北京市政协城建委委员李晓林

　　奥运申办成功，WTO脚步的临近，CBD的建设、中关村的“起飞”，诸多利好消息使北京楼市一片红火，开发商开始“圈地”，跨进购房大军的人越来越多，局部地区出现了房价上涨的趋势。而近日有关部门发出了声音，要运用行政手段和舆论对房价的不断上涨势头进行平抑。房价的走势自然就成了社会各界关注的焦点。本报特邀请市政协城建委委员李晓林 就房价问题撰文谈看法。

　　申奥成功以来，关于房地产业的议论骤然升温。尤其是最近，许多媒体报道了近期全国平均房价上涨较快的现象，同时还透露出有关主管部门对这一现象的重视和对策，基本的取向是要降温，运用行政手段和舆论对房价的所谓不合理、不正常的上涨势头进行平抑。应该如何理解房地产业平均价格指数和具体房价高低的关系，我认为应该从以下方面加以把握。

　　平均房价指数和具体房价有关联亦有区别

　　对于全国或者某一个省区、城市而言，把一段时间内的商品房和住宅(包括经济适用房)的总销售量和总成交金额相除，即可得出平均房价。这个平均值，也可以简单地理解成房价指数。而实际房价却是根据每单位房产的具体区位、档次、形式、质量，在具体的时段由供需双方根据市场规则达成的认同。即使在同一个城区内，甚至在一个街区内，不同房屋的价格差异都是很明显的。一句话，个案楼盘的具体房价与平均房价指数是两码事。

　　虽然它们之间有一定的关联，但毕竟各自有着不同的变化依据和规律。以北京为例，如果说某段时期内城市边缘和郊区的低价位房实现销售的比例减少了，市区中高档房成交量的比例就上升了，那么这一段的全市平均房价指数自然就高了。但这并不意味着城区内好地段的中高档商品房的价格上涨了。今年上半年北京房价平均值为4771元，比2000年的平均价4557元高出214元。除了诸如成本增加一类普遍性原因之外，今年上半年房屋销售在区位结构上出现了一些微妙变化。一是回归城区的苗头有所显露；二是城市公共设施的完善使一些区位升值，如四环效应；三是低价位的经济适用房和郊区住宅由于其价格对于真正普通低收入者依然偏高，加上地处偏远，结果往往成了有车一族中等以上收入群体的选择。还由于经济适用房受开发量所限，出现供不应求，在造成其本身的价位有所抬升的同时，导致了经济适用房的销量在全市各类房产销售总量中所占比例下降。由此可以断言，北京上半年上涨的只是全市平均房价指数，而实际的房价却是有升有降、基本平稳。可以说，主管部门开出的一些“猛药”，能够平抑的也只能是房价指数，却很难平抑目前正在市场上行销的各档次房产的实际成交价。认为实际房价会从此下降，完全是一种认识上的误区。

　　房价上涨的正常标准是什么

　　北京市的房地产业于1998年率全国之先走出谷底，随后，上海、深圳、广州等特大城市陆续跟进，尤其是进入新世纪以来，全国许多地区的房地产特别是住宅产业也都先后出现了恢复性增长。在今年，由于诸多利好和积极因素如申奥成功、入世敲定、十五开局、房改深化等等的支持，各地居民的购房热情和购买力释放较为充分，供需关系发生了一定的积极变化，房地产的价格正向其真实价值实现回归性上涨，今年上半年与去年同期相比，平均值上涨了11.1%，基本上属于正常范围，具有充分的合理性。

　　之所以说属于正常合理范围，主要基于以下几个理由。其一，由于房改、房贴和住房公积金等一系列政策的效应滞后期大多落在从今年起的一段时间中，购买力释放相对集中使供需平衡点有所提高，令这一时期的市场对价格的承受能力也相对提高；同时，正因为此种较为集中的释放效应，也会使房价指数稍高于平均的上涨速率不会持续很久，预计今年底明年初将会减缓。其二，由于人们的需求提高，近年来的房屋品质普遍有所提高，售价高一些，体现了物有所值。其三，全国的11.1%的涨幅，是从东高(约+13%)、西低(约+8%)、中部负增长(约-2.8%)的平均值得出的，除了东部继续保持领涨地位外，西部主要是补涨性质的，前几年恢复较慢的一些地区，今年也出现了较大力度的回升，但还远远不够。行业整体盈利水平不甚理想，整个行业已进入了均利时代。其四，这种上涨，符合目前我国的扩大内需，缓解“通缩”压力的基本政策取向。按照眼前的趋势发展下去，市场对新的供需关系动向会作出应有的反应。例如，北京逾千万平方米的大批在建新楼盘，正陆续在今年下半年和明年上半年竣工上市，届时，恐怕不但不需要谁来平抑北京的房价，反而会呼唤谁来“托市”了。

