本报记者 虎子

　　在家电市场的发展中，最先满足的是少数富裕消费者。这个时候产品的价格高、利润高；后来逐步走向大众，利润率相对较低，但销量剧增，通过“薄利多销”的方法，照样能取得不菲的利润。这也几乎是各行业发展的共同轨迹，楼市自不应例外。

　　随着住房分配的货币化，真正意义上的住宅商品化得以实现，当普通市民购房者涌入市场时，却因房价高昂而“望房兴叹”。如何把房产这块蛋糕做大，开发出价位低、有品位的大众化精品房，是摆在开发商面前不容回避的课题，甚或也是当务之急。

　　“工薪板块”，市场的必然归宿

　　建造大众房的开发定位是由市场决定的，价廉才能使商品房与大众联姻。开发商在综合分析居民的经济能力、住房需求、文化品位等要素后，应从消费者承受能力出发，确定开发地段、房型、标准、数量、配套、环境、收费等内容，使房价控制在一个合理区间，让百姓买得起、住得起。

　　政府有关负责人指出，如果放弃了中低收入家庭而一味去建高档住宅满足高收入家庭的住房需求，那将是危险的。今后政府和有关部门应把中低收入家庭的住宅问题当大事切实来抓。从市场的需求来看，今后几年内，一些盲目上马的高档商品房将与需求脱离，低价商品房将成为市场主流供不应求。

　　价廉的关键是节省成本，并把这项工作贯穿于房地产开发的每个环节。首先择优挑选合适的设计单位，对设计人员不但要求有质量优秀的作品，而且必须熟悉本地经济情况，能充分理解和贯彻项目策划意图和市场定位，了解现代城市居民的生活习惯和消费心理，在设计中尽量避免不必要的浪费。在施工过程中，对材料设备选购、工程管理费用、财务费用等方面加强管理，使住宅价格对准了“工薪”人士的胃口。

　　以科技为先导，开发廉价精品

　　房价低了，是不是房子的品位就低了？这其实是物美与价廉之间矛盾的统一过程。实际精品楼盘不一定是高价楼。只要以创新为灵魂，照样出精品。相反，价钱高的房子也不一定真的有品位。

　　在开发大众化楼盘时，开发要坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高水平管理，在环境设计上巧妙构思，做到“房价不高质量高，面积不大功能全”。当然限于地价，地段可能会相对偏僻一些，房屋面积可能会相对小一些，甚至户内配套会本着朴素大方的主基调。但建筑质量、户型设计不可疏忽。除了设计上的先进性和前瞻性，更要重视楼盘的内在质量，坚持以品质取胜。融入新科技，应用新工艺、新材料增加住宅科技含量，降低成本———这是降低成本最重要的一环，也是有效突破口。

　　房地产品是一个整体概念，除核心产品和有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房对所得到的附加服务和附加利益，其中包括售后物业管理服务。物业管理质量的高低，对房地产品牌的建构和口碑尤为重要。要把物业管理作为开发商与业主联姻的纽带。用服务提升客户满意度，做到收费不高管理好，实施规范化管理。

　　廉价房热销，部分开发商远离高档房

　　据报道，在一些城市50至70平米住宅成新宠，从去年下半年开始，建筑面积在50至70平方米，总价相对较低的房子已供不应求。其实，小面积户型的卖点就在于用较低的价格享受到高价房的功能。对大多数工薪阶层而言，在不影响居住的前提下总价偏低点的房型最适合。

　　近期，一些熟知京城楼市的地产大腕却远离高档住宅，甚至远离市区这个“主战场”，悄悄跑到郊区大刀阔斧地建起了低价商品房。对地产商来说做中低价位的房子利润率并不一定低。即使单位利润率相对低一点，但如果把资金压在高价位房子上而不能像做中低价房那样快速周转，其最终利润也不一定就多出多少。

　　从工业化国家走过的道路来看，人均年收入在300-1000美元时，是该国解决居民住房的关键时期。目前我国城镇居民年均可支配收入已达到了300-1000美元之间。在今后几年里，启动广大中、低收入者的住房消费将成为市场的主体，中低价房的时代很快就要来临。

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