本报记者 董小荣

　　物业管理一直是令广大业主头痛的老问题，中消协的投诉统计也显示，近几年关于物业管理的投诉比例正呈现上升趋势。入世在即，已经有不少国外的物业管理公司看好中国这个大市场，而国内的物业管理公司仍然在沿袭过去老的管理模式，难以让购房者满意。“土管家”会在这场竞争中被“洋管家”打败吗？广大购房者从这场竞争中又能得到一些什么实 惠？

　　“土管家”问题多

　　去年，有机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查，被调查者中有38%的人认为可承受的最高物业管理费为每平方米每月2元，希望得到的物业管理服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子等。面对目前高额物业费换回的低水平服务，人们当然会产生不满。

　　物业管理在我国虽起步较晚，但由于市场的需要，近年来企业数量不断增加。据不完全统计，目前已超过2万家，从业人员约200万，但直到去年10月15日才刚刚成立中国物业管理协会，所以“行规行约”和企业监管实际上一直是一片空白。香港戴德梁行物管部一位负责人认为，物业管理政策的可操作性较差和从业人员专业化程度不高是现在中国物业管理市场存在的两个最大问题。清华大学一位物业管理专家也认为从业人员素质差是影响我国物业管理企业发展的原因之一。

　　“洋管家”好在哪儿

　　在人们纷纷对“土管家”表示不满的同时，对“洋管家”的期待似乎又多了几分。那么，“洋管家”真的就比“土管家”好吗？回答是肯定的。首都经贸大学谭善勇教授将其归纳为四点：

　　首先，“洋管家”具有先进的管理经验。发达国家的物业管理已经运作了一个多世纪，积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，我国物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些原来从房管所转制过来的物业公司，缺乏市场竞争意识，“老爷”作风严重。如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。

　　其次，“洋管家”提供的是低价格、高质量的管理服务。我国物业管理与10年前比较虽然已有很大的发展，但总体上看，管理服务产品的成本和价格还较高，而管理服务的水平却很低。比较而言，国外发达国家的物业管理经过上百年的磨练与调整，其低成本、低价格、高质量的管理服务产品优势明显。

　　第三，“洋管家”具有高素质的管理人才。国外发达国家物业管理服务之所以能做到低成本、低价格、高质量管理服务，关键在于有很多高素质的物业管理师。而我国物业管理从业人员中除少部分是政府房地产管理机关、房地产开发公司转行而来，以及一些原来从事传统房管的人员以外，其余大部分是一些离退休职工、下岗人员以及单位改革难以安置的分流人员，绝大多数或者基本不懂，或者根本不懂物业管理和物业管理市场。

　　第四，“洋管家”具有较高的市场决策水平。国外发达国家物业管理市场运行已达百年，在激烈的市场竞争中，它们已经积累了很多的决策经验，有着较高的市场决策能力和水平。我国物业管理仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰。一些物业管理企业并不懂物业管理专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，所以不愁没有管理业务，因而也就不必去物业管理市场“打打杀杀”，也不必为市场决策而劳神。

　　“土管家”如何应战

　　中国入世，“洋管家”与“土管家”之间必有一场“恶战”。对于“土管家”来说，当务之急就是尽快建立健全物业管理市场的法律法规，目前需要完善的主要是市场准入规定、市场招投标管理规定以及网络市场管理规定等，这几方面的问题因为是近几年才出现，所以还没来得及制订比较完善、成熟的管理办法，因此，在入世前很有必要尽快加以完善。

　　对此，谭教授认为需要特别注意的是，尽快完善物业管理市场法律法规不是削足适履地迎合国外企业，而是先行建立一套完善的、自己的法律法规，让国外物业管理企业进入后有章可循，避免手足无措或者钻我国物业管理市场法律法规的空子。另外，就是要加强物业管理人才的教育培训工作，尽快为我国培养出足够的、具有丰富物业管理专业经验的专业人才，要让他们有能力、有信心、有保障、安全地带领我国物业管理行业在入世以后与国外物业管理企业展开竞争，并在与国外物业管理企业的竞争中为我国物业管理行业争得一个良好的发展机会。

　　对于广大中国老百姓来说，“洋管家”涉足中国物业管理市场使得竞争的格局更加多元化，国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元化竞争局面的形成，将有可能使老百姓可以得到更加满意的服务。

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