　　该用什么措施平抑“房价”

　　据传为了平抑房价上涨势头将要加大经济适用房的建设规模，以期要“确保中低收入家庭有房可买，并以此在整体上起到平抑过高房价的作用”。对这一做法，有几点值得研究：

　　其一，因为各群体消费档次不同，经济适用房只是满足一部分低收入家庭的住房需求的一项措施，但并不是说，这部分人的需求满足了，就能把其他档次的商品房的价格拉下来了。其二，就算是真的“确保”了，经济适用房增加供应量，也使平均房价指数在字面上降了下来，但北京的大多数商品房价格仍将沿着市场机制给定的曲线波动升降。其三，关于出发点是要确保低收入家庭有房可买。经济适用房是全国商品住宅中的特殊部分，所占比例有限，对全国的经济增长贡献率也有限,因而，只能作为补充部分和过渡成分，政策不能过分倾斜，否则就会加剧价格双轨制的消极成分，甚至从整体上打压方兴未艾的正常商品房市场的健康发展。其四，确保有房可买和确保买得起是两回事。前者要解决的是供应量问题，后者要回答的是购买力问题。目前北京市的空置房，在城市周边和效区县，比前几年上市的一大批经济适用房价位还要低的商品房还相当多，不能说无房可买。实际情况是大多数中低收入家庭并不是能在这一轮经济周期中成为各档次商品住宅的主力购买群体。这一群体真正大面积进入新购住宅商品房消费市场，起码还要耐心等待一个以上的经济发展周期。当然“危改”部分有些例外。其五，既然出发点、措施和归宿都不尽妥当，而且最后的结果又只是平抑了“指数”，那么，是否要做些调整呢？比如，对各类住宅产品实行同等的优惠条件，使我们更接近WTO理念。而对于真正的低收入家庭索性明补不是更好吗？

　　平抑房价指数能否调动居民购房的积极性

　　居民购房者的积极性，除了来自解决眼前居住的需要外，还来自看重它的保值、增值和投资功能。当房价进入适度增长阶段并呈现持续性时，居民购房积极性和购买量一般就会提高；反之，当房价开始走低并呈现持续性时，居民的购房积极性就会消退并转变为观望以等待更低的价位出现。指望用人为平抑房价指数来保护积极性，很可能事与愿违。商界古训讲得好，买涨不买落，并非没有道理。

　　市场风险是永存的，防范损失要有预见

　　肯定当前的市场价格走势的正常和合理，并不是要一概否认这当中蕴含的风险。市场风险是永远存在的。我们当中谁都企图规避风险和防范损失，要完全做到很不容易，但还必须尽量去做。这其中预见能力是十分重要的。

　　房价有涨有落是正常的，但不是直接因某一事件，比如申奥成功、加入WTO等等，而是主要取决于宏观经济波动周期和房地产业自身的波动周期及市场规律对它的影响。

　　申奥成功后，亚北地区的房价有的立即就上调了300-600元，但后来的跟风者并不多见。说明，北京的市场主体，无论是开发商、消费者还是政府主管部门，都已相当成熟了。因为谁都知道，从申奥成功到办奥运会还要历时七年。如果现在就想借题发挥炒高房价，无异于是一剂兴奋剂。七年对于完成一个完整的宏观经济波动周期是绰绰有余的。这当中，房地产市场也不会一路攀升的。尤其是北京的房价均值，从1995年的3505元波动上升至今已达4771元，升幅达36%，目前已出现了钝化，许多同类楼盘中的销价出现了升降交错的现象。虽然从整体上还处于惯性上升的趋势中，但在未来一年中，出现阶段性调整和由此引发的价格风险将是有可能的。对于开发商来说，要自己主动防范损失，把握好投入产出的周期节奏和力度，掌握好收益预期值，才是保持可持续发展的必要条件。

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