随着个人投资房产的热度升温，不少普通人开始对房产投资感兴趣，特别是手里有闲房的人。但由于涉足这一领域时间短、经验少、对自家房产的真正价值不了解，期望值过高，销售报价与市场价相去甚远，买方觉得你的房子太贵不值，以致“高不成”，你想卖个好价钱，给钱少了还就不肯卖，以致“低不就”，几番错失良机，眼看着房子卖不出去心里干着急。问题的关键在哪儿﹖就在于你没有科学、准确地判断出自己的房子值多少钱。那么有什么方法能够判断出房子的真实身价？

　　一般地说，判断房子的价值有以下几种方法：

　　中介经纪机构——省心省力比较准确

　　选择一家品牌好、信誉好、客源好的房屋经纪机构，因为规范且具有一定规模的中介公司大多有一套固定的房产评估系统。中介公司利用这一系统由受过专业培训的分析员根据房子的各种因素进行测算，能够比较直接地反映出房子在特定时间、地段、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房产真实价值的结论。业务人员通过把房产位置、建筑面积、建筑结构、交易单价、交易日期、交易日期修正、区域及个别因素修正等数据输入评估系统，与客户的房产进行对比计算，得出正常报价。二手房的估价方法包括市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等，不同的实际情况可以采用不同的评估方法。最常用的是市场比较法和成本法。这几种方法算起来比较复杂，不太适合个人自己计算。

　　提示：此方法的前提是必须选择一家拥有工商许可证和合法的中介服务资质的品牌中介公司，与中介公司签署正规、细致、合理的协议书。不能找非正规无名小中介。

　　免费网上评估系统——操作简单快速高效

　　大多房地产网站都在金融理财频道开设免费在线房产评估系统，并且操作简单易行，评估结果虽然不是很准确，但能让急于了解自家房产价值者心里有点数。网站的二手房评估系统一般来说是依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价法规》和具有国家标准的《房地产估价规范》，综合以下各种因素，包括住宅类型、位置、交通状况(例如建筑使用面积、建房时间、户型、层高、朝向、装修年代及费用)、给排水、电力供热、管道燃气等条件，以及相邻品质接近的项目均价，还有卖房者对房子价值的期望值等，几秒钟的时间，你会得到一份可以打印或发邮件给好友的房产评估报告。

　　提示：不同网站因评估方式不同、采用的评估系统电子版本有差异，得出的房产总价和单价都会有一些出入，买房者可以把它作为一个基本参考。

　　房产专业评估师——很少为买房个人服务

　　给房产估价需要从业人员具备丰富的经验、较高的专业水平。经国家考核认定的房地产估价师，也只有在比较成熟的市场环境下，依据大量可供参考的市场信息，才有可能评估出比较准确的价格。

　　不过，估价师很少为普通的个人客户服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的评估，首先需要确定一个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询某些大型中介的广告报价，对了解行情也会有帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

　　提示：请专业评估师做评估需要负担不低的费用，想卖房的人请切记这一点，做好心理准备。此外，不同的评估师算出的价格会有差异。有业内人士认为，在一定范围内，因评估师的经验不同、判断方法不同、对某些事物的感觉不同，必然会产生具有一定差异的评估结果，有点差异是正常的，但差异不能太大。对差异的合理范围，应该以市场平均值为参照。

　　建立自己的土账本——也能算个八九不离十

　　在这里教你一个“土法子”，也能将你自己的房产算个大概其。当然前提是会算下面几个数据：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，混合一等结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率扣减2%；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房，则扣减10%；三、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，楼顶减5%；四、朝向因素。假如房子没有朝南外门窗，则减5%；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%，属于重点中小学区域的房子要加15%；六、习惯性心理因素，也会使人们对买旧房心存压力，花半天钱、花半天工夫，才买套旧房，这一因素使房价又减8%的价钱。

　　提示：有个最简单的二手房售价测算方法——报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。举例：某房1990年建成，楼层为4层(共12层)，建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。于是，因其是“三小”套型：-10%；折旧率10年×（-2%)＝-20%；楼层：＋3%；朝向：南北；非小区和无物业管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%；重点中小学区：＋15%；心理因素：-8%；当地商品房价格为4000元／平方米，得出该房产价格为：4000-(4000×２0%＋4000×１0%-4000×３%＋4000×８%-4000×１5%)＝3200(元／平方米)。因而此房的实际成交价格为19.2万元左右。晨报记者 叶晴／文

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