本报记者 檀盛 实习生：胡后波 王晓莹 董娟

　　有一类人被称为“漂一族”，他们只租房不买房，只打的不买车，喜欢跳槽和城市间移动，以搬家为乐趣，向他们推销的房子号称“白领公寓”。

　　一个与传统房屋出租业有些不同的名词———白领公寓开始出现在我们的生活中。

　　不难发现，很多白领公寓的经营者原本都是地产公司，公寓是自己的物业。虽然有关负责人不愿正面回答，作为房地产商进入白领公寓市场，是不是为了地产业在低潮期盘活自己资产？但以规模化经营的白领公寓，在传统零散经营的房屋出租业市场，在获得注意力方面的确有一定的机会，也是房屋出租业打造品牌的一个良好时机。

　　安得广厦千万？

　　实际上，介于旅店业和房屋出租业之间的白领公寓业，有着不小的市场空间和利润空间。

　　以下这些地名对房地产行业来说，是有着特殊文化含义的。

　　广州：杨箕村、石牌村、冼村、林和村……

　　北京：东村、树村，甚至中关村，三里屯……

　　上海：苏州河畔……作为一个沸腾的国际化大都市，几百万的流动人口在这些城市翻滚。机场、站台、码头每天潮水般吞吐着各种寻找梦想的人群，最后都消失在这些城市棋子一般的建筑里。可以想像的出，都市里的房屋出租业市场有多大。

　　资料显示，1998年办理暂住证的流动人口就达4045万人，没有办理暂住证的比例不在其下。目前各省内流动人口就有8000万人，跨省流动人口约有3000万人，随着我国改革开放的深入和加入WTO步伐的加快，外来财团、机构、企业的驻华人员数量也不断增多。由于这些人居住没有稳定性，带有临时性质，因此他们中的绝大多数不会购房，主要靠租房解决居住问题。

　　然而如此大的市场蛋糕之下，觅食的却是数不清小蚂蚁——众多个体小业主，这个行业一直没有诞生过品牌型的大公司。房屋出租市场普遍存在着房东与求租者避开政府，私自交易的黑幕，这种“暗箱”操作现象之所以存在，与政府税率太高不无干系。记者从上海最大的租房网络上房租赁网了解到，保守估计，上海租房族有150万人，但只有1万人租房有登记，实际交易而未登记的租赁量不计其数。这种现象在广州也是公开的秘密。

　　与此同时，我国的商品房空置面积又创下了历史新高。国家统计局公布的数字表明，至去年年底，商品房空置面积增加了1000多万平方米，达到创纪录的9124万平方米，积压的总市值超过2000亿人民币。如此大的庞大空置房市场，从盘活资产出发也会一部分转向房屋出租业。

　　房屋出租业由幕后走到前台，由地下转到地上，由分散走到规模，由产品走向品牌经营也就毫不奇怪了。

　　明卖文化，实卖品牌

　　北京、上海、广州出现的白领公寓，都试图走统一经营、大批量、标准化的公寓房连锁模式，不仅提供标准化的设施和管理，包括全套家具、厨卫设备、卫星电视、网络接口和完善的物业管理，有些公司一经问世就迅速发展起来，其中上海打造的“连锁白领公寓”品牌的经营模式，通过特许经营，形成涵盖15个城市的连锁品牌企业。

　　日前广州“纵横白领公寓”的开发公司总经理何锡先生接受采访时再三强调，“白领公寓”的诞生是房屋出租业的必然趋势，随着新一代白领的大量涌现，一种全新的生活方式相应而生。白领是社会的中坚力量，白领文化是都市文化的重要部分。给白领们一个温馨的“家”，让他们在苦苦奋斗之余有牧歌式的舒适和丰富的星级服务。

