本报记者刘树铎

　　北京的房价一直就有上升的趋势，申奥成功以后，这种趋势就愈发明显了。国家统计局的统计表明，上半年北京房价高达4771元，比上海高出了1500多元，是全国平均房价的两倍，平均上涨了25%，涨幅居全国31个省市之首。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在接受记者采访时的第一句话就是“当前房价是虚高”。但是，虚高房价是怎么来的，各界人士莫 衷一是。

　　最近，记者采访了建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜，她们一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高至关重要的因素。

　　开发商“心怀鬼胎”

　　建设部科学技术委员会副主任聂梅生认为，北京申奥成功以后，“虚火”窜升得更快了，房价涨幅甚至达到了25%，这是非常不正常的。聂梅生说，有些开发商预测房价还要上涨一倍，作为个人的看法，我认为是可以的，但如果形成一种导向，就不行。其实奥运和房价是没有必然联系的，国家是要投放一些钱，但并不见得要盖大量的住宅，盖那么多房子卖给谁？

　　聂梅生说，开发商预测房价上涨的理由在哪？这与其说是开发商的一种判断，倒不如说是开发商的一种心态，而且是普遍的一种心态。有些开发商储备了大量的土地，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价。因为土地价格上去了，房价也就上去了。其实，如果仔细分析北京的各种住宅就会知道，房价高低，不在住宅本身的质量差多少，就在于土地价格差得太多。地段的差别为什么差这么多？有很多都是土地炒起来的。最近有一份资料，北京的土地70%都是在炒作过程中完成的。可以说，许多开发商都拿不到“第一手”土地，往往是买“几手”的土地，买完以后相互间再转手，有的甚至是子公司和母公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了。如果有一家把地价抬上去了，其他的也就下不来，这样水涨船高，北京的房价也就上去了。

　　一位业内人士告诉记者，开发商肯定不希望土地“烂”在手里，这是人之常情。开发商如果拿不到第一手的土地，他就要花高价从别人手里去买，可以想象其心里是非常不平衡的，他只有指望着把房子卖得贵一点来弥补高价土地的“损失”，只要能够卖得出去，当然是房子卖得越贵越好，不仅能够赚到大把钞票，而且买地时受的“蹂躏”在老百姓那里得到了补偿。

　　规范土地交易行为是当务之急

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，北京的房价不是偏高，而应当说是“畸高”了，那原因何在？主要是土地使用结构不合理，住宅用地比例偏低。她说，众所周知，土地是一切经济活动的载体，住宅业的发展同样离不开土地的依托。近年来，北京的城市建设用地规模在不断扩大，但可供普通住宅开发建设的土地却十分有限，总体住宅用地所占的比重只有26%，大大低于其他城市，如上海住宅用地为45%，广州为32%，重庆为35%。普通住宅土地供给不足，不可避免会导致住宅短缺和价格的上扬。

　　汪利娜说，土地市场不健全，就造成了“圈地”“炒地”行为的泛滥。土地资源短缺可以说是困扰我国大城市的一个普遍问题。但是，公开、公正、健全的土地市场可以促进建设用地优化配置。目前，我国许多城市都根据国土资源部有关文件，建立了有形土地市场、土地储备库，政府调控土地供给的规模、条件、时序和位置，土地转让采取公开招标和拍卖的方式，如一些城市在公开招标中，并不是价高者得标，而是综合考虑中标企业的资质，包括企业的资本金、人员素质、以往的住宅开发的业绩等来确定中标者的资格。这样有效地保障了普通住宅用地的供给。

　　但是，汪利娜说，北京的土地转让仍是以私下协议交易为主，土地交易并非公开、公正，一方面，为一些人“寻租”、圈地、炒地谋取暴利提供了便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建设的成本。因此，她认为，要解决北京住房价格居高不下的问题，当务之急是从土地源头入手，建立健全土地市场，保障土地交易公开、公正、公平和普通住宅的用地。

　　而聂梅生指出，降低目前的虚高房价，重要的措施在于土地交易中的成本控制，成本控制在于规范政府的土地交易行为，比如说土地的出售招标、拍卖等制度。

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