赵萍/文

　　上海、北京作为南、北两个地产市场的典型代表城市，一直是国内其他城市学习和效仿的楷模。对于北京来说，由于种种原因，住房二级市场一直不如上海活跃和市场化。在北京申奥成功和加入WTO在即的背景下，找出两地差别，有助于京城地产向更高的台阶迈进。

　　上海作为全国较早开放住房二级市场的城市之一，早已出台了各种推动市场发展的政策法规，其二手房买卖也非常活跃。

　　政策催熟市场，联动效应显著

　　据统计数字显示，2000年上海市已登记的存量交易过户面积达到778.5万平方米，比1999年增长52%；存量房交易额达到164亿元，比1999年的79.3亿元增长了107%，其中已售公房交易面积达到224.9万平方米。住宅二级市场的相对活跃直接刺激了商品住宅的投资，住宅的竣工面积、开工面积、销售面积以及销售金额都较以往有所提高。

　　与之相比，北京由于开放至今无论政策还是交易手续均处在调整阶段，相对滞后。这需要各市场主体真正从市场出发，从购房者的利益出发，制定出更为合理的交易政策法规，以促进市场的良性发展。

　　中介经营规范化、规模化、品牌化

　　据上海市工商局统计，上海市注册登记中介企业店面数量已经超过2700家，估计从业的企业已超过5000家。上海市的中介房屋买卖店铺遍布了大街小巷。其中上房置换208家连锁店、智恒房产80余家店，其他如泛城租售网8家店面、太平洋房屋12家以及中原顾问、信义等都有各自的分店。而且，同一公司麾下的各个店铺，均以统一对外包装的形式展现给买房人，各店并统一配备电脑，基本完成店面网络化管理的雏形，有利于购房者对企业形象的识别和认可，有利于中介企业的品牌化经营。

　　这足以看出在规范化、规模化、品牌化经营的前提下，上海市房地产中介市场的发达程度，也正是在这样的条件下，才使得去年上海市房地产二三级市场的交易份额占到了整个市场交易份额的25%左右。

　　而北京自1999年11月，房屋的二级市场正式开放以来至今，各中介企业的沿街店铺数量及份额与上海市相比则相去甚远。据了解，目前京城二手房交易量仅为整个房地产市场交易量的6%。

　　经营的规范化和规模化，有利于企业品牌形象的提升，与上海相比北京的中介企业在这些方面依然存在较大差距。京城中介企业在规范经营上亟待提升一个台阶。

　　中介服务品种多样化

　　由于市场发育程度不同，北京中介企业在服务的品种上较上海中介企业落后了一截。例如，金丰易居为了细化服务内容推出了权证公司、各种类型的特色房产展示馆；而且在京沪两地都推出的“房屋银行”中，北京的业务内容也并没有上海丰富，如金丰易居的“房屋银行”在针对不同房屋的类型就推出了房屋“零存零取”和“零存整取”等服务内容，而北京目前开办“房屋银行”中介公司尚无此服务内容。

　　据了解，近日，精品家园推出面向房产交易者的“权证代办”业务，受到客户的欢迎。可见，京城的二手房服务内容还有很多可以细化的部分，以满足不同层次购房者的实际需求。

　　交易手续及税费缩减，促进交易量上升

　　1、房屋交易税费：

　　上海市房屋交易契税的征收方式为：房价×0.75%；手续费为：房价×0.08%，其他如印花税为：房价×0.03%、权证登记费为100元以及地籍图费用25元等，总交易税费占总房款的比例不足1.2%；而北京市仅一项房屋交易契税就收取总房价款的2%(建筑面积120平方米以下收取2%；120平方米以上则收取4%；公寓全部按照4%收取)全部税费占到总房款的3%以上。

　　2、申请银行贷款所发生的费用

　　上海市已经取消申请银行贷款的律师费，仅收取抵押登记费用和房屋保险费用。目前北京市还要收取贷款律师费用，而且律师要由银行指定，收取费用为贷款额的0.3%。

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