本报记者 虎子

　　违约金是对违约方的处罚，以补偿受害者的损失。但在楼市却出现了一种怪现象，开发商不按期交房承担处罚，业主同时也跟着遭受不少损失。

　　违约金比例有“猫腻”

　　刘先生在西安城内购买了一套期房，合同约定去年8月1日交房，但建筑工程至今还没有完成，房子不能交付使用。经过多方交涉，开发商才答应赔付违约金。按照合同约定“违约金按已交购房款，从约定的交房期到实际交房日期所发生的利息计算”。刘先生房款总额为25万元，按一年期利率计算应为7207.52元。但实际上，业主是首付5万元，其余20万元做了10年按揭，平均每年共支出利息7511.6元；新房子没有交付使用，他们得租住别人的房子，一年时间房租支出7200元。房屋晚交付一年，实际损失14511.6元。减掉赔偿的违约金，业主净损失7304元。这位刘先生表示，拖期交房不是业主们的过失，却让业主受损失，多少有些不合理。

　　我们仔细分析就会发现，造成刘先生遭受损失的原因是违约金与业主实际损失相差较大。其一是“一年期利率”和“10年按揭”所付利率有差别，其二是没有考虑房屋不按期交付，业主此间的房租等损失。

　　南郊的郭先生、张先生等也遇到不按期交房的情况，所不同的是开发商将购房合同中将违约责任“按一年期银行利率支付罚金”，用销售协议重新明确为：每拖期一月支付“总房价3‰”的罚金(实际相当于按3.6%的年利率)，而“10年按揭”利息为5.58%，相差1.98个百分点，每年净利息支出就相差4950元。实质上相当于开发商用3.6%的年利率获得了利息为5.58%定期贷款。这样，开发商修改罚金比例的真正目的便昭然若揭。

　　买家难赢卖家

　　按照规定，开发商进行开发建设的基本条件是要具备一定的土地出让金，交纳了土地出让金后才能取得土地许可证，但一些开发商自身的资金不足，土地出让金交不起，他们一方面想用购房者的钱去盖楼，另外也有施工单位给他垫一部分资金，当施工单位垫付不起时就要停工，另外涉及建筑材料的赊欠等也可能会引起工程拖期。已经启动的项目就要停工，可这些开发商又希望继续这个项目，就只好收取更多的房款，用后一个项目的房款启动前一个项目。现在购房者逐渐懂得找律师，去咨询房地产管理部门，逐渐地对手续不全、资金不足的项目不再贸然地出钱了，开发商的这种融资方式也逐渐受到了阻碍，很多不具备实力的开发商订立合同后所承诺的一切也都实现不了了。一般来说，有3000万元的自有资金，就可以做一亿元的项目，通过周转，预售3000万元，银行贷款3000万元，施工单位垫付1000万元，但现在有的开发商连500万元都没有，也想做一亿元的项目，这就很难保证工程如期完成。

　　不要放弃退房的权利

　　一位读者来到本报反映，他买了一套预售商品房，合同约定的交房时间已过去一年多，但房产商至今不能交付。他想退房，但开发商不同意，按照现在的施工进度，还不知几时能竣工，让他左右为难。

　　为此记者咨询了有关法律专家。据介绍，根据《合同法》的规定，只有当一方当事人有重大违约的行为时，对方当事人才有权解除合同。因此当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上要求解除合同。假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。假如宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

　　但事实上，不少购房者由于缺乏自我保护意识，在签订合同这一条款时，忽略了退房的权利，仅要求房产商支付逾期利息和违约金。另外有的房产商不能按期交房，利用个别购房者缺乏法律知识，直接向购房者发函或通过律师发函，就其赔偿事项进行协商，导致购房者轻易变更了原合同的约定，放弃了退房等权利，使自己的经济利益遭受不必要的损失，所有这些都应引起购房人的重视。

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