在CBD的高档公寓中，约有5成以上的房子用作出租，其中大部分是老外；因为有着相对较高的租金回报，CBD投资已对一批有闲钱、有房住的北京人产生吸引力。

　　那么，这个出租市场租金是否能一直保持较高水平？租房的老外都有些什么样的特点？这份专业的调研报告就带你一起——

　　首先需要说明的是，我们这里所说的服务式公寓是指能提供酒店式服务的公寓，而一般的公寓我们称之为高档住宅。下面，我们就投资型买家关注的CBD高档住宅和服务式公寓市场作一介绍。

　　关注一：

　　什么人在CBD租房？

　　CBD高档住宅和服务式公寓的租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。这些人不买房子原因有二：第一，北京房价水平较高；第二，他们来华工作的时间多为三五年，购买以后，一旦回国，很难脱手。

　　租客中，欧美人占到65%，这主要是因为欧美公司给在京工作人员的租房预算高，所以他们更有条件居住在CBD的服务式公寓里，其他是港台人、日本人和华裔等。

　　一般来讲，这些租客中，首席代表占8%，总经理占20%，部门经理占26%，其余是主管和高级技术人员。

　　从年龄上看，26～30岁的大概占10%，31～35岁的占15%，36～40岁的占20%，41～45岁的占20%，46～50岁的占15%，50岁以上的占20%。

　　关注二：

　　老外能掏多少房租？

　　老外的租金预算大概是这样的：享有1000美金／月以下的人员占5%，1000～2000美金／月的占19%，2000～3000美金／月的占5%，3000～4000美金／月的占14%，4000～5000美金的占10%，5000～6000美金／月的占24%，6000～7000美金／月的占10%，7000～8000美金／月的占5%，其余的为10000美金／月。当然，租金预算较高的多选择别墅，其他的选择CBD及周边的高级住宅和服务式公寓。

　　关注三：

　　老外一般租多长时间？

　　老外被公司外派到中国的时间一般为3～5年。那么，他会不会也签这么长时间的租房合同呢？老外签合同有两种情况，一种是选定某个物业，考虑到只不过三五年，搬家太麻烦，合同可能会签得长些；还有一种，相信自己还会继续被提升，租金预算还会涨，这种情况下，合同就会签得短一些。有了称心的新项目时，就搬家，但一般来讲，租期最少也要有6个月。

　　根据测算，签6个月的大概占5%，以签一两年的居多。

　　关注四：

　　有多少人买房投资？

　　在CBD购买高档住宅和服务式公寓除CBD办公族和国内私营业主用于自住外，大多有投资成份，可分为三类：

　　一是海外投资集团为员工购房。

　　二是个人用于租赁的纯投资，比起股票，房产投资还是相对稳定的。

　　三是私营业主和CBD办公族为了投资兼自住。

　　这里面，既包括公寓也包括商住投资。

　　关注五：

　　有多少房可出租？

　　目前CBD高档住宅和服务式公寓的数量大约是900多套，为数不多。以前CBD地区也曾推出过一些服务式公寓，但因为户型已过时，配套设施也不是很完善，其租金只能保持在目前CBD普通公寓的水平上。

　　从目前市场看，2002～2003年CBD要推出的项目中，服务式公寓的比例有所提高。

　　关注六：

　　什么样的房出租多？

　　CBD高档住宅，出租较多的是两居、三居、四居；而服务式公寓出租的次序则依次是一居、二居、三居。这是因为选择CBD周边公寓的老外多是单身或是夫妇两个，根据他们的租金预算，要么在一般公寓租到面积大点的房子，要么选择档次更高、服务更高但面积要小的服务式公寓。

　　关注七：

　　租金和空置率

　　空置率非常高的阶段，是因为有大量的特别是嘉里中心那种比较大的服务式公寓出现，毕竟吸纳的过程和量有限，租金也因此受到影响。现在，国贸、嘉里中心还有新推出的雅诗阁是目前CBD服务式公寓里租金最高的三个。

　　CBD区高档住宅多以小业主出租为主。由于出租方式和个人对投资回报率期望值不同，租金提供存在一定差距，通常高档住宅租金不超过20美元／月／平方米，服务式公寓在26～33美元／月／平方米之间。

　　关注八：

　　投资CBD未来会有哪些有利因素？

　　1、我们曾作过研究，关于WTO对国内经济以及各方面的影响，结果是WTO对中国主要行业的影响，首先受益的是金融、保险，其次是房地产、IT等等，加入WTO以后有很多新的外国公司要进入，即使先设立办事处，也要有人员过来，也要租房住；

　　2、很多国家和地区尤其是像新加坡、香港，还是看好中国未来的发展，他们会购买一批国内的物业作为长期的投资回报。

　　3、我们曾对亚太地区几个主要城市进行过分析，根据基础条件、金融条件、政治因素等参数进行风险评价。中国是风险最高的，但我们的信心指数也是较高的，可以讲，中国风险和机遇并存。

　　关注九：

　　投资CBD要预见哪些不利因素？

　　1、规划里住宅的比例是25%，所以未来还要有一定比例的住宅推向市场，供应量增加，租金必然会有所下降；

　　2、加入WTO以后，外国公司可能会派曾在国外学习、工作的中国人回来，目前这种趋势已很明显。他们可能会选择买房而非租房。

　　仲量联行

　　仲量联行1783年创立于欧洲的仲量行，和全美最大的物业管理公司拉赛尔1999年3月强强联合成立，目前业务涉足全球35个国家100多个城市，雇员超过7400人，2000年总收益为9.3亿美元，是全球最大的房地产顾问之一。

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