中介市场的不成熟，似乎并不影响国际巨头们拓展中国市场的脚步，从其宣扬的发展目标便能窥见一斑。21世纪中国不动产总裁BillHunt预言，中国加入WTO以后，越来越多的消费者会希望中介公司能够提供一整套的服务，中介公司也能为他们提供包括帮助寻找合适的住址、帮助协商房价、房地产金融等完整服务。针对目前的二手房市场小、新楼盘市场占主导的状况，BillHunt显得信心十足，他为此举出了这样一些统计数字：美国去年二手房销售量达到500万套。中国的人口是美国的4倍，如果按照这样比例计算下来，在未来5到10年内，中国每一年年均的二手房销售量将是2000万套。再从更大一方面看，在美国去年由于房地产买卖所产生相关服务总额占到GDP的30％，也就是说，这一部分的市场潜力是非常大的。

　　据了解，公房作为计划经济的产物即将退出舞台。在几年时间内，中国市场上几千万套公房将被允许上市流通，阶梯消费的习惯使得越来越多的人考虑卖旧买新，巨大的中介市场将逐渐形成。纵观国外市场，90％以上的房屋流通通过中介企业完成，存量房的成交量远远超过了增量房，达到了5∶1。而中国市场增量房的消费仍是主体，部分城市达到了50∶1，二、三级市场非常活跃的城市也不到1∶1。无论是从50∶1或1∶1，要达到国外的1∶5的水平，中介市场巨大的、持续的商机将会形成“井喷”之势。

　　记者在发稿前又获悉，上海二手房交易量已直逼新建商品房。今年1至9月，上海市二手房交易面积首次突破千万平方米，达到1012.70万平方米。而在1996年，二手房的交易面积仅82万平方米，全市有三分之一区县的二手房交易超过了新建商品房。

　　再大的市场潜力和商机，如果缺乏有效的市场网络和管理模式，最终只会成为“水中月”。目前国内数以千计的房产中介大致可以分为四种经营模式。一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产交易中心；第三种是直营连锁模式，这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式。中国连锁经营协会副秘书长裴亮介绍说，被称为“21世纪的主导商业模式”的特许经营，把大工业流水线生产的标准化经验引进到了商业经营领域，有利于品牌延续。总公司在提供商标和知识产权的同时，不断地提供技术、宣传、品牌等方面的支持。总公司和各加盟店的关系是依靠法律和合同维持的，这种模式扩张快，单店竞争力强，易于产生规模效益。

　　正是深谙特许经营服务的精髓，洋中介不仅能在短期内有占据市场的可能，同时大量复制了财富。在国内市场率先领跑的“我爱我家”自然不甘落后，在成功实现直营连锁的同时，他们很快开发出一整套的在实践中证明可行且可复制的特许经营管理模式，并向全国推广。在推广会上，业内人士指出，诸如21“世纪不动产”、“CB”等经营模式的成功，毕竟经过了很多年的市场磨合。“我爱我家”虽然具备了本土优势，但在实际运作过程中，适时矫正和调整必不可少。惟有如此，才能成就特许经营的伟业。

　　对房地产中介业来说，特许经营模式目前看来虽然有些超前，但随着市场的成熟会越来越显示其优越性。可以预见的是，加入WTO后，将会加速房地产中介特许经营春天的到来。而继续固守单店经营的落后理念，势必会在下一轮的竞争中处于劣势，并遭淘汰。

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