房屋使用权买卖在京城属非法行为，买卖双方无法达成交易。但无孔不入的“房虫儿”却以变相的方式一直从事着这项非法业务。这就是差价换房和虚假换房。房虫子为什么热衷于使用权买卖？他们是如何办理这项业务的？他们为什么能得逞？他们有什么样的“苦衷”？日前记者以买房者老章“友人”的身份多次与一位姓连的“房虫儿”接触，得知了这家只有四人的小公司发财的内幕。

　　-使用权买卖能多挣5倍以上中介费

　　老章欲买位于亚运村的二手房，得知此公司有一合适信息：45平方米的公房，卖价17万元。后经讨价还价定为15万元。“房虫儿”小连拿出自拟的“购房合同”要友人填写，记者一看，第一行字中就有早已被废的“经济合同法”字样。这不仅是个无效合同，更是一个非法合同。

　　友人最终以不安全为由拒绝购买，“房虫儿”表示绝对没有问题，并对记者的提问有问必答。以下就是他的所讲内容。

　　我这儿一般不代理二手房买卖，原因有两个，一是我们公司不是正规的公司，无法代理买卖双方去房地部门办理过户手续。二是二手房买卖的中介费太低。按照北京市的规定，我们只能收取2.5%的中介费。以您刚才问起的这套房价为例，15万的房子我只能收取4000元的中介费。而同样是这笔出手为15万元的公房买卖，我拿的中介费是5万元，扣除请物管单位帮忙儿的1万元，我净得4万元。这是代理二手房买卖中介费的10倍还要多。

　　但请您放心，真正算起来您并不吃亏。我给您算一笔帐：公房房主的挂牌价被我砍到10万元。这样一套45平方米的公房又是在亚运村，市场价应该是16万至17万之间。您只花14万元就搞定了。

　　您问我这16万至17万元是怎么算来的？其实已购公房和公房就相差一个土地出让金的价儿。根据我这几年的经验，两居室的已购公房和公房之间就相差5万元左右。我们现在谈的这套45平方米的房子如果是产权房，它的市场价应该是21万元，也就是每平方米4700元。这样推算，这套公房的价格应在17万元以上。之所以给您开出低价是因为卖方的挂牌价太低。我又急于想出手。

　　您问我一般情况下，卖一套公房所赚中介费相当于二手房买卖中介费的多少倍，这您问到点子上了，刚才是个别现象，卖方对市场行情不太了解或是有什么其他原因才出这么低的价格。一般情况下，客户会报价14万(元)，我加价到17万(元)。这样算来我可以净赚2万多(元)，即使这样，也是二手房产权代理费的5倍。

　　-差价换房关键在于与换房方的私下协议

　　差价换房近来越来越被市场欢迎。其主要是因为它的成功率较高。无差价换房往往由于位置、户型、环境、面积和成新等情况的差异而导致换房失败。由于换房不用经过房地局同意，又能赚大钱，因此这种业务一直受大小“房虫儿”青睐。暗访中“房虫儿”零零碎碎地告诉记者他是如何操作差价换房和虚假换房的。

　　差价换房的程序很简单。只要双方都同意换房，在填写换房单和签订换房协议之后，双方分别申请住房产权单位同意后，房管所或是产权单位物业公司便可办理换房手续。如果是房管所直属公房需到房管所办理，如果是非直属公房便可到公房产权单位办理。跟您透个底，办手续前我与换房双方达成口头协议，有人问起就说以无差价换的方式来办，实际上，如果以差价换房的形式办手续时，房管所是不会办理的。按照协议差价应掌握在我的手里。由我负责交给另一方。最关键的是这部分差价如何分割。差价包括两部分，一部分是换房者一方的要求价，一部分是我作为中介的加价。根据我的经验，差价在5万元左右的换房业务进展最顺利。这里面我可以净得2万元左右。

　　-虚假换房：如果有物管单位帮忙油水最多

　　虚假换房是指换房双方中有一方没有公房，最终竟天衣无缝地实现了换房手续的非法换房形式。这就是包括小连在内的“房虫儿”们得以发财的主渠道。那套位于亚运村的公房最终就是被他以这样的方式卖出了。其实这已经是在卖房了，只不过他留下了一套假换房的壳罢了。且听小连是如何进行虚假换房的。

