在北京，二手房市场从1999年11月15日开放的第一天起，就陷入了尴尬的境地：一边是饥渴的购房需求，一边是庞大的空置房群，可两股绳子就是拧不拢，成交率出奇的低。北京的二手房价格高全国闻名，其重要的原因就是这种扭曲的供求关系。

　　扭曲的供求关系

　　在西直门附近，一些原粮食部门的房子大片闲置，已经好多年了。它们的房东大多住在另外的房子里，当起了“吃租族”。但一大笔房钱压在手里，毕竟不是件轻松事，他们许多人还是想上市交易。这些房子的租户也很愿意买下现在的住房，租来的房子不敢装修，不敢置好家具，生活质量不高。据说，买卖双方有过多次交涉，在价格上始终谈不拢，至今没有一套成交。

　　在北京，这样的情况很普遍。许多老北京有两套以上的房子，同时，在欲购房的居民中，有近8成青睐二手房。可是，像看玻璃罩里的鲜花，他们看得见影子，却几乎闻不到香味儿。

　　据统计，现在城镇居民对现住房的满意率还不到20%，有48%的居民提出在两三年内更换住房，现有住房的家庭有67%希望通过换房来改善住房条件。这表明，二级市场的潜力非常大。

　　但巨大潜力的背后，成交量如何呢？据零点公司调查，北京市民在过去两年已购二手房的人数仅占购房人数的6%。北京存量房基数为150万套，而2000年全年二手房成交量仅为1100套，这样的成交量仅为上海的1／10，甚至远不及杭州。

　　有调查显示，北京二手房的供求比是11∶1。然而，人为地扭曲供需关系，使二手房价格居高不下。有数据说明，80%的购房者表示愿意买30万元以下的二手房，其中60%希望价格在20万元以内，可市场上这个价位又还过得去的房子少得可怜。

　　以朝阳区为例，二手房平均价每平方米4538元，而商品房均价每平方米5894元，两者的房价比为0.77∶1，梯度根本就不明显。

　　怎么失衡的

　　置业家园的高级评估师陈嗣涛从历史的角度解释了这一问题的复杂性。他说，北京二手房是这个历代古都建筑史的缩影，明清的房子，民国的房子，新中国成立以后的房子，改革开放后的房子都有。其户型、使用功能、配备设施的复杂性不是一两句话能概括的。

　　添麻烦的还有房产证，近50年来就有10多个版本，这使得确权、审核工作量非常之大。安定门拆迁时，一户人家在国家档案馆查了一个多星期，才查清自己的哪一辈爷爷花几个大洋从哪儿买的房子。所以，历史的流转、变迁造成了很多复杂的现实问题。

　　北京现有公房200万套，可谓基数庞大。但其中50万套是中央在京机构公房，它包括中央直属机关、各部委、军队、高校等。军产、校产是国家严格控制的资产，基本不会放开。在其余的150多万套公房中，80万套只有使用权，没有房产证，只能等待三级市场的开放。还剩下不多的70万套，有房产证，但以优惠价购买的部分流入二级市场时，必须按规定先以成本价补齐中间的差额。

　　既便是可上市的二手房，大多数由于涉及到水、暖气、物业管理等福利问题，许多单位不允许或限制房屋上市。这中间的“土政策”五花八门，北京的“大院”多，哪儿都比不上，自然限制也多。

　　此外，还有一些操作上的原因。例如，北京二手房交易税将近30%(远高于上海、深圳等城市5%的税率)，没有完善的数字采集点、没有科学的评估手段，没有交易的合同示范文本，手续繁杂、中介多黑幕等。

　　建设部房地产司谢家瑾司长在一次研讨会上说：“买卖二手房太烦琐，有的要找十一二个部门审批，正常的程序要100多天，所以，要是卖掉旧房买新房，走完所有手续，新房可能已被人买走了。”

　　三级市场环环相扣

　　供求关系严重扭曲，使得房源成了中介公司竞争的焦点。为了补充二手房市场的大量空缺，银行、法院手里的抵押房成了宝贝，以前瞧不起的“鸡肋”---尾盘楼也被一些中介商纷纷看中了。从今年上半年起，北京几家二手房市场主要的争食者---我爱我家、置业家园、精品家园等都开始了尾房代理。前两个月，我爱我家还推出了“集体购尾楼，集体侃价，鸡肋---我来吃”活动，成为当地媒体一时追逐的热点。

　　二手房做起来艰难，但毕竟有利可图。要不，为什么中介不掉头出局做别的，而死守着自己的阵地？实际上，连京城“房产旗舰”华远房地产公司也把触角伸向了二手房。

　　利当然是建立在高昂的价格之上的。北京二手房的高昂价格，许多直逼新房价格。业内人士指出，实际上，一级、二级、暂未开放的三级市场，形成了环环相扣的链条。它们互相补充、互相牵制。因供求关系的扭曲造成二手房的高价位，一定程度上影响了一级商品房价格走高；相反，居高不下的一级市场又拉高了二手房市场。

　　所以，置业家园的高级评估师陈嗣涛先生用“互生互长”形容一级、二级市场的关系，再恰当不过了。本报记者从玉华

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