近期，有关统计资料显示，北京、山西、陕西、内蒙、云南的房价与去年同期相比上涨25%，这使高过全国平均房价一倍还多的北京楼价，再次引起人们的重视，有关政府官员称，北京房价是虚高，需要退烧；有业内人士称，这个25%还有待商榷，为什么呢？

　　据了解，现在很多统计只有一个平均数，对于房地产市场上项目多样化来讲，平均数是不能真正说明问题的；而目前北京的房价统计与国内外房地产市场成熟的城市来讲还有一 定的差距。

　　北京环宇信达行房地产顾问公司总裁邓智仁告诉记者：“在世界所有成熟的城市里面，所有成交量大概2/3以上是用二手房来作标准，很少部分才用预售楼来作标准，因为预售楼里水份太多这里面有利息存在、客观配套存在、购房风险存在，但国内所有指标都是用预售楼来作为指标，这完全是错误的。”

　　按道理来讲，大中城市本来房价就比较高，房价升的也很慢，而上海、广州是微升，甚至有时还回落，那么，北京房价为什么会突然增长25%呢？

　　在采访中国房地产业协会秘书长顾云昌时，他说：“我觉得和供应的住房结构有关系，经济适用房少了，供应的都是高房价的房子，平均下来就高了，是不是表示每平米都在涨，未必，因为我也发现周围房价没涨25%呀，并且有的楼盘还在明升暗降，送物业费、打折，表面上是升了，实际上是降了。”

　　根据统计数字显示，今年上半年北京新建住房面积841万平米，其中100多个项目大都是在7-8千的，而去年同期为453万平米，增幅达46%，而备受普通消费者青睐的经济适用房建设却出现严重萎缩，与去年267万平米相比，今年计划开工150万平米，上半年实际开发面积却只有34.6万平米。

　　顾云昌认为判断一个房价的高低，认真一点要跟踪楼盘，比如，高档次的涨落，中档次是涨是落，低档次楼盘长了落了，应该从各种价位不同涨落来看待这个市场。

　　据有关人士介绍，从去年开始，北京的房价已经开始下跌了，在不计风险，只计利息的情况下，楼盘价格升幅达6%才算上涨，而北京的楼价真正升幅却只在2%左右。有关专家提醒，有关部门向社会公布的一些数字，要全面、要理性、要有根据，否则是要给投资和消费造成误导。另外，在北京高档住宅的盲目开发和大规模建设，已经出现了新的积压，一些经济适用房消费者排队购买和高档楼盘铺天盖地的广告叫卖，这样的事实是不是应该有人来真的管一管。

　　就在有关资料显示北京今年房价同比增长25%，有关人士称北京房地产市场将迎来又一个春天的时候，而邓智仁先生却说，北京的房地产市场已经向崩溃之路迈出了一只脚。

　　他认为，北京房地产市场已经进入了高风险期，北京的房地产市场已不仅仅是“过热”，而是“过闹”。他说，高风险期和股票市场一样，当大家全面乐观的时候，楼价不断上升，却与购买力脱节，这就是一个非常明显的征兆。楼市是否健康要看成交量，而不只是楼价的升与跌。在健康发展里面，北京的成交量每年要递增20%，这已经是非常庞大的一个数据，问题就在这里，大家过分乐观的情况下，供应量变成了几倍，这就是一个不健康的情况出现了，楼价过高，成交量变得萎缩，这很危险。

　　北京确实有很多人需要购房，但价格却是决定供求平衡的一个主要因素，之所以说京城房地产市场已经进入高风险期，是对房地产界现实状况的善意提醒。他说，如今在北京广告最多的要数房地产，人们街谈巷议的往往也都是楼市，而美国有句话，当佣人和出租车司机都在谈论股票时，就是股票下跌的最好警告。多年来一直致力于研究中国房地产市场问题的顾云昌先生认为，邓智仁的说法，并不是危言耸听，北京楼市的风险主要是结构性与购买力的矛盾，高价位楼盘遍地泛滥，低价位和经济适用房数量捉襟见肘，而真正的高收入者和集团购买也都几乎满足了需求。

　　中国房地产业协会秘书长顾云昌说：“现在北京供应楼盘的价位大多6-7千，一套房子要60-70万到100万，但老百姓的能力只有30-40万，这种矛盾的供求关系长期下去的话，这些楼盘的后果是可以设想的，要么掉价，要么积压。”(记者：杨天智 关义 孙惠君 刘贤霞)

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