本报记者 潘圆 实习生 黄新

　　申奥成功，无疑给北京居高不下的房价又加了一把火。据统计，今年6月份，北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比去年同期上涨了25.8%。

　　日前建设部有关领导指出，北京市房价虚高与北京市经济适用房面积大幅缩减有关。 建设部房地产司司长谢家瑾强调，去年北京市经济适用房开工面积为267万平方米，今年全年计划开工150万平方米，但截至上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。

　　经济适用房为何“难产”

　　据悉，北京经济适用房建设面积大幅减少，与今年经济适用房建设指标直到今年6月才下达有关。更重要的原因是，北京最大的两个经济适用房项目：回龙观和天通苑的后期工程迟迟没有动工。

　　有关人士透露，回龙观二期一直没动工，是因为开发商在定价问题上与北京市政府存在分歧。原来是政府承诺出资的回龙观的基础设施建设，但现在却由开发商垫款。其中，包括一个公园、两个立交桥以及水、煤气等等，涉及金额几亿元。开发商认为，如果将上述投资摊进去，回龙观经济适用房的成本势必提高，现在2600元／平方米的房价根本打不住，不涨价只能是赔本赚吆喝。而北京市政府的态度是坚决不涨价。

　　天通苑没开工，则牵涉到新征用地使用费的问题。市政府认为应由开发商交，开发商则想让市政府出，于是工程拖了下来。

　　有消息说，天通苑后期项目将于近期开工。而负责开发回龙观的北京天鸿集团公司一期的现场指挥部已撤走。该公司一位工作人员说，他们已把二期的有关情况上报市政府，但具体何时开工，房价多少都还没定。

　　利益束缚住经济适用房

　　经济适用房受困京城只是揭开了冰山一角。事实上，全国各地不同程度地存在着削减经济适用房建设面积的情况，有些地方甚至取消了经济适用房。

　　建设部房地产司有关官员在接受本报记者采访时说，各地在兴建经济适用房的过程中普遍遇到政策协调的问题。国家23号文件规定，对经济适用房的土地实行行政划拨，意味着免收土地出让金等费用。但15号文件又规定，对所有划拨方式取得的新征土地要征收使用费。二者显然存在矛盾。

　　然而，更深层次的原因在于，经济适用房正在众多的利益冲突中顾此失彼。这位建设部官员感慨地说：“建经济适用房没人说反对，但一涉及具体部门、涉及到地方利益，就会有部门举出各种各样的困难，拖延、阻挠。”

　　缠绕在经济适用房上的不仅有房地产商与有关行政性垄断部门的利益纷争，还有政府与房地产商及国家与地方间的利益冲突。

　　国家规定，对经济适用房免征土地出让金。而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一。据悉，今年1月至7月，北京的房地产投资占了固定资产投资的50%。而北京市从土地出让金中获得的收益在市政基础设施总投资中占了70%。由此，这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。正所谓“花谁口袋里的钱谁心疼”，一位地方官员说，建经济适用房实际上是国家请客，却让地方政府买单。

　　一些房地产商也在抱怨政府及有关部门在开发经济适用房等问题上与民争利，国家给经济适用房的优惠政策根本享受不到。国家规定，对经济适用房实行行政事业性收费减半征收的政策，但一些行政性垄断部门却找各种借口拒不执行，照样全额收费。

　　房地产业的龙头老大———华远房地产公司的原董事长任志强认为：“在整个房地产市场的发展中，任何国家、任何时段，最大的受益者都是政府。全国城市房地产创造的税收和其他收益在财政收入中占有相当的比例，并在扩大和增长。”

　　他说，北京1999年仅仅是实物拆迁转化为货币拆迁一项，就大大增加了旧城改造的土地成本。北京市政府最近的居委会用房文件又是一种强制性的成本增加，而且只能用两种办法来消化，或者是提高房价，或者是开发商亏损。

　　利益背后的观念冲突

　　但也有人对利用经济适用房平抑房价的做法表示怀疑。北京市政协城建委委员李晓林撰文强调：“平抑房价指数与降低房价不是一码事。”他认为，经济适用房增加供应量，只是使平均房价指数在字面上降了下来，但北京的大多数商品房价格仍将沿着市场机制给定的曲线波动升降。

　　任志强指出，如果经济适用住房严格限制户均面积和家庭收入条件供给，就根本不会影响市场商品房的价格。如果经济适用住房扩大了建筑的户均面积和不限制家庭收入，就一定是又给富人们一次发财的机会，而达不到国家免收土地出让金和部分税费、保障中低收入者住房的目的。

　　作为一项房改政策，经济适用房如何与市场经济规则更好地接轨，也正引发越来越多的思考。李晓林认为，经济适用房是全国商品住宅中的特殊部分，所占比例有限，对全国的经济增长贡献率也有限，因而，只能作为补充部分和过渡成分。政策不能过分倾斜，否则就会加剧价格双轨制的消极成分，甚至从整体上打压方兴未艾的正常商品房市场的健康发展。

　　任志强批评说，以经济适用住房的供给量为工具，要达到平抑市场商品房价格和保障城市中低收入家庭住房问题的双重(也许是相互对立)目的，恰恰反映出政府既想建立发达、开放、自由竞争的市场经济，又想用国家供给的“大锅饭”的福利制度解决住房问题的矛盾思路，其结果或者是延缓市场经济建立的过程，或者是重新走全民社会福利解决住房问题的老路(经济适用住房虽然是个人购买了，但制度的福利成分仍在)。

　　经济适用房如何“突围”

　　对于经济适用房的争议显然将持续下去，对经济适用房的评判也有待时间的检验。但显而易见的是，经济适用房政策能否真正落到实处，关系到住房分配货币化的进程。

　　建设部有关官员指出，国家现行的房改方案，规定给无房户的补贴是按经济适用房的价格测算的，如北京为每平方米4000元。如果经济适用房建设跟不上的话，最终只能是房补的钱根本买不到房子。

　　调查显示，目前北京市的房价与居民家庭年收入的比例为1∶24，远远高出全国平均水平，北京市居民收入增长速度也远低于房价的上涨速度。今年3月，政府限价为3950元／平方米的北京市经济适用房项目———长安新城开盘时，出现了购房者凌晨3时赶来排队的盛况，这与一些高价商品房的沿街叫卖形成鲜明对比。

　　尽管经济适用房政策还有许多待完善之处，但现阶段大量推出无疑会对解决城镇中低收入者的住房问题有极大的作用，这也是中低收入者惟一的企盼。

　　据悉，今年经济适用房年内施工面积将达到2.25亿平方米，年度投资规模1700亿元。但这些数字如何才能变为中低收入家庭的安居之所，是我们必须思考的问题。

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