实习生游爱莲 《经济半小时》记者王为明

　　“只要你想贷款买房，就得到银行指定的保险公司买一份房屋抵押贷款保险，否则没戏！”北京市平安保险公司一名员工认为，目前住房抵押贷款保险实际上是一种强制保险。

　　据了解，随着老百姓钱袋的日益充实，以抵押住房的形式向银行贷款买房的人越来越 多。银行为化解自身的信用风险，往往要求借款人购买一份房屋抵押贷款保险。

　　对此，北京市华城律师事务所王国君律师认为，银行实行按揭贷款保险制度，为自己的资金提供了一种防范风险的保障。但在实际操作过程中，银行却在强制消费者承担保费，这不但加重了购房者的负担，还有损他们的利益。

　　购房者投保，银行受益

　　据了解，我国目前的房屋抵押贷款保险合同规定，在抵押住房发生保险事故时，银行通常能够以第一受益人的身份向保险公司领取保险赔偿，而购买这份保险的，却是购房者，不是银行。

　　中国太平洋保险公司北京分公司也在《个人抵押商品住房保险投保须知》中对“赔偿处理”作了这样的规定：“财产损失保险项下的赔款在与被保险人达成赔偿协议后10日内可以直接赔付给被保险人同意的贷款银行。”

　　但抵押其实就是担保的一种方式。最高人民法院在《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》中，对《担保法》第五十八条作了进一步的解释：“在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”

　　也就是说，购房者用所购房屋进行抵押贷款后，如果房屋出现变故，作为抵押权人，银行可以优先受偿。由此可见，即使是购房者拖欠甚至不还银行贷款，银行也完全可以优先受偿或通过法律诉讼来保全自己的权益。那么，银行又为何强制购房者购买房屋抵押贷款保险，由购房者为自己分担资金不能回笼的风险？银行在规避自己风险的同时，是否考虑到购房者的利益？

　　须到银行指定的公司投保

　　笔者在调查房屋贷款抵押保险时还发现，借款人不仅要买这个保险，而且必须到银行指定的保险公司投保。

　　王国君律师认为：“如果说银行将其和借款人签订的保险合同变成格式合同的行为不构成垄断，那么，指定保险公司则具有明显的垄断色彩。投保人完全有权利自己选择保险公司，却被要求非此不行。银行这样做，既不合法，也不合理，更不公平。”

　　借款人须一次性缴清保费

　　目前，我国的住房抵押贷款，无论是公积金贷款还是商业贷款，银行均要求借款人一次性缴清保费。

　　购房者在向银行贷款时，一般只需借贷房款的70%至90%，却要按整个房产的价值投保。借款人应该选择逐年缴纳保费的方式，现在的保险费率也是按逐年缴费的方式制订的，银行却要求借款人按照贷款期限一次性缴清保费。随着时间的推移，借款人欠银行的钱越来越少，银行的风险也越来越小，借款人为银行承担的风险为什么不能逐渐减少呢？

　　提前还款，剩余期限保费照缴

　　更值得注意的是，贷款保险合同规定，保险期限与贷款期限一致。如果一个购房者的贷款期限为20年，但他在第15年就提前还清了本息。剩下的5年里，银行与购房者已不再有借贷关系，保险公司也不必再承担还款风险，按理说，购房者不应再为这5年缴保费，但购房者却已在贷款时一次性付清了20年的保费。

　　保费设定“一刀切”

　　银行要求购房者购买房屋抵押贷款保险，主要是为了避免抵押住房因灭失或损毁造成贷款银行的抵押权落空。

　　然而，中国太平洋保险股份有限公司北京分公司的有关资料表明，自2000年以来，该公司赔付的多是水管爆裂、暴雨造成财产损失等不影响借款人还款能力的小问题。而借款人预付的保费，却是针对可能影响其还款能力的大问题的。

　　王国君律师认为，保险公司在服务条款中应更多地根据实际情况来确定更合理的保险费率，尽可能地从借款人的角度出发，减少其多余的支出和不必要的负担。如对不同的地区，收取不同的保费，而不是“一刀切”。

　　银行该怎样规避贷款风险

　　王国君律师认为，银行可通过其他更有效、更科学的措施来规避贷款风险，如防范开发商履约风险、加强对借款人的信用调查等，改变目前以保险为主的防范路线，而实行以抵押为基础，以保证保险为补充的路子，这才是真正兼顾到了银行和贷款人双方的利益。“银行、保险公司、开发商应联手设计出更科学、更符合国际惯例，同时又适应中国房屋抵押贷款保险现状的保险产品”。

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