　　“买主老章没有公房肯定无法直接换房，我就拿着买主老章的身份证复印件找到一家跟我一直合作的某集团公司下属物业公司的负责人。他就会将闲置的一套公房置于买主老章的名下，并开具了这家物业公司的使用权证。当然这个使用权房本控制在物业公司的手里。这样买方老章有了公房，便可以进行换房。但实际上买主老章是将所购房款15万元打入换房另一方的名下。买方老章便可得到另一方的公房了。而卖方却不能换到物管公司的那个使用权房本。物业公司会以买方老章退出公房的名义，办理一个注销手续。这是防止有关部门检查时准备的一套假换房的真手续。一旦有人问起这事来，换房双方便可以说他们是用公房换公房，双方各得其所。而物业公司的房子一点也没少，且物业公司经办人员还得了15000元的风险费。我也得了35000元，大家都很满意。”

　　-由于业务量小，都想一口吃个胖子

　　我的这个公司虽有工商执照但没有房地部门的资质证明。但有了资质证明又能如何？我做了一些违反政策的事情，不是也没有人管吗。那些有资质的中介公司大多数不也在做差价换房、收购旧房、虚假换房等违法的事吗。甚至有的在天天做广告，又有几个被处理的。有资质和无资质有什么区别？给人的感觉是谁有胆量谁赚钱。当然我得承认我们比不上那些大规模、信誉度高的中介公司。它们可以代理商品房销售和公寓、写字楼租赁赚大钱，我们只能零敲碎打地做，由于业务量小，于是便想一口吃个胖子。换房是我的第一选择。从报上得知，现在北京已购公房才成交3600套，可持有双证的正规公司就有700多家，平均每家代理5套，净赚3至4万元。而如果是我代理5套房业务，其利润应在20万元上下。

　　-我盼着被大公司改编

　　采访中有一位买方前来质问“房虫儿”小连。为什么中途反悔想要回合同？是不是因为有人出更高的价？小连说那样岂不是太肮脏了，也许在别人那儿会碰到此事，但在他这儿不会的。他态度诚恳地向他解释说，这套公房让人给举报了，所以合同不得不中止。买方无奈只好将合同原件交给“房虫儿”小连后离去。一小时不到，“房虫儿”小连打电话给刚才这位买方说，这套房还在他的手里，如果想要，还卖给他，但又加了4万元。

　　他对记者说：“其实房虫儿都很不干净，我也不想这样。但搞经营肯定要最大限度地实现利益。原来这套公房说好是20万元，这是考虑买方答应帮我女友调整工作，就这样我一时冲动签了协议。回家一想，还是按市场价多卖4万块钱来得实惠。何况买方答应帮忙的承诺不一定能兑现。谈起我们这一行的脏事太多。我觉得像我这样的还好些。我有几个朋友搞房屋租赁，那才叫个脏，他们以学生的名义博取房主同情从而实现低价租得房源，然后加价出租；或是以虚假房源信息赚取信息费。”

　　“我现在苦恼的是，业务量太小，或者说现在的客户们都变聪明了，他们都知道换房首先要找大公司。正好许多大中介公司也搞这些买卖。还有一些客户也要求我代理二手房买卖业务，可我又不是正规公司，所以我想近期申请办理分店业务，以正规公司的形象与那些大中介公司比拼换房业务。如果有阻力我可以考虑加盟那些大公司。毕竟大公司的形象较好。说句实在话，市场对差价换房和使用权买卖有需求，明知道私下操作有风险，又忍不住要做。如果三级市场打开了，就好了，毕竟合法地赚钱心里踏实些。”

　　-公房产权跟踪系统未建立是一个漏洞

　　记者就“房虫儿”小连为何能得以实现虚假换房等问题采访了有关部门的负责人和专家。他们一致认为，北京市公房所属情况比较复杂，有中央在京单位的，有市属的，有房管部门直管的，有各大公司兴建的。北京市无法像一些外省那样建立公房产权跟踪系统。有了这一套电脑系统和相配套的交易政策，有关部门便可随时了解每一套公房交易情况。而北京则不一样，公房尚未建立登记制度，置换情况处于无序状态。这样情况下，要想杜绝和阻堵差价换房交易的进行，难度太大。还不如早日开放住房三级市场，使公房私下买卖浮出水面，既规范了市场，又防止税收的大量流失。文/本报记者赵国明

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