-楼市提前进入冬季

　　往年的秋季，对北京的开发商和销售人员来言是最忙的季节，所谓“金九银十”便形象地描述了销售高峰的市场状况。而与往年不同的是，今年的北京楼市并没有出现“金九银 十”，进入9月后，业内人士普遍反映，北京楼市销售市场明显下降--提前进入冬季。

　　从项目的销售情况看，无论是热点区域的项目还是一般区域的项目，销售额明显下降，售楼处的到访人数也明显下降。位于广安大街附近的朗琴园是南城少有的几个热销项目之一。据销售总监卢明介绍，8月中旬后，月销售量由100多套明显降下来，而这在周边项目中，还算是销售势头下降不是很明显的，据了解，其附近的一个项目到访人数由以往的每日50人左右减到四五人。

　　从今年秋季的房展会情况看也是如此，无论是到访人数还是成交量，都不如以前。刚刚在国贸闭幕的房展会上，记者看到，房地产公司、广告公司以及房地产媒体的人数居多，真正看房、买房的人寥寥无几。

　　此外，据业内人士透露，有的楼盘甚至出现了销售人员“裁员”的现象。

　　-房价开始回落了吗

　　为了应对这种销售淡季，有的楼盘采取降价销售的策略。而另一方面，申奥的成功、WTO脚步的临近等等利好的因素，又让许多人认为北京的房价还有上涨的空间。北京的房价到底是开始回落还是面临上涨？北京伟业投资顾问公司的总经理林洁认为，目前的降价问题，并不代表未来发展的趋势。从市场来看，房价绝对是往上走的。

　　首先，房价的硬性成本几乎没有下降的空间了。购房人的需求越来越高，要做到符合未来客户的产品的时候，成本可能反而还有上升的空间。另外，在短时间内，如果这个市场的成熟度没有很大的改善的话，这个行业本身的利润率不可能下降得太多，原因很简单：只有在行业整体成熟了，风险比较低的时候，开发商才有可能做到，去获取比较低的利润回报，否则，市场经济下，高风险永远是和与风险相比配的利润并行的。

　　另外，中低档楼盘的增加并不意味着整体房价下降。我认为现在供应量和需求量是不匹配的，供应量可能是比较大的，有效的需求现在仍然没有到达一个满意的程度。比如，现在北京可能需求更多的是每平方米4000元左右的产品，但目前市场上提供的最多的却是每平方米6000多元的产品。如果以后开发商根据市场，不做每平方米6000多元的产品，改做每平方米两三千元的低价位住宅产品，北京的整体房价可能是降下来了，但并不意味着北京的房价降了。北京和上海比，上海商品房的年销售量已经持续四年是北京商品房年销售量的三倍，上海为什么有这样的需求？这里面有很多原因，供需对路是一个主要原因。

　　从政策层面看，上海很早就启动了三级市场，就是我们说的二手房市场。上海有对外地人户口政策，上海的契税和交易费也是最低的……但即使在这种非常不利的情况下，北京市场仍然保持每年1000多万平方米的销售量，这说明北京的市场潜力巨大，只是激活的时间还没有到来。所以，我认为，北京仍有一个上升的趋势。

　　再看目前的降价现象，明显分两种情况：第一种是因目前产品的定位，产品滞后或者不完善，造成某些项目迫不得已采取降价的方式，这完全是市场的手段，不能代表整个市场的趋势；还有一种情况是，有的产品比较好，但还是出现了降价卖的情况。这主要是由于目前市场并不是特别成熟，住宅产品流于概念，而没有流于细节，虽然一些产品本身已经很先进了，但是消费者并没有感觉到它的好，为尽快回笼资金，开发商也只能采取降价的方式来迎合市场的某些短期需求，这也不能代表未来的发展趋势。

　　-现在是不是

　　买房的好时机

　　林洁认为，如果不是本着一次到位或用于投资而是满足自己居住的目的，对大多数人来说，现在买房是一个比较好的时机。

　　“谈到购买时机，要分析几个方面的因素，比如对未来的预期，你认为房价是持续往上涨的，那可能让你选择现在赶紧买，否则以后越涨越快；反过来，如果你认为以后房价往下降的话，可能就不买。”对未来，林洁的观点是，第一，房价肯定要往上涨。第二点，住宅产品会越来越好，现在买的房子永远没有将来买的好。第三点，以后的房子性能价格比也是越来越合理。

　　“房价的持续上升包括两个含义，一个是原有的东西比如利润空间要下降一些，但是同时会附加了其他很多新的东西，而新的产品形式、新的内容、新的为买家提供的更细致的服务等将使房价上升。由此可以看出，以后的房子肯定比现在要好，那你现在要不要买房？我觉得回答这个问题，一定要看现状如何：如果你家里住房条件还可以，你不是没房可住的，你需要的是改善居住环境，把住房更新换代一下，那我认为再等一段时间可能是比较合适的。相反，如果你没有房子住，租房子很费劲，租金也不便宜，那买房可能会更加合适。”

　　除此之外，林洁认为还要考虑买这个房子是干什么用的，是单纯地自用还是投资。虽然现在的购房人当中，买房用来投资的比例越来越高了，但是这种投资合算不合算，也得具体问题具体看。比方说，有人在名都园买了一套房。按照目前的水平来看，投资回来的时间大概是六七年、七八年左右。但是这个投资回报是不稳定的，目前供应量那么大，很难说在它的周边不会冒出一个价格还要低、质量还要好的新项目。但谁也不能否认，从目前来看，这个投资还是合适的。

　　还需要提醒购房人的是：购房人的想法一定要切合实际。现在有一些购房人买房子是为了以后增值再卖出去，这样的想法在目前这种市场环境下是不太切合实际的。同样，买房的时候如果想到的是买一套一次到位的房子也是不切合实际的，而应该按照自己现在的需求买。如果北京的买房人能够按照这种比较现实的需求来考虑购房的话，北京仍然有比较强大的需求量。因此，如果不是本着一次到位的想法，而是抱着逐渐满足自己居住目标的打算，可能对大多数人来说，现在买房子是一个比较好的时机。

　　北京世纪百人行投资顾问公司的总经理童渊也认为：对老百姓来说，有竞争的市场环境下，他们会得到更多的公开、公平、公正的产品。所以，如果你想买一个房子自用的话，任何时候都是好的时机，因为你是自用，你要改善自己的环境，最好是明天就买。如果作为投资的话，主要是看你个人的承受风险的能力，还有你自己本身的情况和一个期望值的考虑。我个人认为，买房做投资，从现在这个市场看的话，它的回报不会那么快就见效。”童渊说。

　　-文／本报记者余美英

　　-摄影／本报记者钱冰戈

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