冯秀艳

　　随着住房制度改革的深入和银行个人住房贷款“门槛”的降低，贷款购房成了很多钱“紧”的人、尤其是广大工薪阶层住房梦的首选方式。

　　其实，在现今社会，经济头脑比较敏锐的购房者即使有足够的资金，也会选择贷款购 房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等方面。这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具。

　　近年来，国家出台了一系列政策，期望启动房地产市场来带动内需。商业银行个人住房贷款的最长期由20年延长到30年，利率最高水平由年利率6.33%降为5.58%，并根据贷款期限划分为两个档次。今年建设银行又在个人住房贷款的手续、期限、金额等多个方面降低了“门槛”，个人贷款购房的路更顺了。而银行其他贷款利率并未降低，意味着银行发放住房贷款，利息收入明显减少，而让利于贷款买房者。贷款买房要计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。另外，要使贷款达到最优组合，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　　打好以上“算盘”后，有两种贷款可供您选择：其中一个就是住房公积金贷款。住房公积金贷款的推行，无疑为个人购房提供了“价格”更低的融资渠道。从现行住房公积金贷款的利率看，1—5年(含5年)年息为4.1%，5—30年(含30年)年息为4.59%，分别要比银行个人住房贷款利率低1.17和0.99个百分点。另外，20万元公积金贷款，按目前的利息标准，经过30年漫长的还款后，累计偿付本息之和仅为368640元，扣除本金，30年累计付息额是168640元。但公积金贷款只适用于已缴纳住房公积金的家庭且程序相对要复杂一些，贷款额度也不会太大。因此，对多数人来讲还要靠银行的商业贷款来补充，甚至全部用银行个人住房贷款。

　　申请个人住房贷款后，房产所有权的转移与房屋交付使用不同时进行，一般情况是房屋交付购房者使用后，出卖人或提供贷款的银行仍保留房产所有权，直至购房者付清贷款本息。当购房人不履行支付房款义务时，银行则有权取得产权，并予以拍卖，以清偿欠款。

　　个人住房贷款对购房者来说，首期最低只需支付20%的资金，80%的资金可申请银行贷款，按月或按季还款，且还款时间长、次数多、金额小。同时因为有银行方面的审核认可，购房风险要小得多。

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