　　几个月前，在北京召开的2001年中国房地产北京总裁峰会上，大连万达集团董事长王健林就说过，房地产是个区域文化非常明显的一个商品，不要说在不同国家和不同城市，就是在同一城市的不同方位都会产生出不同的定位。他举例说，在武汉汉阳盖房子，一定针对工人阶级；在武昌盖房子，则针对官员；汉口一定针对商人。因此在“白领公寓”这个全新的产业上，广东应比上海、北京更具优势，因为广州、深圳这是一块诞生“中国梦”的热土，白领的绝对数量毫不逊色北京、上海，“白领文化”正是新岭南文化的支柱。

　　白领公寓宣传的是白领文化，而卖的却是品牌。

　　中国的房地产租赁业因为没有品牌的壁垒存在，新进入者比较容易建立自己的品牌。这也是上海白领连锁公寓能在短时间内发展成特许经营模式的原因。但是，比别人抢先一步建设品牌，是为今后“白领公寓”品牌竞争抢占先机，而目前更重要的是一面“做”品牌，一面还要与蚁群一样的房屋出租者抢占市场客源。

　　要活下去，“白领公寓”必须既叫好还要叫座，品牌的经营者必须接受市场的拷问。

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　　国际：房地产“租凭”最活跃

　　国际上房地产业发展比较成熟的国家，开发企业往往是即从事房地产开发，又大量经营房屋租凭业务，以美国为例，相比于活跃的租凭经营活动，房地产开发反而成了“夕阳”行业，不仅收益低，而且市场需求也不如房屋租凭市场旺盛。

　　国内：将调整税收加快房屋租凭业

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾称，住房实物分配和公房的低租金，制约了租凭市场发展。随着住房制度改革不断深化，租凭市场逐步启动。发展房屋租凭业能满足不具备买房条件家庭住房消费需要，也为投资经营提供新的渠道。

　　谢家瑾指出，在加快住房租凭市场发展中，要注意三个环节：一是推广租凭指导租金制度。房屋租凭指租金以市场租金为依据，通过测算后，由政府提出并公布不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金。二是以租凭合同登记备案为重点，加强部分协管，将出租屋纳入规范管理。第三是规范发展租凭中介，为租凭双方牵线搭桥。

　　另据报道，从今年元旦起，个人出租房屋的总体税收已由原来的17%至30%左右降低到目前的7%至14%左右，税收降了一半还多。此次下降幅度最大的是个人所得税，由原规定的20%减至10%。另外其他12项税收也相应做了调整。业内专家认为，这对房屋租凭业是利好消息。

　　(檀盛辑)

　　专家声音：住宅回归“消费”功能

　　国际经验表明，一味追求市民的住宅自有率和住宅投资的政策倾向和市场倾向，无助于住房市场的良性发展。以深圳为代表的城市住宅市场在高速增长的同时，也带来了较高的居住成本，都没有从根本上提高城市居民的居住质量和生活质量，同时也不利于住宅市场在结构上的稳定性。在住宅市场上，住宅投资倡导的典型就是近年住宅市场十分流行的所谓“零风种”和“返租金”等推广现象，日前已被建设部“商品房销售管理条例”所禁止。因此，我们强烈呼吁政府和市场参与者能够重视这一现象。让住宅回到“住宅”的最初始，也是最终的功能——消费功能。

　　文章选自郭建波《“第三类住宅”——一种新的城市居住消费观》一文，作者为南开大学经济学博士，著名国际住房政策研究专家，注册房地产估价师。题目为记者所加。

　　什么样的人在租房？

　　据调查，我国城镇居民“租房一族”细化可分为以下几类——

　　　1、每年新增城镇人口约955万，其中相当数量的居民不具备即时购房能力。

　　2、我国城镇每年约有269万对男女结婚，这种新组成的家庭有相当数量不具备即时购房能力。

　　3、我国城镇每年约35万对夫妇离异或分居，其中有相当多的人买不起房。

　　4、我国已进入老龄社会，不少老人因子女不在身边，无人照料，更愿意住进老年公寓。

　　5、我国城镇居民中有相当一部份暂时无购房意愿，而且随着就业人口不断增加，以及下岗、就业不足情况的严峻，今后将有相当多的人无法自行置业，必需依靠租房及其他方式维持家居生活。

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