背景

　　从统计数字看，一段时间以来，全国房地产市场可谓“形势一片大好”。房地产开发投资增势强劲，到位资金快速增长，土地供应量增加，商品房全面热销，商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制，空置商品住宅持续出现负增长。与此同时，商品房销售价格也呈现较大幅度的增长。

　　地产“泡沫”局部出现

　　这是建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近经常援用的例子：某城市一个房地产项目，两年涨价17次，每平方米售价从1998年底的2300元，上涨到2000年的4500元。两年涨幅接近翻番！谢家瑾说，个别地区的房价已经出现了非正常上涨。

　　国家统计局的数字印证了谢家瑾的观点，今年以来，房地产开发投资持续保持25%以上的增长，1-6月，全国房地产开发投资达到2123亿元，同比增长28.2%，增幅达到上半年的最高点；商品房价格持续上涨，上半年平均售价为2304元／平方米，同比增长11.1%。其中房价最高也是涨幅最高的北京平均每平方米达4771元，是全国房价最低的江西的6.2倍。

　　统计数字还显示，浙江房价的平均涨幅位居全国第二。省会杭州的房价涨幅更是创造了近年来的全国第一。1998年杭州市中心的平均房价为每平方米2800元，目前已达到每平方米4500元，两年涨幅达65%。杭州市主流楼房(高层和小高层)平均房价达每平方米5300-5800元，最高房价平均达每平方米16000元。作为房价重要组成部分也是其主要拉动力的地价，涨势则几近疯狂。杭州市的土地出让费从1998年底的每亩200万元，逐年疯涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。该市城西的楼面地价从1998年底的每平方米800元，涨至4200多元，增长了5倍之巨！7月12日，在杭州市举行的一次土地公开拍卖(该市开发用地已全部实行公开招标)中，一个叫“新大地”的房地产开发公司以每亩1800万元的高价中标(总价高出第二标1.9亿元)，这可能是全中国最高的土地出让费之一。某开发商以每平方米4200元的楼面地价拿到一块地后很是苦恼，按照这一价格，其商品房最终售价必须达到每平方米7000元以上才能挣到钱，可是好几家设计单位都说无法设计出这样的房子来。

　　前些时候，杭州的开发商曾经很自豪地对北京的开发商说：我们杭州的房价已经可以跟你们北京比一比了。但浙江金都房地产开发有限公司总经理吴忠泉日前却对记者说，我现在只想把手头的项目赶紧清盘，到杭州以外去发展。

　　有专家评论说：杭州的这种房价及其涨幅已经显示出房地产“泡沫”的强烈信号。好在全国只有一个杭州。

　　会诊房价上涨的动力

　　8月8日，建设部邀请了部分政府官员、专家、学者和开发商对房价上涨的原因进行了会诊，找出了近段时期房价上涨的几大原因：

　　第一，近年来城镇居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放，居民的住房需求相当旺盛。而部分城市对此需求估计不足，新建住房部分时段呈现供不应求的现象。

　　第二，去年下半年以来，全国经济适用住房的开发投资及竣工面积增势趋缓，经济适用房在整个房地产市场中的比重与前两年相比有所下降。如北京今年经济适用房的计划开工面积是150万平方米，但至今只开工了35万平方米。低成本、低价位的经济适用房、商品房减少了，居民的住房需求必然转向城区价格相对较高的商品房。这部分需求的实现，反映到成交价格上就是一种增长。

　　第三，在商品房构成方面，近年来，商品住宅所占的比例有所下降，而售价较高的商业营业用房、办公用房所占的比例有所上升，尤其是去年以来写字楼租售价格出现了较大幅度的上涨，反映到整个商品房市场价格上也必然表现为一种增长。

　　第四，土地出让制度的改革，尤其是不少城市实行土地出让公开招投标制度，既严格控制了用地数量，更抬高了地价，直接拉动了房价的上升。

　　第五，在购房者中间，投资型购房的行为也呈增长之势。据北京现代城租务部统计，在现代城购房者中，投资类客户占40%。现代城1385套公寓中，已有512套成功出租。北京伟业顾问总经理林洁说，投资类购房者已越来越多。

　　第六，新建住房性能品质(质量、环境、设计等)的改善，也带来了房价的上涨。

　　房价不可能持续大幅上涨

　　据透露，全国房价这种持续数月的上涨势头，不仅让普通购房者有点儿惊慌，而且引起了中央领导的关注。以至于极少接受媒体采访的建设部俞正声部长近日也约见记者称：“将采取有效措施，抑制房价过猛涨势”。

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说，从总体上看，目前房价上升过快，特别是部分省市出现了不合理、不正常的上涨，个别城市房价出现了虚高现象，必须引起高度重视。业内人士关注的是，目前全国房地产市场是否已经出现了“泡沫”或者说房地产过热？日前专家和开发商比较一致的看法是，目前全国房价仍处于正常水平。北京的开发商、中介机构代表甚至说，国家统计局的数字是北京房价上半年上涨了25.8%，但他们感觉北京一年来的房价还是比较稳定的，这是不是统计方式的差异造成的？但中国房地产估价师学会秘书长柴强博士认为，必须警惕房地产出现泡沫和过热现象，因为泡沫迟早是要破灭的，房地产泡沫破灭后将对国家金融市场和国民经济带来极大的影响，1992、1993年的房地产过热就是一个惨重教训，其后果至今未能完全消除(现有的商品房空置总量中有一半约5000万平方米是那几年的产物)。而房地产业司负责人也强调说，虽然现在还没有出现房地产泡沫和过热，但必须防止这一现象的出现。

　　国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产过热，将采取什么有效措施？主要的撒手锏还是大规模推出经济适用房。前不久，国家计委、建设部宣布，今年将投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用住房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。

　　1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾经令众多房地产开发商惊恐不已，有的开发商甚至在公开场合攻击这一政策。事实证明，对那些多年来牟取了开发暴利的开发商们来说，其惊恐也许不无道理。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价每平方米平均下降了700～1000元。现在，听说国家要重祭经济适用房的大旗，北京一位开发商很有些心慌地对本报记者说，北京的新开工面积已经相当巨大(北京市开发办副主任赵成说，已批项目全部建设面积可能超过1亿平方米)，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。

　　一位业内专家也很肯定地对本报记者说，如果大规模建设经济适用房等政策措施付诸实施，房价持续上涨的空间就很小很小了。

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