宋加

　　预售商品房的转让，俗称“卖楼花”。从法律关系上讲，是预购人将其公司上的权利义务转让给第三人的行为，这种行为一定要遵循我国相关法律法规，而不能为获取不当利益，随意倒买倒卖“楼花”即“炒楼花”，扰乱房地产交易市场的正常秩序。

　　我国《合同法》规定，当事人一方经对方同意，可将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，最高人民法院1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出：“预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人，必须符合法规，政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。”1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条进一步指出：“商品预售合同的双方未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。”可见，在遵循法律法规、政策的条件下，办理如转让手续、转让预售商品房是受法律保护的。

　　如果商品房的预售合同是无效的，预售商品房的转让合同一般也应当是无效的，因此，受让预售房的一方应当确认原合同是否有效。

　　如果商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋转让给他人的，就不再属于“卖楼花”的范畴，而是一般房屋买卖关系，应按正常的房屋买卖来处理。

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