北京商品房特别是商品住宅价格偏高，不是一个新问题，而是老问题了。

　　北京房价为何偏高

　　北京房价偏高可以从两个方面来看：

　　一是在全国各地的商品住宅价格中，北京最高。据国家统计局统计，今年1—6月，全国商品住宅平均销售价格为每平方米2137元，在所统计的全国30个地区中，北京商品住宅价格每平方米平均售价为4771元；其次为上海，每平方米平均售价为3297元；广东、辽宁、天津、福建4个地区每平方米平均售价在2001元至3000元之间；有22个地区每平方米平均售价在1001元至2000元之间；房价最低的是江西，每平方米平均售价仅为767元。北京房价是江西的6.2倍。

　　二是按房价收入比来看，两者相差悬殊。10多年前，世界银行在对世界50多个国家的统计后认定，住房市场要形成有卖有买的持续发展格局，合理的房价收入比一般应在人均年收入的3倍到6倍间。我国由于国民就业情况不同，因此就将“人均年收入”换成了“家庭年收入”。2000年，北京市双职工家庭年收入为2万多元，按照3倍到6倍的房价收入比和商品住宅每建筑平方米4000元来算，一个家庭要买一套60平方米的住房，不吃不喝需要12年时间；买一套100平方米的住房，需要20年时间。

　　房价的高低是由市场供求情况决定的，其中起主要作用的是人口、土地、经济实力、住房供应量和市场竞争度等。尽管目前北京和上海两市的人口差不多，但北京市的辖区面积，也可以说拥有的土地面积要比上海多一倍多。此外，2000年北京人均GDP为2700美元，上海超过了4000美元。按理北京商品住宅的价格应该比上海低，现在为什么反而还会高出1000多元呢？除了人所共知的北京今年经济适用住房建设量少以外，应该说是房地产市场的整体竞争力，或者说是市场不如上海成熟。具体说原因有以下几个：一是北京市住宅建设用地出让一级市场长期不规范，土地多集中在几家有背景的企业手中，或储而不开，或转手倒买，抬高了地价，也导致土地出让二级市场炒买成风。二是集团购买仍在兴风作浪，抬高房价。除了许多单位将买房的钱直接发给个人限时间购买外，各地驻京单位不顾价高价低仍在整幢、整单元地买房建办事处。三是城市建设步伐加快，需要拆迁住房的家庭增多。四是房地产市场开放步伐不快，外地建设投资进入少，住房供应跟不上需求，导致房价上涨。五是住房二级市场开而不活，没有形成住房递级消费层次，导致人们要么没房住，要么都去直接买新房。六是市场竞争度低，开发企业效率低，利润高。多数开发项目的开发利润都在20%以上，甚至更高。七是开发商和媒体互为需要，哄抬价格，误导消费者投资。

　　申奥难促价格上涨北京申奥成功后，部分开发商和媒体都在讲北京的商品房价格就此会走高，个别甚至说北京的商品住宅价格会涨到每平方米2万元。马克思说过，资本具有天然追求利润的本性。在社会主义市场经济条件下，开发商只要做到“君子爱财，取之有道”，期望房价走高无可厚非。但作为大众利益维护者的个别媒体也跟着鹦鹉学舌，把开发商说的话奉若圣旨，铺天盖地进行炒作，至少可说其态度是不严肃不认真的。

　　不过，期望房价继续走高的愿望毕竟是愿望，最终决定商品住宅的价格走高还是走低力量仍是市场供求。据国家统计局统计，今年一季度，全国商品房平均销售价格为2410元／平方米。此后，虽有入世题材的炒作，但到6月份结束时对1—6月的价格统计却显示，全国商品房平均销售价格已降到每平方米2304元，其中商品住宅的平均销售价格是每平方米2137元。7月份虽然又有北京申奥成功的题材炒作，但到本月中旬公布的1—7月价格统计显示，商品房价格整体又比1—6月有所降低，降到了每平方米2284元，其中商品住宅价格只比1—6月上升1元，为2138元。这说明，去年底到今年初全国商品房和商品住宅价格经历的上涨行情总体上已基本结束。套用鲁迅先生的话说，就是“炒作有术，也有用，但毕竟有限”。

　　具体到北京，今后几年商品住宅价格是涨还是跌呢？今年3月，北京市向世界宣布了用20年时间把北京建设成为世界大都市的目标，加上北京申奥成功，可以肯定为了实现这一目标，北京市必将进一步加大改革开放，包括房地产市场的改革开放步伐。加上8月8日，北京市为平抑偏高房价出台的加快经济适用房建设、为未来经济适用房建设预留用地、规范征地程序三项措施，以及此前大量投资因今年以来房价升高而进入房地产开发领域。预计随着目前在建大批项目陆续竣工，住宅供应量的增加，北京目前在高位运行的商品住宅价格到明年底可望进入平稳下行的过程，在2006年和2008年奥运会举办前再进入一个上行的过程，奥运会召开后再进入下行过程。虽然今后几年从房价自身来看会有起落，但考虑到未来北京市职工人均收入也会不断提高，可以肯定未来北京房价收入比的关系在整体上只会越来越合理，绝不是越来越悬殊。

　　重在规范市场运作当然，在这个过程中也离不开政府对市场必要的调控。鉴于国内上世纪90年代海南省、北海市和国外汉城、悉尼奥运会举办后出现的房地产“泡沫”，为避免目前房价节节升高给房地产市场带来“泡沫”，建设部部长俞正声8月初在接受记者采访时，专门对北京申奥成功后部分地区出现的开发商和媒体炒作房价的情况泼了冷水，同时也对如何确保我国房地产市场健康发展提出了五条指导性意见，即加大经济适用住房建设，规范土地管理，加强和完善宏观监测体系建设，全面研究住房税、费政策和加强舆论引导。

　　俞正声部长的意见是就全国房地产市场情况讲的。具体到北京，我觉得除了需要从实际出发贯彻落实这五条意见外，当前还需围绕进一步培育和完善房地产市场体系的目标，抓好三个方面的工作：一是按照国务院1998年深化房改通知的要求，严肃房改纪律，停止在京国家机关单位或明或暗的变相实物分房。同时从城市整体发展规划、功能相对集中和提高效率、有利工作、减少扰民(目前许多办事处与居民住宅混在一起情况，事实上扰民多多，也搞得许多居民住宅区不像住宅区，办公区不像办公区)的角度出发，像上海那样，下决心辟地集中建设各地政府的驻京办公用房，以减少这部分集团购买力对市场的冲击。二是加快北京市国有开发企业的改革、改组，加快北京房地产市场的开放。通过改革开放，转变国有开发企业的经营机制，引进更多建设投资，促进市场竞争，增加住宅供应。三是转变观念，减少不必要的审批程序，降低和取消各种不必要的税费，尽快形成全市统一的住房二级市场，促进职工卖旧房、买新房。同时加大租赁市场的开放步伐，打击和取消各种私下租赁交易，增加各种房屋的出租量。作者:谢然浩

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