最近北京的地产巨头们特别忙。博鳌的21世纪地产论坛刚刚结束，他们中的好多人又要去参加一个战略研讨会。在会场上，他们频频合影、微笑、交谈。可是会场外的“战场”上，硝烟已经升起。

　　这个“战场”在通州。据富河园副总经理司京生透露，现在有三大房地产公司要进通州，总价在30万元或者30万元以下的住宅他们都要问津。太合集团已经和通州区政府签了36 亿元的合同，要建一个新的通州城，房价定在4000元以下。珠江骏景在通州圈了3600亩地，要在通州大干一场。另外从通州的官方渠道传来消息，万科的总裁王石最近也在通州，在王石和通州政府谈的那个项目里面有联体别墅、有高层，这些价格在3500元以下。

　　通州区房地产项目现在大约有70家，70个项目，这当中有别墅、公寓大约20个，普通的多层式，或者小高层的住宅50多个，占了通州市普通住宅市场的70%。三地产巨头来通州以后，一场恶战已经不可避免。用司京生的话来说：“这些来通州的发展商都是巨鳄级别的，我们就没有跟他们的可比性。这也是通州区今后3年到5年房地产竞争的一个大态势，通州市现在70多个项目，5年以后剩30个就不错了。3年后通州市房地产就会出现大鱼吃小鱼的现象。”

　　为什么偏偏是通州

　　为什么三大地产公司都把目光放到了通州呢？通州区规划局的李春明对记者说，通州地处百里长安街东端，紧靠CBD，是距京城最近、最大的的卫星城。北京城市总体规划把通州建成市区的一部分，建成首都东郊的大花园；京通快速路、京沈高速路、八通轻轨、运河通航及多条公交路线将构成便捷的交通网络。该地区的物业完全可以依赖公交车出入，生活方便，成本低；运河的治理，130亩运河文化广场的建设，河东新城容纳30万人口的规划，将使通州区的环境更适宜人的生存和生活，改变过去脏乱差的状态，通州的投资环境已经有了很大的改善，这是这些重量级的发展商看中通州的原因。

　　搜房研究院的唐美华认为，通州的物业品质有了普遍的提升。通州下风下水的状况日益得到改善。京东历来污染严重，通州有13条河都在下游，但目前都在积极治理，来自城里的污染也由于绿化隔离带的建设将得到有效控制。

　　美然动力街区销售部经理付先生对记者这样说，通州的房地产项目我认为是成功的，尤其从区委区政府给我们开发商和外来的投资商提供了大量的优惠政策，包括土地、市政配套这一块，现在政府有正式文件，来通州投资搞房地产项目有很多优惠政策。这是响应区政府的号召、响应区政府提供的政策。目前通州据我了解可以说没有现房，就是建好了的房子基本上卖完了。由此看来政府的支持也是给这些发展商吃下了定心丸。

　　瞄准目标客户

　　据搜房北京典型指数最近进行的一次调查显示，选择三环沿线的人群中，39.8%的人选择了总价在30万元以下的住宅，37%的人选择50万元以下的；选择四环沿线的人中，44.7%的人选择总价在30万元以下的住宅，33%的人选择50万元以下的。从最畅销的住宅面积(90—120平米)来推算，每平方米价格应在3000—4000元左右。目前，三环、四环沿线的平均住宅价格均高于这个期望价格。不难发现，通州地产项目正好可以弥补这个市场空当。

　　由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的成长型客户。他们是30岁左右的公司职员，客观上需要大量的住房，收入能够满足生活但不算很高，存款定期入账但不算太多，希望有自己的房子但无须大，追求一定品位但不求奢华。这是最有活力的一群人，经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，虽然目前储蓄有限，但未来预期看好，敢于用明天的钱圆今天的梦。这些人都是来通州重量级的发展商潜在的目标客户。

　　“敌进我退”“与狼共舞”

　　一场恶战已经不可避免，那么通州本地的发展商现在有什么动作呢？

　　富河园副总经理司京生是通州的老牌开发商，他在通州已经做了7年的项目。他说：“现在我手上的项目做完以后，我再谈一块地，谈好了我就做，谈不好我在通州就不做了。我和他们的实力没有可比性。我不做了，而且我囤积我的资金。我在这3年当中囤一部分资金，3年以后我回通州市场搞收购。那个时候什么项目顶不住了，我就收购它，我要避开这几年的锋芒。我们跟这些公司资金没有可比性，因为他们都是上市公司，融资都比较快，比我们快得太多了，因为我们是一家民营公司，民营公司上了市之后就不叫民营公司了，上了市以后就是股民的了，所以我也不想上市。我们公司发展这么多年就是脚踏实地，我滚雪球，能滚多大就滚多大，滚不动的时候我躲开你。”

　　美然动力街区销售部经理付先生就有不同的观点。他说：“通州区政府计划在未来3年内，规划开发近400万平米的中高档社区。尽管目前好的项目销售势头良好，但区域竞争明显并会贯穿始终。但随着住宅郊区化和CBD的蓬勃发展，周边人群的吸纳能力也在增强。通州是市区产业的疏散地，在这个意义上，它也加强了本地客户的购买力。我们很看好通州的地产市场，我们一定会在通州有所作为的。”

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