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1999年，全国高校扩招33万人；2000年，高校继续扩招40万人；今年，又扩招30多万人。面对越来越庞大的高校学生群，住宿问题成了学校急于解决的头等大事。学生公寓于是应运而生，并迅速成为房产开发商相互追捧的新热点。
社会需求巨大
实际上，学生住宿问题多年来一直是压在众多高校心中的一块大石。随着扩招的开始，在校学生呈几何数增加，但由于资金严重不足，学生住宿问题已成为制约高校扩大生源的一个重要因素。今年，在全国高校继续扩招的大环境下，湖南师范大学的招生名额却锐减了1900多人，首要原因就是学生宿舍问题。
同时，绝大多数在校学生都对自己的住宿条件表示不满。在高校中，8—10名学生挤在一间不足20平方米的宿舍内的现象屡见不鲜。有同学戏言：“连转身都困难”。生活与学习环境的恶劣，使大部分学生都渴望拥有一个配套设施齐全，相对独立的生活空间。
因此，大学生公寓拥有极其巨大的社会需求。
大学生公寓与大学生宿舍是两个不同的概念。后者是在计划经济体制下，由国家全额投资建造，学校管理，无偿分配给在校大学生居住的福利性住所。而大学生公寓是市场经济体制下，在国家一定优惠政策的扶持下，由投资商开发建设，专业管理公司管理，在校大学生根据需要自主选择的，带有一定福利性的付费住所。
国家规定的大学生公寓及配套设施应满足的基本标准为：人均10平方米，房内有电话线、计算机网络及电视接口，统一配备必要的学习和生活用品，根据学生的特点配备相应的学习生活娱乐设施的专门服务场所。
从供给面看，目前全国有超过2.8亿的教育人口，每年报考大学的人数超过300万。有调查表明，国民储蓄消费意愿中，有10%的储蓄准备作为教育用途，比预期的购房开支7%还要高。换句话说，国民潜在的教育开支可达7000亿元人民币，教育作为一种消费需求潜能巨大，而房产商通过开发学生公寓，完全有可能从这块巨大的蛋糕中瓜分一块。
目前，大学生公寓的操作方法是，由政府相关部门，学校等各方面共同选定公寓地点，然后由政府部门进行公开招标，选择投资者进行工程的投资和建设，其总的原则是“谁投资，谁管理，谁受益。”
在收费上，将租金和管理费分开或确定租金的一个百分比作为管理费。租金回报给投资者，以确保投资者的利益；管理费为物业管理公司的正常收入，以维持日常的管理支出，确保管理者的利益。
应当看到，大学生公寓经营风险小，每年的收入相对稳定，而且随着国民收入、租金和房产价值的增长，资产保值相对容易，是一个大有可为的市场。
天马模式
湖南作为一个有着6500万人口的大省，目前有49所高校，在校学生25.3万人，学生住宿问题同样尖锐，这为我省的房地产开发商提供了一个纵横驰骋的市场。
记者从省高校后勤社会化改革领导小组办公室了解到，截至今年4月，我省已竣工大学生公寓38万平方米，完成投资2.81亿元。目前规划的15个校外大学生公寓小区中，有11个小区已动工兴建，第一期工程建筑面积达40万平方米。
在省会长沙，天马学生公寓一、二片、高升大学公寓和中南林学院大学生公寓等四片大学生公寓的建设，解决了湖南大学、湖南师大、中南大学、湖南中医学院、湖南女子大学和中南林学院六所大学共4万多学生的住宿问题。
但是，岳麓山大学城核心区人口稠密，总人口49136人，需拆迁安置的散居农居民19154人，拆迁安置任务极为艰巨。
在这方面，第一个“吃螃蟹”的是劲马实业公司。这个由长沙市橘洲街道天马村2700名村民投资3000万元组建的经济实体，兴建了湖南大学天马学生公寓一期工程计750多套间，实现长沙市大学生公寓建设“零”的突破，同时还创出了所谓的“天马模式”。
据橘洲街道办事处主任李平波介绍，天马公寓选址在紧挨湖大校园的天马山。在先期启动的公寓建设中，充分考虑了当地农居民的切身利益，让失去土地后的农民能从大学生公寓的开发、建设和经营管理中获取合法收益，处理好拆迁与安置问题。
在实际运作中，组织天马村的村民成立了自己的股份公司——劲马实业公司。村民们因为自己拥有股权，就有了参与管理的义务和获取回报的权利，同时也有了支持大学生公寓建设的责任与意识。公寓建成后，全体村民不仅可以直接从公寓经营中分红，而且还可以为公寓提供服务，从而实现部分村民的就地安置。公司还专门挑选了70多名具有较高文化层次的村民，作为公寓管理人员，经湖大培训后上岗，解决了一些村民的就业问题。
“天马模式”为我省大学生公寓的开发建设提供了一条新的思路，同时也吸引了更多的房产商投入到高校学生公寓建设的大潮中来。
对此，省高校后勤社会化改革领导小组办公室一位负责人指出，我省对于大学生公寓的建设，确立了“政府引导，市场运作，高校参与”的基本原则，明确了谁是投资主体，谁就是大学生公寓的产权人。只有确保国家给予大学生公寓的优惠政策落到实处，才能切实保护产权人的利益，从而确保在校大学生的根本利益。《湖南经济报》记者邵捷
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