本报记者张双武

　　校舍紧张在全国高校普遍存在。近年来，高校招生数量的增长，直接启动了正在形成的教育市场，学生宿舍的紧张局面将更加突出。

　　从供给面看，目前全国有超过2.8亿的教育人口，每年报考大学的人数超过300万。据 国家统计局和中国经济景气中心针对国民储蓄消费意愿所作的抽样调查显示，国民储蓄中有10%准备作为教育用途，比预期的购房开支7%还高。换句话说，国民潜在的教育开支可达6000亿元人民币，教育作为一种消费需求潜能巨大。

　　大学生公寓的发展既是社会需要，也包含着投资机会和商业效益。应当看到，大学生公寓的经营风险小，每年的收入相对稳定，而且随着国民收入、租金和房产价值的增长，资产保值相对容易。

　　大学生宿舍与大学生公寓是两个不同的概念。前者是在计划经济体制下，由国家全额投资建造、学校管理、无偿分配给在校大学生居住的福利性住所；后者是市场经济体制下，在国家一定优惠政策的扶持下，由投资主体开发建造，专业管理公司管理，在校大学生根据需要与可能自主选择的、带有一定福利性的付费住所。

　　随着大学生公寓的建造，今后相当一段时间内大学生宿舍与大学生公寓两种体制将并存。

　　大学生公寓及配套设施应满足的基本标准为：人均10平方米，房内有电话线，计算机网络、电视接口，统一配备必要的学习和生活用品，根据学生的特点配备相应的学习生活娱乐设施的专门服务场所。

　　目前，大学生公寓的操作办法是，由政府相关部门、学校等各方共同选定公寓地点，然后由政府部门进行公开招标，选择投资者进行工程的投资和建设，其总的原则是“谁投资、谁管理、谁受益”。

　　在收费上，将租金和管理费分开或确定租金的一个百分比为管理费，租金回报给投资者，以确保投资者的利益；管理费为物业管理公司的正常收入，以维持日常的管理支出，确保管理者的利益。其次，根据不同的档次、针对不同的学生制定不同的收费标准，主要是租金的标准，而且必须明确大学生公寓的入住者是在校大学生。

　　有报道称，北京建大学生公寓可享受免收土地出让金、四源建设费、综合开发市政公用设施建设费和公园建设费等13项优惠政策。

　　从各种统计数字上看，大学生公寓是一个大有可为的市场。除了政府规划建设的大学生公寓外，各种形式的学生公寓也已经在市场上应运而生。不过，从现实的状态看，无论是政府规划建设的公寓，还是众多的民办公寓，要想尽快地从这个市场上赚到钱都不太容易。

　　从北京市的情况看，按照北京市教委的规划，今后5年，北京市还将扩大招生，需要增加学生住房300万平方米，而新建的面积全部将以学生公寓的形式来完成。让投资商参与公寓的新建和改扩建项目，建成后由投资方进行经营和管理，政府提供一定的优惠政策。目前，北京校外的大学生公寓已经开工9处，总面积超过110万平方米。这部分公寓是大学生公寓市场上的正规军。

　　现在，北京市学生公寓的价格由政府部门作了统一规定，基本上一个床位的年租金是1500元。这个价位是北京市参考其他地方的定价而来。据记者了解，尽管各地的学生公寓定价不同，但大都在1500元以下。如武汉大学的梅园4舍、5舍又叫“标准化学生宿舍”，每年收费1200元，上海的收费标准也在1300元左右。

　　虽然北京学生公寓的价位已经相对较高，但是大部分开发商仍然抱怨租金太低，很难收回投资。有消息说，一些开发商已经向政府有关部门提出了提高学生公寓租金定价的要求，但还没有得到明确答复。

　　与那些投资巨大的学生公寓项目相比，一些民营的学生公寓，由于投入较小，从理论上说，能够更快地通过经营学生公寓而赚钱。

　　谁是投资主体，谁就是大学生公寓的产权人。产权人可以是国家、学校、开发商等。但无论是由谁投资建设的，建成后的管理都应走社会化、专业化、市场化的物业管理之路。即由专门的物业管理公司来运作，也就是说把所有权与经营管理权分开。再加上国家制定的相应政策，才能确保国家给予大学生公寓建设的优惠政策落到实处，而且真正落实到在校大学生身上。

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