本报记者张凌

　　有效法规还没有

　　收费服务不合理

　　竞争机制不公平

　　监督机制不健全

　　日前，北京市78位人大代表提请的4份议案进入了市人大常委会的审议程序。议案指出，北京的物业管理比较混乱，不规范、不到位的现象比较严重。

　　委员们认为，物业管理亟待解决的问题主要有4方面：一，没有有效的地方法规；二，物业管理的收费不合理；三，没有形成物业管理公平竞争的市场机制；四，监督机制不健全。

　　据北京市副市长汪光焘介绍，目前正在实行的《北京市居民小区物业管理办法》是1995年颁布的，随着住房改革的深化，已经过时。比如，其适应范围过于狭窄，仅限于普通居住区和居住小区，而对公寓、别墅、写字楼、商场等物业管理无法可依；其内容上也不足以覆盖新的物业管理问题。

　　服务与收费是群众反映最强烈的问题。北京市人大常委会城建环保委员会副主任孟桥称，当前物业管理收费混乱表现在：高档住宅和普通住宅的划分标准不明确；对普通住宅擅自提高收费档次；由于北京市先后对维修费用的收取项目和标准做了两种不同形式的规定，容易导致重复收费；收费与服务脱节；物业管理费中是否包含营业税问题多年没有定论，加重了消费者负担等。

　　关于物业管理市场化问题，汪副市长介绍，北京的业主还不能自主选择物业管理企业。主要问题是，房屋基本售出、具备了业主选聘物业管理企业的条件以后，建设时由开发单位指定的物业公司却不愿意退出，破坏了物业市场公平竞争的市场环境。

　　据悉，这次北京着手规范和加强管理，首先扩大了物业管理的覆盖面。北京市规定，新建小区均应实行物业管理，老旧居住小区争取在2003年底以前实行物业管理。

　　据孟桥介绍，深圳市物业管理覆盖面已达90%以上，以直管房为主题的上海市152个房管所已全部转制为物业管理企业。而北京的物业管理仍处于培育发展阶段，居民小区中，引入市场化物业管理模式的不足40%，而由产权单位、房管部门管理的传统模式占63.58%。

　　另据介绍，北京市政府已要求物业管理部门起草《北京市城镇物业管理条例(草案)》，明年将报市人大审议；《北京市居住小区物业管理服务收费办法》计划在今年第4季度出台，将建立的是“质价相符、优质优价”的收费价格体系；在今年重新调整物业管理经营机制审核制度后，未通过审核的41家物业管理企业已被注销，有关部门正在制订资质等级评定程序和条件。《关于加快业主委员会组建工作的若干指导意见》和《关于规范业主委员会运作的若干指导意见》也将于近期出台。

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